8月中下旬，傳聞已久的“取消二套房貸政策優(yōu)惠”的消息終于落實。北京各銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，借款人貸款購買的第二套房產(chǎn)首付是四成，利率上浮1.1倍。同時，7月末開始的交易量低迷延續(xù)到了8月份。這兩個因素疊加在一起，再一次引起了業(yè)界對后市的爭論。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此次重申二套房貸政策對房地產(chǎn)市場來說難以實現(xiàn)2008年的效果，他們同時認(rèn)為7、8月份銷售的傳統(tǒng)淡季里，交易量下滑并不特別令人擔(dān)憂，傳統(tǒng)銷售黃金季節(jié)“金九銀十”即將來臨，房價年內(nèi)難以大幅下跌。

　　二套房貸審批權(quán)收回

　　今年房價的暴漲讓很多有買房意向的人猶豫起來，此次二套房貸優(yōu)惠政策取消的消息著實讓那些買不起房的人小小興奮了一下，記者身邊就有很多朋友前來詢問：國家是不是要出臺政策了，二套房貸都收緊了，房價會不會跌下來。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇向記者表示：“二套房貸的緊縮對交易確實造成了一些影響，之前二套房貸的審批權(quán)限都下放到了一些營業(yè)部，如今營業(yè)部的審批權(quán)限被銀行收回，由此造成了審批時間拉長，而且更加嚴(yán)格。”

　　事實上，縱觀政府出臺的房地產(chǎn)政策，最有立竿見影效果的當(dāng)屬二套房貸政策。2008年的深度調(diào)整正是緣于二套房貸政策的出臺。但是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為此次二套房貸優(yōu)惠的取消不會產(chǎn)生2008年的效果。

　　北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理胡斌認(rèn)為：“在不同的經(jīng)濟(jì)形勢下，同樣的政策也不會產(chǎn)生相同的效果。2007年下半年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控政策恰巧趕上全球金融危機(jī)，因此二套房貸政策造成了房地產(chǎn)市場的深度調(diào)整。2009年，中國的經(jīng)濟(jì)形勢在全球金融危機(jī)下一枝獨秀，在此背景下，收緊二套房貸的政策不會產(chǎn)生與2008年同樣的效果。”

　　某投資公司總經(jīng)濟(jì)師向記者表示：“單純收緊二套房貸的手段太單一，難以對目前的房地產(chǎn)形勢產(chǎn)生像2008年那樣的影響。最重要的是，國家此次強(qiáng)調(diào)二套房貸政策的目的并不是要對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生調(diào)控作用，初衷與2007年也有所不同。”

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二套房貸政策固然有效，但它從來就不是一個具有市場行為性質(zhì)的政策。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“2007年底的二套房貸政策雖然成功地給房地產(chǎn)市場降了溫，卻同時也造成了成交量跌至冰點的局面，房地產(chǎn)市場不復(fù)活躍，這也不是政府想看到的局面。”

　　交易量下滑在正常范圍

　　8月份，北京市住宅一手房和二手房成交量的雙雙下滑引起了人們對房市拐點是否來臨的爭論。

　　與一手房相比，二手房更加敏感地反映市場的變化。2009年一季度房市開始回暖時，正是二手房成交量先行出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至8月15日北京二手房網(wǎng)簽數(shù)量為11212套，環(huán)比7月份同期的12047套下降了6.9%。北京中原三級市場研究部的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，8月1日至24日存量住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為17726套，環(huán)比7月同期18540套下降了4.39%。

　　記者日前走訪了位于富力城的一家21世紀(jì)不動產(chǎn)門店，店員表示富力城周邊的二手房已從5月份的2萬漲到2.6萬，最高達(dá)到了3.3萬，但是交易量卻沒有出現(xiàn)明顯下降。

　　孟奇表示：“二手房成交量在7月中旬達(dá)到最高點，7月最后兩周和8月第一周，成交量下滑到最低點，環(huán)比大約下降了10%-20%。8月第二周和第三周又開始回升。由于二手房成交水平較去年提高很多，達(dá)到日均兩萬套，因此即使成交量有所下跌，實際上仍維持了較高水平。”

　　某今年新開樓盤的項目公司總經(jīng)理對記者講述了他的真實感受：7月末，房價雖然上去了，但是交易量卻出現(xiàn)了明顯下滑，8月中旬交易量開始有所回升。

　　上述項目公司總經(jīng)理認(rèn)為：“每年夏季7、8月份本來就是房地產(chǎn)交易淡季，加上7月份受市場利好、政策利好的影響，大多數(shù)項目都在提價，消費者有一個接受的過程。受此兩點因素影響，交易量下滑屬于正常波動。”

　　胡斌向記者表示：“成交量低的原因一是供應(yīng)量不足。2008年的深度調(diào)整，謹(jǐn)慎起見很多開發(fā)商都減少開工量或停工。然而，今年上半年，樓市由‘小陽春’轟轟烈烈演變?yōu)椤�大陽春’，多�?shù)開發(fā)商對樓市回暖的力度估計不足，導(dǎo)致不少開發(fā)商都沒能趕上這輪行情。第二則是有的開發(fā)商控制銷售節(jié)奏。”

　　冀望金九銀十

　　9、10月一向是房地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，開發(fā)商對此抱有很大期望。

　　某開發(fā)商就向記者表示，他們對10月份的銷售充滿信心，準(zhǔn)備在10月份推出他們的LOFT公寓以及少部分寫字樓。有一些因為之前減少開工量而沒有趕上上半年行情的開發(fā)商也將在下半年推出新盤。因此，預(yù)計下半年將會有一批新盤入市。

　　另有一些開發(fā)商則選擇了放慢銷售節(jié)奏。因為這些開發(fā)商手中無地可開發(fā)，在土地交易市場上屢屢失敗。有開發(fā)商就向記者表示，放慢銷售節(jié)奏雖然會造成回款速度減慢，但是由于拿不到新的地塊，還不如等待最佳時機(jī)，讓手里的房子實現(xiàn)利益最大化。這個時期就是“金九銀十”，這也將是房價下半年難以回落的一個因素。

　　因此，對于下半年的走勢，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢將不會發(fā)生大的變化，金九銀十將會出現(xiàn)供應(yīng)增加，價格難以回落的走勢，但是明年則存在影響房地產(chǎn)走勢的因素。

　　上述某投資公司總經(jīng)濟(jì)師預(yù)測，信貸緊縮抑制流動性肯定會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響，明年國家可能還會出臺類似2007年下半年那樣的一系列組合政策。

　　孟奇表示：“房地產(chǎn)形勢在年內(nèi)不會發(fā)生逆轉(zhuǎn)。但是很多對房地產(chǎn)行業(yè)有利的政策將在年底結(jié)束，并且明年不可能再延續(xù)，如果明年利率、信貸等政策發(fā)生變化，將會對房地產(chǎn)的形勢產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。但是，由于滯后性，房價則暫時不會回落。”