在上海房地產市場上，開發貸款增速遠高于按揭貸款增速的局面再次出現。上海銀監局的統計顯示，截至3月末，上海市房地產開發貸款余額2329.7億元，比年初增加175.7億元，同比多增76.1億元。同期個人住房貸款余額3127.7億元，比年初僅增加20億元，同比少增14.7億元。

　　中房指數研究院副院長陳晟認為，上述情況表明，主管部門對房地產開發中性偏鼓勵的政策效應已經顯現。但購房者尤其是對住房有改善型、投資型需求的潛在購房者仍對后市持觀望態度。

　　房地產開發貸款大增

　　上海銀監局的統計數字顯示，上海市一季度房地產貸款同比增速加快。截至3月末，上海市商業性房地產貸款余額為6149億元，同比增長10.5%，與去年12月、今年1月和2月相比，貸款增速逐步回升。受信貸激增影響，房地產貸款余額比年初增加213.4億元，同比多增80.7億元。

　　房地產開發貸款更是呈現“井噴”現象。一季度，上海市房地產開發貸款投放力度明顯加大，為2008年以來單季最大增量。房地產貸款結構也隨之出現明顯變化，新增房地產貸款中，開發貸款占比從2008年的46.6%升至2009年一季度的82.3%。

　　中房指數研究院副院長陳晟分析，在經濟刺激方案中，有部分資金是支持大型、資質良好的房產企業開展融資并購、廉租房建設等的，因此房產開發貸款大幅增加在預期之中。

　　交行研究部高級宏觀分析師唐建偉認為，開發貸款如此“井噴”，和2008年開發商緊缺資金、基數比較低有關。2008年在從緊的貨幣政策下，房地產業受到宏觀調控的影響。對開發商而言，2008年是最困難的一年。而今年一季度銀行信貸規模急劇擴張，其中肯定有部分資金流入房地產行業。因此，開發商的資金需求得以釋放。另一方面，在寬松的貨幣政策下，銀行也有放貸的需求。

　　個人房貸止跌

　　上海市個人房貸在余額上總體保持“567”型結構，即個人住房貸款占到商業性房地產貸款五成，上海居民住房貸款占個人住房貸款近六成，新建住房貸款占個人住房貸款近七成。

　　個人房貸在增量上呈現兩個“一增一減”：一是上海居民住房貸款增加34.7億元，外地和境外人士住房貸款則減少14.7億元。二是存量住房貸款增加，新建住房貸款減少。一季度，存量住房貸款增加31.8億元，而新建住房貸款減少11.8億元。但是，新建住房貸款余額在經歷連續七個月下跌之后，今年3月已經止跌，當月增加5.3億元。

　　中房指數研究院副院長陳晟分析，經濟刺激政策對個人需求無法像對房地產開發一樣，起到立竿見影的效果。個人房貸增加有限也與目前的市場結構有關：最近買房的大多是剛性需求者。剛性需求的特點是交易不夠活躍，對銀行貸款的需求總額不大。而改善型和投資型購房者會更多使用銀行貸款，以起到資金杠桿作用。目前這部分人還保持觀望態度。相信隨著市場的回暖，住房消費貸款會進一步增加。

　　交行研究部高級宏觀分析師唐建偉也認為剛性需求的釋放導致了銀行個貸增速慢于開發貸款。

　　業內人士指出，新建住房貸款余額連續七個月下跌，至3月份才止跌回升，表明開發商新房銷售情況不容樂觀，2008年這曾是導致開發商資金緊張的重要因素。今年，開發商手里不缺錢，新建房銷售不暢對開發商的牽制不會太大。但會有很多一手房通過房產中介成為二手房。這種情況不僅會給監管部門的統計、政策制定帶來困擾，更重要的是會給哄抬房價、炒賣房產提供更多的可乘之機。(記者 高改芳)