目前各銀行陸續開始以“認房又認貸”的標準來認定第二套房。改善型置業升級客戶在現階段該如何實現購房愿望？

　　金先生曾全款購買過一套房產，市場價現為150萬元。眼下，金先生的女兒將上小學，需要接父母過來照顧孩子，可是金先生現在居住的小兩居明顯不能夠滿足其居住需求，于是想再買套大點的房子居住。金先生看上了一套總價為180萬元的二手房，可是就在金先生向銀行咨詢時，卻被告知如果其貸款買房的話，有可能會被算作是“第二套房”，首付50%、利率上浮1.1倍。因為“第二套房”銀行是以房產評估價的五成來發放貸款的，所以金先生的首付款至少要110萬元，可是金先生手頭只有100萬元的積蓄。

　　解析

　　偉嘉安捷的專家說，在“京十二條”下發前，金先生如果使用貸款再購房的話，可比照首套房政策執行，享受首套房首付和利率方面的優惠。而新政下發后，根據銀行對“二套房認房又認貸”的政策精神，在實際操作過程中銀行與建委房屋權屬交易系統全面聯網后，對于金先生這種名下已有一套住房，再次貸款購房人群有可能會劃為“二套房”，首付需50%、利率需上浮1.1倍。專家建議，金先生可以通過抵押消費貸款緩解資金壓力。

　　因為，如果采用銀行貸款的話，金先生手頭的資金不足以支付首付款。而使用抵押消費貸款的話，金先生名下的這套房產大概可以評估到120萬元，抵押消費貸款購房一般可以貸到七成，也就是說金先生可以貸到84萬元左右，再加上金先生的100萬元積蓄可以全款購買該房產。根據現在銀行“先抵押后放款”的流程，放貸時間較之前有所延長后，二手房業主更傾向于全款購房人。如果全款購買的話，一般還可以從業主那里拿到一定的折扣。而金先生的抵押中的房產還可以正常居住或出租，“專家建議金先生可以將這套房產出租，用租金收益來沖抵抵押貸款月供的壓力。

　　數據由偉嘉安捷提供，僅供參考

　　銀行貸款購買第二套房

　　貸款與抵押對比表

　　銀行貸款成數

　　銀行貸款金額

　　結果

　　銀行貸款首付需要110萬元(180萬元-70萬元)，手頭積蓄僅100萬元，不夠首付，無法貸款購買總價180萬元的第二套房

　　結果

　　手頭積蓄100萬元+抵押貸款84萬元，可全款購買總價180萬元的第二套房

　　140萬元×50%=70萬元

　　抵押貸款金額

　　120萬元×70%=84萬元

　　抵押貸款成數

　　7成

　　5成

　　抵押現有房產購買第二套房

　　現有房產總價150萬元，評估價120萬元

　　第二套房總價180萬元，評估價140萬元

　　貼士

　　抵押消費貸款流程 簽訂《抵押消費貸款合同》→送評估公司評估→出評估后約客戶與銀行面簽→銀行審批→辦理抵押登記手續→他項權利證轉交銀行→銀行放貸→客戶領取房產證原件

　　借款人需準備材料 借款人身份證(外地需提供暫住證)、戶口本、婚姻狀況證明(已婚提供結婚證、未婚提供單身證明)、已婚借款人配偶身份證、戶口本、收入證明、學歷證、所在單位營業執照副本加蓋公章、房產證原件、貸款用途證明。另外，借款人也可以提供一些資產證明來提高個人資質，如大額存單、購車憑證等。

　　批貸放款所需時間 在借款人資質沒有問題、材料準備充分并且配合辦理情況下，從簽合同到放款一般需要15至20個工作日。(記者 吳煥)