快到年底,買賣雙方對市場的熱情和樓市成交量均出現下滑,金九銀十后的淡季正在走來。但是要買房的人依然無處不在、對于樓價走勢的迷茫也絲毫未減。最近有些媒體開始關注房產的市盈率話題,筆者也借機跟大伙切磋一下,暴漲過后的廣州房產市盈率究竟幾何。

　　炒股的人都關注股票的市盈率,而房產的市盈率就是指購買房屋費用除以年租金收益。其實如果反過來,就是人們更常見的租金回報率。正如股票有不同的類型,不同類別的房產也具有與股票類似的特征。如果市盈率偏高,超過了其本身的內在價值,無論是股票還是房產都意味著要防備其風險；若市盈率偏低,加上不錯的基本面,則形成了價值洼地。

　　根據本周房管局公布的數據顯示,10月廣州住宅租賃登記的首月租金和登記備案面積分別為1592萬元和159萬平方米,合每平方米10元。同期全市二手房均價為4838元/平方米,計算可得目前廣州住房的市盈率為40.3倍。

　　有專家表示,目前中國股市的平均動態市盈率為25倍,全國范圍的住宅市盈率約為33倍左右,房產資產比股票大約高估了1/3。按照廣州的情況,則比全國水平又高出了20%左右。這意味著,廣州樓市如果不是租金可以高速增長的“績優股”,則可能是被市場高估的“概念股”。

　　令人沮喪的是,廣州近幾年來住宅租金不漲是出了名的。滿堂紅數據稱,今年1-10月,廣州二手住宅的平均租金基本沒有變化,28.2元/平方米/月的平均租金同比僅象征性地上漲了0.1%。這樣來看,廣州住宅未來的投資價值堪憂。

　　但房產專家們則提醒我們,實際上房產的投資價值仍然很可觀,畢竟不同區域和品質的房產回報率也有區別。比如市中心的荔灣、越秀、天河的回報率就比較高,可在4%以上,對應的市盈率在25倍以下。

　　房產的市盈率為購房者提供了一個有益的參考指標。在買房前可先估算下同區域住房的回報率水平和對應的市盈率,如果該區域的房產回報率在4%以上,意味著市盈率在25倍以下；如果在2.5%以下,市盈率則在40倍以上,也意味著要持續收租40年才能回本。

　　但正如股票價格有起伏一樣,房產的價格也會隨市場預期和供求發生波動。10月廣州一手房均價達到10078元/平方米,對應一手房的平均市盈率達83倍。這樣的市場行情說明買家對于未來的樓價有兩種判斷:要么租金大幅上升乃至翻番,要么一手房的內在價值仍有挖掘空間。

　　買家如果還在猶豫是否要購房,不妨思考一下,你要買的房子市盈率大概是多少,或者未來能去到多少?

　　王昊