文前提要：眼下房價高企，而租金長期徘徊在較低水平，加之春節之前為傳統租賃淡季，專家表示目前換租能夠獲得諸多好處，比如在租金方面得到實惠，而且還有更大的選擇余地。

　　在當前房價已經漲到很高的情況下，從合理消費的角度出發，在淡季換租不失為一種明智的選擇。2009年的樓市可謂是火爆異常，全國房價整體處在上漲通道中，就上海而言，有民間研究機構統計，房價整體上漲60%左右，少數樓盤價格翻番。這使得不少人“望房興嘆”，在這種情況下，租房成為更為實際的選擇。

　　而每年的春節前，住宅租賃市場往往會處于淡季，不少人因為換工作、回家過年等原因而選擇在節前退房，與此同時，大部分人選擇在節后重新租房，因此這段時間房源多需求少，租金上漲乏力。如果選擇在這段時間換租，不但在租金方面得到實惠，而且還有更大的選擇余地。

　　精明租客節前換租

　　這兩天小張正忙著換房的事。一般情況下都是選擇在春節后再租房，他為什么卻要提前呢？提前換租，這其實正是小張的精明之處。

　　小張是個“新上海人”，大學畢業之后來滬發展自己的事業，距今已在這里生活了兩年多時間。每年春節，他都回江西老家過年，因此之前一直是春節前退租，過完春節回上海之后再租房。

　　但去年租房時發生在自己身上的一件小事，讓他改變了之前的習慣做法。那是在去年1月份，他陪朋友一起看了一套兩房，租金為3500元。而在春節后輪到自己租房時，卻發現條件相似的房源，月租金居然為3800元。前后不到一個月，而且當時還受到金融風暴的影響，房屋租賃市場疲軟，但為何春節前后租金水平還是有所區別呢？中介公司的業務員告訴他，春節之后是租賃高峰期，大量的需求會使得租金水平整體上漲。

　　這件事讓小張了解到，春節前租房可以少花錢。于是在年初租房時，他特意跟房東說明自己只租到2009年底，為的就是在過春節之前能夠重新換租。

　　其實，像小張這樣的精明租客還有不少。記者從滬上部分中介門店了解到，目前有不少租客趁年底淡季重新租房。少數租客甚至提前看房，為的是避開春季后的租房高峰期。此外，面對房價高企的現狀，以及政府出手開始調控樓市，專家建議不妨先租房過渡，等到市場前景明朗之后再做決定。專家分析認為，中國樓市具有“政策市”特色，受政策影響較大，比如2007年的“二套房政策”就對平抑房價發揮了重要作用，因此此次政府對樓市進行調控，而且直指高房價現象，由此可以判斷未來房價上漲空間不大。對此，本刊首席理財顧問徐建明表示，在這種情況下選擇租房過渡是比較合適的。

　　淡季換租省錢省力

　　業內人士表示，春節前換租的好處不僅僅只是體現在省錢上面，而且可供選擇的房源眾多，還可節省不少精力。

　　春節前換租省錢，這是毋庸置疑的。記者了解到，省錢主要體現在兩個方面，其一是租金水平相對春節后較低，其二是存在議價空間，還可與房東討價還價。

　　業內人士表示，春季前后租金報價相比，兩者相差5%～10%不等。“一般情況下，春節前住房出租報價要低一些。”上海中原地產研究咨詢部經理馬冀如是說。他表示，由于節前租賃市場處于淡季，不少房東擔心長時間空關造成租金收益上的損失，所以往往會選擇以快速出租的方式來處理，租金報價不會高于市場水平。而春節后住宅租賃市場旺季來臨，房東都會選擇提價，導致租金上漲。

　　其實，我們也可以從相關數據方面找到佐證。記者查閱了上海租賃指數辦公室公布的數據，發現指數變化區域與業內人士的說法基本一致。在2008年底、2009年初，受金融危機影響，租賃市場積弱不振，從2008年10月份開始，指數一直走低，跌幅維持在0.7%～0.8%之間，到了2009年2月(春節后)，情況出現好轉，指數出現止跌跡象，下跌幅度減小到0.66%，而到了2009年3月，也就是租賃高峰期間，指數出現反彈，上漲0.16%。2007年和2008年春節前后住宅租賃市場的變化情況也基本與之相似，如2008年1月租賃指數上漲1.6%，但2008年2月指數漲幅放大，為2.7%；2007年2月指數下跌0.47%，2007年3月立即“轉正”為0.1%。

　　此外，與節后租房相比，節前租賃市場存在議價空間。上海美聯物業愚園分行營業經理張蓉告訴記者，在淡季，房東的心態較為平和，而且也不排斥租客的議價要求，而在節后，租賃市場整體上漲，市場需求增加，此時再要求房東降價已無可能。至于議價空間有多大？業內人士表示在5%左右，比如市中心一套小面積公寓，目前報價3000元，最終租下來可能只要2850元。

　　換租技巧有講究

　　節前租房雖然好處多，但也要講究技巧，這樣才能把好處真正轉化為實實在在實惠。。

　　節前換租先算賬

　　專家建議，在換租之前要先算一筆賬，即閑置成本的大小。之所以要算賬，主要是考慮到不少人可能要暫時離開工作的城市回家過年，如果回家探親時間較長，租好房之后會面臨閑置的情形，不使用還要付房租，這并不合算。因此在換租之前，一定要先確定閑置成本的大小。根據自己春節回家時間的長短來確定閑置成本，如果閑置成本較小，提前租房還是合算的。

　　學會“對癥下藥”

　　在2009年年初，記者曾親身經歷過這樣一件事。記者的鄰居原本打算以每月2200元的價格出租自己的一套兩房，但3個月過去了仍然空關，最后他接受了每月1900元的報價。相對來說，空關時間越長，對房東形成的壓力越大，因此越容易接受租客提出來的條件。業內人士建議，在租房之前，不妨先向中介經紀人了解一下住房的基本情況，特別是上一個租客搬出的時間，最近看房人數等。對于空置時間較長，而且看房人數并不多的房源，盡管提出降價要求。

　　專挑高房價小區

　　如何挑選到性價比更高的房源呢？專家建議盡量挑選高房價小區。目前房價已經漲到了相對高位，而租金并未隨之上漲，因此只要不超過自己的預算，選擇房價更高的小區，無疑能夠得到更多的便利，比如高品質的室內家具家電配置、成熟的商業配套、高水平的物業管理等。

　　結合實際情況砍價

　　業內人士提醒說，雖然現階段房東并不排斥討價還價，但也并非說明胡亂砍價也能奏效。一般情況下，現階段房東能接受的降價空間在5%左右，因此要注意掌握好砍價力道的輕重。同時還要結合實際情況，比如對于少數長時間無人問津的房源，可以“砍”得稍重一點。

　　選擇年底租房，除了關注目前房屋租金價格是否較低外，有關專家提醒大家還要注意一些隱性的成本。北京鏈家地產市場研究部有關人士表示，比如對于北方的租客來說，冬季租房時一些房東會把供暖費加入其中，如果房東要求加入全年的采暖費，這樣會多交兩三個月的供暖費。

　　另外需要注意的就是要仔細檢查家具家電的使用情況。有些房屋此前被長期出租使用，在租用時要對房屋內的一些家具、家電、管道等的使用情況仔細查看，以免租用后需要維修、更換等造成日后居住不方便，甚至額外增加一些修補費用。 作者： 甄愛軍