巧用房貸

　　案例 為獲7折利率提前還貸被罰息

　　李先生2007年在某股份制銀行貸27萬元房貸，期限10年，采取等額本息的還款方式，當(dāng)年7月始供樓，月供3000多元。

　　去年10月國(guó)家將房貸利率優(yōu)惠下限由原來的85%調(diào)整為70%后，李先生向銀行申請(qǐng)7折優(yōu)惠利率，銀行未予批準(zhǔn)，為獲取7折利率，李先生擬轉(zhuǎn)貸到其他銀行。

　　今年2月，李先生向原貸款行申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸，準(zhǔn)備將貸款搬家。李先生的供款日為每月25日，月供為3080.62元，今年3月25日在按時(shí)供完月供后，還款通知單上顯示李先生的貸款剩余本金為234197.98元，不過當(dāng)4月22日一次性結(jié)清時(shí)，銀行卻總共扣了他236709.23元，其中，3月25日～4月22日的利息為1212.33元，違約金扣了1298.92元。

　　李先生表示，當(dāng)時(shí)以為這是慣例，所有銀行都要收的，后來才發(fā)現(xiàn)并非如此。自己目前貸款的這家銀行，不但給了自己7折利率，對(duì)于提前還貸也不收違約金。

　　提醒 各行提前還貸時(shí)間限制不同

　　昨日（16日），記者咨詢了多家銀行，發(fā)現(xiàn)目前大部分銀行對(duì)于7折優(yōu)惠利率，執(zhí)行條件較為寬松，只要其他房貸已經(jīng)還清，購買第二套住房的人，一般都可以獲得7折優(yōu)惠利率。

　　不同支行都有差別

　　但是對(duì)于提前還貸，各家銀行均有限制，一般而言，對(duì)于提前還貸均有時(shí)間限制，不過限制時(shí)間長(zhǎng)短不一；此外，有的銀行還附加了收取違約金的條款。

　　市民在申請(qǐng)房貸前，不妨針對(duì)這些細(xì)節(jié)問題進(jìn)行一下比較，以給自己的資金爭(zhēng)取更大的靈活性。

　　不過具體的限制期限，各行相差較大，即使是同一家銀行的不同支行，也可能存在較大的差別(具體見表)。

　　對(duì)于房貸族而言，提前還貸限制期過長(zhǎng)，將影響自己資金的靈活性。

　　一般情況下，房貸利率會(huì)較市場(chǎng)上固定收益型的理財(cái)品種收益率高，對(duì)于投資風(fēng)格保守的市民而言，如果限制提前還貸，將在限制期內(nèi)多支付貸款成本。

　　以目前情況為例，5年以上的商業(yè)房貸利率為5.94%，如果執(zhí)行7折的最優(yōu)惠利率，則為4.158%。不過，目前市場(chǎng)上，沒有風(fēng)險(xiǎn)的固定收益類理財(cái)產(chǎn)品，收益率頂多在3%左右。同樣的10萬元，用來提前還貸，比用來買銀行理財(cái)產(chǎn)品，一年下來要節(jié)省1158元。

　　違約金 大部分銀行已取消但仍有限制

　　對(duì)于提前還貸，除了時(shí)間的限制外，還應(yīng)注意比較違約金方面的條款，目前，大部分銀行取消了收取違約金的規(guī)定，但是也有個(gè)別銀行仍然表示提前還貸要收違約金。

　　根據(jù)記者咨詢的情況，建行、農(nóng)行、工行的大部分支行和招行均表示，在限制時(shí)間之外，提前還貸不收違約金。不過，仍有部分銀行表示，如果提前還貸，要收取相當(dāng)于還款金額一個(gè)月利息的違約金。

　　提前還貸增銀行成本？

　　中行東山支行表示，在該行貸款，除了部分指定在該行貸款的一手樓盤，在提前貸款時(shí)不收違約金外，其他一手樓和二手樓的房貸，提前還款均需交違約金。而深發(fā)展也表示，不論利率是否7折，提前還貸需要收取相當(dāng)于還款金額一個(gè)月的利息的違約金。

　　不過，個(gè)別銀行只對(duì)在限制期內(nèi)提前還貸的客戶收取違約金，在限制期之外提前還貸，則不收違約金。如工行西華路支行表示，3年之內(nèi)不許提前還貸，如果在3年之內(nèi)提前還貸，要收取相當(dāng)于還款金額一個(gè)月利息的違約金，另外申請(qǐng)貸款時(shí)免收的700元的律師費(fèi)要補(bǔ)繳；如果在3年之后提前還款，則不收取費(fèi)用。以目前商業(yè)房貸7折利率4.158%為例，如果在3年內(nèi)提前還款10萬元，則需要交的違約金為1046.5元。

　　對(duì)于違約金的收取，銀行人士解釋稱，因?yàn)榭蛻籼崆斑�貸將影響銀行的中長(zhǎng)期資金安排，增加銀行支出成本。

　　此外，值得注意的是，有的銀行雖然合同里沒有規(guī)定要收違約金，但是會(huì)通過延長(zhǎng)提前還貸辦理時(shí)間的方式，變相讓客戶多支付利息。有市民表示，有的銀行在客戶提交了提前還貸申請(qǐng)后，要拖2～3個(gè)月才能辦下來，這樣下來，即使不收違約金，客戶也多支付2～3個(gè)月利息。因此，在咨詢和辦理房貸業(yè)務(wù)時(shí)，對(duì)辦理時(shí)間，客戶也應(yīng)詢問清楚。