8月注定成為2009年京城樓市承上啟下的重要月份。挾前兩季度樓市回春轉火熱之威，臨近“金九銀十”之傳統銷售旺季，下半年的房地產市場發展前景讓所有人在疑問中充滿期待。日前，京城房地產行業專家學者、業內人士濟濟一堂，就業界共同關注的泡沫問題展開討論，并對下半年房地產市場形勢進行展望。

　　樓市泡沫來了嗎？專家共同認為，上半年樓市的回暖主要是受利好政策拉動，政府放寬貨幣信貸目的在于刺激經濟。住房和城鄉建設部政策研究中心房地產研究處處長文林鋒表示，到目前為止，房地產市場整體尚屬溫和可控。以往的經驗證明，溫和的膨脹更有利于刺激經濟增長，并不需要恐慌。

　　中國管理科學研究院經濟學家李開發提出，目前北京房地產市場整體還算正常，但有些區域存在較大虛火。

　　據了解，隨著6月通州九棵樹地塊以17.4億元成交，北京五環外樓盤迅速掀起一輪漲價狂潮。以作為北京居住熱點之一的北五環“亞奧區域”為例，北苑區域房價已經高達13000元／平方米左右，位于立水橋區域的東方郁金香價格已經漲到了11600元／平方米，合立方預計均價將超過15000元／平方米，朝陽區北五環外的“潤澤悅溪”目前價格高達16000元／平方米，半年時間上漲81.8%。不少“80后”購房者表示，加上雙方家長積蓄想在北京五環外買房都已經很難。

　　北京中原房地產經紀有限公司投資顧問部總經理張坤昱強調，樓市泡沫的關鍵在于后續消化，后續能夠穩定發展就不存在泡沫風險。目前北京市場五環外地區缺乏發展規劃及實力配套支撐，當前如此高房價主要是由過高的地價引起的哄抬效應，并不屬于正常價格范疇。

　　以二三環為主的內城區域，由于地段的稀缺性、產品的高端性，在去年下半年整體經濟下滑情況下，內城區域的房屋售價下降幅度較四環外項目小很多。而隨著樓市回暖，內城樓盤售價也表現企穩，漲幅在7%-10%。與四環外、五環外價格漲幅基本超過70%的項目相比，內城產品的泡沫論幾乎無法支撐。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強表示，經濟增長必然會帶來膨脹表現，這也是刺激政策要付出的代價。

　　在經濟前景不明朗的情況下，當前北京房地產市場表現出的部分區域虛火過旺并不屬于合理現象，政府可適當采取系列措施抑制投資、投機行為，讓房價更加合理。

　　專家提出，由于受到通貨膨脹預期、整體房地產市場強勁走勢影響，下半年對自有資產固定化、兼顧投資保值的買房需求將會逐漸占據市場主流。在這種消費預期下，稀缺資源型產品、稀缺地段型產品、長期被低估的價值洼地類產品以及低總價優質配套的小戶型產品四類高端住宅，將有望成為下半年投資保值的主力產品。

　　張坤昱表示，相比普通住宅項目，核心地段、高品質的高端物業具備獨有的稀缺資源優勢，產品附加值較高，抗跌性及未來的保值、增值能力更強，屬于典型的高收益、低風險投資產品，在任何市場條件下都是投資良選。例如以高端優質園林立市的星河灣，就以京城高端住宅標桿項目地位長期受到高端投資者青睞。同樣，由于當前核心地段土地放量已經幾乎真空，享受不可復制的稀缺地段資源產品也是風險期的良好資產避風港。

　　隨著區域發展不斷進步，核心地段產品升值前景將明顯好于其他地段，西二環紅山世家、中關村教育地王唐寧ONE就是此類產品的典型項目。

　　另外，陳國強指出，市場上長期被低估的價值洼地類產品也是投資上選。上半年，廣安門、太陽宮區域表現出了強勁的銷售力，區域內紅山世家、太陽公元一再創下銷冠成績。文林鋒強調，這類洼地的價值正在逐步被市場認知，隨著整體規劃發展的展開，洼地將充分享受政策利好，升值潛力明顯。