主持人：本報記者 于兵兵 嘉賓：易居(中國)研究中心總監 陳嘯天

　　進入7月，杭州率先收緊二套房貸政策，無異于7月流火的高溫樓市突遇寒流。此后，各地市場風聲四起，樓市政策或有轉向的說法在業內流傳。二套房貸收緊對樓市到底會有哪些警示作用，一旦全國性收緊又將在多大程度上影響未來市場成交。

　　本期上證演播室，易居(中國)研究中心總監陳嘯天就此做出專業解讀。陳嘯天認為，若政策在全國范圍內大力落實，將對改善型需求造成直接打擊。同時，通過行業連鎖反應更可能會影響到土地、房價、未來供應等多個方面，而政府借此傳遞的政策轉向信息，也可能讓開發企業一改對后市的樂觀預期……

　　上海證券報：二套房貸其實從5月初就已經在貸款成數上有了嚴格的限制，此次以杭州為代表的地方銀行，為什么又要落實更嚴格的二套房貸政策呢？

　　陳嘯天：此次杭州、深圳、大連等地重申二套房貸從緊政策，是基于此前二套房貸執行不到位這樣一個背景的。許多銀行為了提前完成放款任務，在二套房貸業務方面屢打政策“擦邊球”。如判定二套房貸時，不按“家庭”而是按“個人”來計算房貸次數；雖然政策上明確規定“二套房貸不享受七折利率優惠”，但銀行會對部分二套房貸實行“七一折優惠”，文字游戲玩得不亦樂乎。在銀行如此寬松的放貸政策下，申請二套房貸的購房者往往能享受到首次購房者才能享受的優待。二套房貸的政策也“名存實亡”。

　　寬松政策對某些城市的市場成交起到了直接的刺激作用。如成都，目前成都房產市場顯現出前所未有的火爆，克而瑞(中國)數據顯示，5月份成都市主城區商品住宅成交量210.33萬㎡，比4月增加115.09萬㎡，環比漲幅120.8%，同比增長483%。在市場成交繁榮的背后，成都區域銀行房貸方面競爭也相當激烈。一銀行人士表示，成都買二套房能辦到“首付兩成利率七折”。

　　上海證券報：那么如果全國嚴格控制二套房貸款，會對市場有怎樣的影響呢？

　　陳嘯天：二套房貸大范圍地收緊，勢必將影響到目前市場上的部分需求，而改善型需求更是首當其沖。 今年上半年，改善型住房需求在總體購房者中的比例日益增多，二套房貸政策從緊后，部分資金有限的改善型購房者將推遲入市。

　　和改善型需求相比，政策的收緊對當前的投資性需求的影響將不會很大。日前上海、北京、深圳等城市投資性需求增長明顯，由于樓市的回暖以及通貨膨脹預期的加強，更多的投資型客戶正積極入市，這部分投資者資金實力較好，預計二套房收緊政策對該類購房者影響不會太大。

　　上海證券報：除了對需求外，房貸政策的從緊會對房地產產業鏈有哪些更深的影響？

　　陳嘯天：近期房價攀升、優質土地地價標高等情況的出現讓政府對需求過熱產生了一定的擔憂，在這個節點上重申收緊二套房貸，無疑是希望通過抑制改善型需求來階段性地為樓市降降溫。

　　二套房貸政策表面上針對買房市場，但通過整個產業鏈，可能形成連鎖反應。改善型需求被抑制是直接結果，此外改善型物業市場價格下行、土地市場競爭激烈度適當降低都可能會出現。更重要的，此輪樓市回暖也將可能因為改善型需求的降低而中止甚至轉而下行，這取決于目前樓市中改善型需求的比例多少。同時不可忽視的是，中國的開發商對政策的敏感度很高，二套房貸政策收緊向開發商傳遞的政策轉向信息可能會打擊他們對后市的樂觀預期，進而在產品供應及價格上再度采取保守策略。