與去年的低潮相比，今年春節后的二手房市場與一手房市場形成“互動”，兩者交替上行。但是，交易活躍度較高、價格快速上漲，也使二手房市場再度調整的風險加劇。特別是目前房貸政策和交易環節的從嚴從緊，已經使火熱的二手房市場開始降溫。

　　⊙本報記者 李和裕

　　政策風向攪動人心

　　中原地產上半年對京滬深穗津五大城市二手房市場的調研顯示，除深圳外，其他城市的二手住宅成交量均創新高。其中，上海甚至較2007 年高峰時同比高出約40%；深圳雖然仍低于2007 年同期25%左右，但也處于近年較高水平。從價格反彈幅度來看，珠三角繼續扮演領頭羊角色。深圳和廣州今年以來二手住宅價格累計漲幅已經分別達到27.6%和18.34%。

　　不過，二手房市場對政策面向來敏感。業內認為，即便宏觀政策對于促進房地產業發展的取向未變，但近期二套房貸收緊等也體現出政府對樓市過熱的警惕及政策性的一種試探。而從市場來看，政策面的調控預期已使買方觀望氣氛漸起，尤其是投資需求。

　　中原地產上海浦東一區域高級總監王逸紅介紹，目前上海陸家嘴區域的投資客比例已占四成，此類客戶對于政策的變化較為敏感，因此近期銀監會嚴格執行二套房貸政策的聲明使得他們出手謹慎。同樣的現象也出現在了上海市中心，如新天地板塊，據中原地產盧灣區區域總監吳敏介紹，7月以來該區域成交量萎縮較快，降幅在40%左右，其主要原因也是投資客出手放緩，“他們資金充足，對于房價也有一定的追漲實力，但是政策風向變化讓他們變得小心翼翼。”

　　易居臣信交易管理部副總經理洪慧表示，從近期政府一系列表態上看，上半年樓市的量價齊升已經引起了政府的關注，隨著二套房貸的嚴格落實，政策敏感度最高的投資客放緩入市的節奏。而首付及利率的提高，也將削減包括改善型需求在內的中高檔群體的購買力，加上剛性需求對快速上揚的房價充滿抗性，預計三季度后二手房市場的上行趨勢將受到極大的考驗。但業內同時指出，從政府穩定房價的意圖考慮，投資需求得到抑制并非不是好事。

　　交易環節監管從嚴

　　而市場人士還指出，今年上半年二手房市場由冷轉熱，也與中介的“推波助瀾”有關。本報與搜房網進行的聯合調查就顯示，八成多受訪者表示反感中介的亂談價、有“吃差價”嫌疑，不停地打電話“騷擾”及“陰陽合同”行為。有業內人士指出，和一手房的營銷模式類似，中介也在給購房者“營造”出樓市的供求緊張氣氛，“告訴你有很多客戶青睞這套房，或者再不確定上家就要漲價了等等。”此外，通過做低價格的“陰陽合同”來避稅的現象也早已“見怪不怪”。

　　從近期的市場反饋來看，二手房交易的各個環節已經面臨收緊。為抵制故意做低房價逃稅的現象，上海各區房地產交易中心指定的評估公司對交易房源的評估越來越嚴格，明顯低于市場價的交易房源很可能被退件。北京繼去年設立二手房資金監管體系、二手房交易網上簽約等后，地稅局也正在和建委的網簽系統聯網。21世紀不動產的分析師透露，這個工程完畢之后，買賣雙方過戶時的成交價將作為今后該房源再上市的買入價，那么今后隨意報價以避稅的機會就被大大壓縮。

　　成交連漲勢頭有變

　　事實上，進入下半年后，沖高的二手房市場已經面臨考驗。21世紀不動產上海區域市場中心的門店調查顯示，7月以來大部分區域的二手房成交量較6月同期普降一至兩成；其中，浦東降幅最大，約達三成。又如廣州，有數據顯示，番禺、從化、花都等區域的二手房成交最近都下滑得比較厲害，保守估計在10%左右。

　　除了二套房貸收緊及交易環節監管從嚴等所形成的心理影響，中介機構一致認為，還是價格居高不下直接導致了買家接盤熱情不足，成交量和房價的漲勢也逐步趨緩。

　　“隨著7月最后一周的臨近，我們的業務員有點急，他們的普遍感受是：和6月相比，7月二手房成交‘難’了很多。”中原地產世博分行經理劉真表示，盡管業務員在不斷聯系房東和客戶，但是成交量依舊沒有突破，買賣雙方心理價差拉大，房東反復跳價、不斷地試水，客戶跟進意圖則下降、觀望氣氛漸起。

　　“使得前期交投活躍的板塊出現交易停滯的，正是其持續上漲的房價。”易居臣信市場研究中心分析師楊晨青也認為，房東的跳價令一部分經濟實力略有欠缺的改善型需求有心無力、成交周期拉長。

　　美聯物業副總經理丁偉還表示，從5月份開始，伴隨著一二手房市場都明顯回暖，房東惜售情緒漸濃，往往將房源掛牌試探市場價格，并非誠意出售，這也就導致市場上的有效房源更為稀缺，再加上二手房價格的不斷上漲已經削弱一些物業的優勢，因此都選擇觀望等待。

　　基于目前的“博弈”局面，業內預期下半年二手住宅的交易總量會低于上半年。“五大城市下半年二手住宅成交量降幅可能在10%-20%不等。”中原地產預計。