擁有兩套甚至三套房子的家庭在長沙并不少見，但隨著家庭人口的增多、收入的增加，買套更寬敞的房子住成為許多家庭的夢想。在現金不夠、且不降低生活水平的情況下，怎么以小換大呢？紅網理財師、長沙首屆“十大金牌理財師”得主之一、浦發銀行長沙分行的國際金融理財師王卉就以本報讀者劉女士家庭為例，給出了答案。

　　劉女士，32歲，丈夫34歲，夫妻均為公務員，小孩3歲。家庭月收入約8000元(含房出租收入)，現有住房兩套，均全額支付，自住二居室，三居室因離單位較遠，用來出租。有股票市值2萬元，16萬元三年期信托類理財產品，年收益率7.5%，2萬元1年期定期存款。家庭月均支出約4000元，今年3月份，小孩上幼兒園，月支出將增加1500元。

　　劉女士想在單位附近再購一套三居室以改善居住條件，房價4500元/平方米，面積為125-130平方米。她的住房公積金一直未提取，賬上有3萬元。她想知道如何規劃，才能早些住上大房子。

　　劉女士家庭財務表

　　月支出狀況表： 單位：元

　　月收入 8000 月支出 4000 月節余 4000

　　王卉根據以上數據為劉女士家庭資產進行診斷，并給出三個結論：無負債，可適當利用財務杠桿；財務自由度偏低，可提高股票類型投資產品的比例；未給小孩購買保險，建議配置小兒醫療險。

　　那么劉女士究竟該如何規劃家庭資產呢？王卉給出了三點建議。

　　首先是購房計劃。劉女士打算購置的房產總價60萬元左右，根據這一情況，王卉表示有兩個方案可供劉女士選擇。一是賣掉其中一處，所得房款用于購房，不足房款貸款解決。二是借錢付首付，將兩處房產出租，租金用來還貸。“我建議她采用第一種方案，”王卉表示，目前劉女士的可用資金僅4萬元(股票能全身而退的前提下)，而新房首付三成需要近19萬元，資金缺口較大。該家庭資產中房產本來就占比高，目前小孩教育金支出、孝親費用均不高，正處于快速積累金融資產的階段，而房產的流動性差，占用資金多，不利于金融資金的積累。基于以上理由，劉女士應該把升值空間相對小或房齡相對長的房產賣掉，將夫妻兩人的公積金提出用于首付，并申請公積金貸款。

　　那么劉女士究竟該貸款幾成合適呢？王卉還幫她算了筆賬。小孩上幼兒園后，家庭月凈收入減至2500元，其中還要留出500—800元儲備小孩教育金，因此這部分錢中每月用來還貸的資金最好不要超過1500元，而她可用的公積金每月合計在700元(加上單位支付部分)左右，因此總月供不能超過2200元。如果貸款6成20年，以目前利率計算月供為2103元。因此，她必須至少首付4成才不會有還貸壓力。

　　王卉還建議劉女士調整金融資產結構，從目前看她的固定收益類理財產品占比過高。而從其家庭成員的年齡、職業收入等綜合因素考量，她完全可將家庭金融資產的60%即12萬元用來配置股票及股票型基金，40%即8萬元用來配置銀行理財產品、黃金等。另外，從月凈收入中拿出500—800元做基金定投，用于積累小孩教育金。

　　“雖然公務員的收入比較穩定，但一旦遭遇重大疾病，同樣會面臨很大的財務壓力。”王卉表示，公務員家庭也應購買商業保險作為社保的補充，其中首選重大疾病險和意外險，包括她的小孩。

　　財務比率分析

　　家庭財務比率 定義 實際比率 合理范圍 評價

　　資產負債率 總負債/總資產 0 20%—60% 過低

　　消費比率 消費支出/收入 44% 60% 基本合理

　　儲蓄率 1—消費率 56% 40% 基本合理

　　平均投資報酬率 年理財收入/生息資產 7% 4%—10% 合理

　　財務自由度 年理財收入/年支出 26% 100% 偏低

　　( 記者 黃清安）