上期“按揭我幫你”專欄剛解答過黃先生房子一買一賣的難題，本期記者又接到讀者王先生的查詢。與黃先生改善型住房需求不同的是，王先生是“大屋換小屋”，他提了關于按揭優惠和稅費等幾個問題。針對王先生的“復雜”個案，本報特地邀請匯瀚按揭有關人士來詳細分析有關情況。

　　讀者王先生問：10年前我們以夫妻名義在天河某樓盤買了一套220平方米的復式單位自住(按揭3年已還清貸款，是本人名下唯一住房)，因為孩子讀書的緣故想在國慶期間在老城區買一套110平方米左右的房子(以我和我父親的名義)，入住一年后再將復式單位賣出。我妻子也在外地按揭購房一套住房。請問新買的住房可以享受按揭優惠嗎？新買的房子能否享受契稅優惠(我父親名下無房產)？賣出的房子需繳納哪些稅費？

　　專家解答：王先生所關心的按揭優惠，因他擬新購住房算房貸第二套，且第一套住宅面積達220平方米，并非普通住房，難以確定第二套住房貸款是否屬改善性貸款，加上王先生的妻子在外地(非廣州)有按揭物業，只要查到銀行征信記錄有二套以上的記錄，那么新買住房則視同第二、三套貸款；為首付4~4.5成，利率為基準利率上浮10%。因此，建議先出售第一套物業，再還清妻子在外地購房的貸款，則新購住房可享受按揭優惠。

　　至于王先生提到的稅費問題，由于房子超過90平方米，契稅要按1.5%的標準繳納，沒有優惠。按照國家去年年底出臺的措施，首次置業購買低于90平方米的住房，可享受契稅1%的優惠。而王先生擬新購住房為110平方米，不符合國家的規定。

　　王先生賣出220平方米的房子，所涉及的稅種有兩個：營業稅與個人所得稅。營業稅減免暫行一年，但只針對144平方米以下的普通住宅，王先生的復式單位面積達220平方米，所以營業稅肯定少不了，交稅標準如下：能提供上手購房發票的，按(評估價-上手發票價)×5.5%=營業稅；無發票可以到房管局調檔，如調檔也沒有發票，即按照全額5.5%交稅。

　　其次是個人所得稅，房產證不滿5年或不是唯一物業都要交。王先生10年前買下大房子，房產證應該已滿5年，但由于王先生打算先買后賣，賣出的那套住房并非唯一居住物業，故此也要繳交個人所得稅，征收標準為評估價的1%或差額的20%。他出售房子還要繳納交易手續費：3元/m2。若王先生在一年內賣出大房子，個人所得稅可以在交稅后辦理退稅，因為地稅局規定：在廣州范圍內個人出售及新購住房的時間均發生在一年內，也就是一年內買房賣房可以退個人所得稅。記者李鳳荷