最近從上海傳來消息，“二套房貸”政策已出臺，“二套房貸”利率為基準(zhǔn)利率八五折，即下調(diào)15%。據(jù)廣州市按揭業(yè)人士表示，目前各銀行“二套房貸”政策的要點(diǎn)是收緊成數(shù)，放松利率，只要符合首期成數(shù)和資質(zhì)要求，“二套房貸”申請者依然可以享受接近30%的利率下調(diào)優(yōu)惠。讀者張小姐也是受“二套房貸”政策的影響，給本報(bào)按揭我?guī)湍阈畔浒l(fā)來問題，本報(bào)邀請良策按揭廣州經(jīng)理湯敏研為她出謀劃策。

　　張小姐問：我2004年第一次置業(yè)， 購入一套35萬元房子，申請20萬元公積金貸款，2007年還清�，F(xiàn)打算買入第二套房子(二手房)約75萬元，想申請50萬元貸款。如何操作可以省些錢？若申請商業(yè)貸款，我能享受到基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠嗎？

　　良策按揭湯敏研回答：張小姐第一次置業(yè)是辦理公積金按揭貸款，但已經(jīng)結(jié)清。如第二次購房仍需要辦理貸款申請，目前還是公積金貸款的利息最低也最省錢。只要客戶符合公積金貸款的條件(廣州市居民必須連續(xù)繳存半年或以上，非廣州市居民必須連續(xù)繳存一年或以上)，就可以申請個(gè)人最高額度為50萬元，夫妻雙方合共最高額度為80萬元的公積金貸款。

　　以張小姐的個(gè)案分析，2004年辦理的公積金貸款已于2007年結(jié)清，只要她的公積金繳存狀況正常，即可繼續(xù)申請公積金貸款。這是目前利息最低的貸款類型。但張小姐能否申請50萬元的最高額度，就得看其公積金的月繳存金額、公積金賬戶上的余額以及其離退休年齡的月份數(shù)等數(shù)據(jù)計(jì)算出來的可貸額度來決定。具體請看以下計(jì)算公式：

　　個(gè)人公積金貸款最高額度＝(個(gè)人賬戶繳存余額＋月度繳存額度×2×退休前應(yīng)繳存期數(shù))×2。

　　若張小姐申請商業(yè)性貸款，以銀行最新公布的政策，在中國銀行辦理仍可以享受基準(zhǔn)利率下浮30%的優(yōu)惠(中國銀行的新政：判斷是否屬于首次貸款，是不把“已結(jié)清的貸款”和“仍然在供的公積金貸款”這兩種情況計(jì)算在內(nèi))。

　　最近，各銀行對非首次的房屋貸款，都紛紛出臺新政策。綜合多家銀行的新政得知其要點(diǎn)是：收緊貸款成數(shù)，放松貸款利率。這是一個(gè)有效地調(diào)控房貸風(fēng)險(xiǎn)，但仍繼續(xù)支持鼓勵(lì)市民申請房貸的政策。以工行為例，二手房貸是以家庭為單位，“已結(jié)清的貸款”和“公積金貸款”計(jì)算在內(nèi)，來判斷是否屬于首次貸款。第一套是八成下浮30%，但第二套是六成下浮29%、第三套是5.5成下浮28%、第四套是五成下浮27%，如此類推。非首次貸款的成數(shù)明顯較前段時(shí)間收緊了，但利率卻比之前任何一個(gè)時(shí)間都要低。由此可見，銀行只是要嚴(yán)格把好風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，而非打擊普通市民購買房子的欲望。