回暖、活躍、急漲、爭購……2007年似曾相識的一幕，深圳樓市在今年上半年再度上演。

　　從交易萎靡到量價齊升，從門庭冷落到排隊搶購，逆轉僅僅在數月間。

　　樓市回暖是可喜的，它體現了一系列“保增長”政策的有效拉動，但房價快速上漲，自住購房消費受到抑制，“保民生”的壓力加劇。如何對待房地產投資與防止通脹，這不僅是中國經濟下半年迫切需要解決的現實課題，而且讓身處中國房產風向標城市的深圳市民倍感困惑。

　　近日，記者走訪的一些專家普遍認為，目前投資深圳房地產尤其是短線投資并不完全受供求平衡影響，而面臨著流動性緊縮和宏觀調控等一系列風險，且風險預測難度加大。

　　房價飆升隱含樓市風險

　　“這半年內，每月的漲價已經覆蓋了深圳的一、二手房市場。”投資者葛斌告訴記者，“在金融危機前，很多投資人手里已經積聚了大量的資金，樓市稍微一回暖，這些資金就會進入，現在除了股市、樓市，沒有別的投資渠道。”

　　葛斌是深圳一家從事半導體照明的小企業主，金融危機導致很多像他這樣的中小企業主生意直線下滑，“出于通脹預期，我們手上仍有不少資金，但目前不敢投入生產，而去買房。

　　在我身邊，這樣的例子太多了。”在很多人看來，這是支撐此輪房價上漲的一個重要因素。

　　然而，有關專家坦言，說通脹預期支撐房價上漲，其實是在“講故事”。大家都不知道未來通脹是否會發生，或究竟是在何時、究竟脹到多少。統計數據顯示，6月份，CPI、PPI仍雙雙為負，即使到明年年底，CPI的漲幅也不會超過4%。

　　深圳大學國際金融研究所所長國世平則表示：“短期內我國并不存在通貨膨脹的壓力，CPI從1月到現在都在下降，目前說通脹預期似乎站不住腳，這根本就不是房價上漲的主要因素。”

　　國世平認為，銀行的按揭從年初到現在是持續下降的，按常理，房價不可能這么瘋漲。這里面虛高的成分太多。

　　為抵御通脹貿然入市不明智

　　2009年下半年深圳房地產市場是否將一路飆升呢？業內人士認為，房產投資尤其是準備做短線的投資者面臨著一系列風險，如物業稅是否執行、房貸政策是否調整、房貸利率是否變化等都需要綜合考慮。

　　一是政策風險。

　　宏觀投資刺激政策和整體流動性充裕，的確加快了房地產投資的復蘇。目前房地產行業的復蘇在一定程度上受到了流動性的推動，而不完全決定于住宅供求的平衡，因此，房地產投資將更易受到流動性緊縮和其他宏觀政策變動的影響，使得普通投資者對風險預測的難度加大。

　　二是變現風險。

　　中原地產商品房高級研究員韋峰表示：“如果買房純粹是為了賺快錢，在目前的市場價格下，并不合適。”

　　研究結果表明，房地產作為一種投資品種，在持有階段其實并不是一個“劃算”的投資，尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發，長期持有的過程中，其租金收益率一般為每年2%-3%，“比銀行利率還低”，加上其變現能力較差，也相應增加了流動性不靈活的投資風險。

　　三是信貸風險。

　　二套房貸收緊的調控政策在房地產市場就掀起了不小的波瀾。國世平說，今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數字遠超全年新增貸款5萬億元的目標。有些貸款沒有進入實體經濟，反而進入了樓市、股市，這樣看，國家對信貸投向進行調控是必然的。

　　四是博弈風險。

　　美聯地產全國研究中心研究員徐楓認為，深圳的房地產營銷一直是全國做得最為出色的，“逐次推盤、不斷提價”的策略被運用得游刃有余，導致房價不斷上漲，并一步步地攻破置業者心理防線。面對實力雄厚的開發商時投資者仍然會因信息不對稱而處于市場博弈的弱勢地位。

　　盡管對投資房產都持有謹慎觀點，但也有業內人士認為，除非市場供應或者重大政策出現急度轉向，否則，深圳未來房價大幅回調的可能性不大，畢竟房地產行業對其中投資與消費的拉動作用是功不可沒的，出于刺激經濟保增長的目的，政府目前尚不至于過度打壓，貨幣政策適度收緊的同時依然將延續比較寬松的大勢。

　　此外，隨著一系列區域發展規劃的出臺，未來深圳房地產業價值將隨著城市價值的提升得到進一步提升。(記者 孫錦 實習生 李宜俊)