記者昨天從有關部門獲得的最新內部數據顯示，今年7月上海個人住房貸款較上月新增120億元左右，單月增量創歷史第二高位。投資性需求推動房價上漲，已成為一個引人注目的現象。如果看待這種投資性需求？樓市會否因過熱而重蹈上一次宏觀調控的覆轍？

　　全球資金看“漲”中國

　　金融危機使全球經濟深受影響，而全球看好中國經濟將率先復蘇，使得資金流向中國成為可能。全球資金看“漲”中國，房地產市場因其資產屬性而受到追捧。

　　經歷上一輪投資市場的“熊市”，滬綜指從2007年10月的6124點一路下跌至去年10月的1664點，一年間股指縮水高達70%。同樣，基金投資也難逃大幅虧損。而此間，全國大多數地區的房價跌幅，最多不過20%，房地產市場投資價值突顯，尤其在當前宏觀經濟處于復蘇的過程中，投資性需求有可能支撐資產價格持續走高。

　　中國房地產業協會副會長、秘書長顧云昌認為，縱觀世界各國，房地產業發展具有“反經濟周期”的作用。當經濟發展處于低潮時，通過降息等手段促使人們買房，推動住房投資，拉動經濟增長；而當經濟增長進入熱潮時，通過升息等舉措，減壓住房投資和消費，降低房地產發展速度。目前經濟發展正處于新一輪上升期，加上寬松的貨幣政策，各類投資需求迅速膨脹，必然會涉及到房地產投資。

　　具體到上海而言，雖然存在諸多不確定因素，但上半年上海市國民經濟已呈現企穩回升態勢，形勢發展明顯好于年初預期，再加上通貨膨脹預期，為保值增值，改善性需求和投資性需求同時涌入，樓市一時量價齊升。

　　投資客來自世界各地

　　在上海這樣一個開放市場，購房者來自全球各地。華東師范大學商學院房地產系副主任華偉表示，簡單從總量來判斷上海樓市的走勢不符合市場規律，上海局部的樓市價格上漲也許是不可避免的。上海目前土地供應量稀缺，加之投資需求旺盛，外環以內中高檔樓盤的供應又相對緊缺；而國際金融中心和國際航運中心建設必定吸引更多國際精英人才云集上海，中高檔消費需求將進一步擴大，這也容易造成局部價格在中長期內上揚。

　　這些國際投資客進入上海樓市，自然會把上海的房價與香港等國際大都市相比。以上海湯臣一品為例，每平方米單價超過10萬人民幣，而搜房網資料顯示，有著香港樓王之稱的“天璽I”目前單價為每平方米25萬多港元。因而，對于那些房價遠遠超出本地居民購買力的豪宅，投資客就可能產生非理性的購買行為。

　　上海銀監局此前公布的統計數據印證了這一判斷。最新數據顯示，上海外地人士住房貸款由今年一季度減少5.1億元變為二季度增加92.1億元，外地人士住房貸款增量占比已由今年前四個月的19%升至上半年的33%。雖然上半年外籍人士住房貸款凈減少，但6月份當月凈增了3.4億元。

　　高檔住宅自有特殊性

　　易居中國高級分析師付琦認為，今年以來高檔住宅市場走出如此勢頭，有其特有的原因：在去年全市房價出現一波下探時，高檔住宅價格堅挺，與其他類型住宅相比，反而顯得性價比不高。而金融危機對高收入人群產生了很大的影響，抑制了高端人群的消費力，因而去年銷售緩慢。而今年，特別是第二季度開始，全市房價普遍上揚并恢復到去年降價前的價格水平，價格變動不大的高檔住宅，才迅速被市場接受。

　　此外，上海房價重新進入上升通道，提升了各方需求對未來房價上漲的預期，也刺激了高端消費的買房投資需求；而較強的通脹預期也助推了高檔住宅的消費。在上海，由于市中心可供開發的住宅用地日益稀少，未來市中心高檔物業新開發的規模逐漸縮小，也使得市中心高檔住宅的市場需求維持高位。

　　房價可能出現滯漲

　　國金證券房地產行業分析師曹旭特認為，中國經濟長期看好，加之貨幣政策的“溢出效應”，全國樓市中長期穩中有升是大趨勢。

　　但他同時表示，短期來看，經歷了今年上半年，尤其是6月、7月的投資熱潮，一線城市如上海等地的房價，可能出現滯漲，二、三線城市的樓市可能出現快速上揚。原因在于，由于市場回暖不一，投資資金已在今年7月之前陸續進場一線城市，短期內資金流入可能會有所減少，而二、三線城市在之前則尚未被投資資金過多關注。

　　申銀萬國分析師也認為，國家統計局公布最新房價數據顯示，7月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點，但值得一提的是，目前部分重點城市房地產市場成交量已出現一定程度的下滑，這說明投資投機需求有所萎縮，房價過快上漲將不可持續。( 蔣婭婭 張小樂 張奕)