新聞背景

　　二套房貸政策出臺始末

　　2007年9月 央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，明確“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍�！�

　　2007年12月 央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確“以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

　　2008年10月 央行調(diào)整住房信貸政策，明確“居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。金融機(jī)構(gòu)可按優(yōu)惠條件給予支持�！�

　　2009年3月 北京銀監(jiān)局發(fā)文重申，對于非改善型的二套房，各家商業(yè)銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行最低四成首付比例。但對貸款利率不再硬性要求必須上浮10%，改為由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按照風(fēng)險(xiǎn)程度合理確定。

　　2009年6月 銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，明確嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。

　　后市分析

　　金融、稅收政策

　　將凸顯疊加效應(yīng)

　　徐東華認(rèn)為，收緊二套房貸對于投資性購房，尤其是短期內(nèi)炒買炒賣的投機(jī)型購房是重大打擊。一方面，不得低于40%的首付要求使得購入房產(chǎn)的初始投資成本加大；另一方面，由于利息執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮政策，持有的成本也會大大增加。加上今年的政策環(huán)境是刺激內(nèi)需，明年很可能會加息，那么四成首付、取消優(yōu)惠利率帶來的負(fù)擔(dān)就會更大。

　　“另外，值得注意的是，去年為了加快存量房上市、刺激樓市成交，交易稅免征年限由五年減為兩年。但這個政策是暫行的，明年是否繼續(xù)執(zhí)行下去還是疑問。我個人認(rèn)為，如果市場過熱的氣象繼續(xù)下去，該政策不再執(zhí)行的可能性高達(dá)八、九成。金融和稅收杠桿一旦同步起效，帶來的市場沖擊將更為巨大。”