近日廣州各大銀行紛紛收緊二套房貸的報道不斷。市場頗為關注的是,二套房貸的收緊是否意味著樓市信貸寬松不再,帶有一定投資保值性質(zhì)的換房需求是否將面臨抑制?記者采訪發(fā)現(xiàn),所謂的“二套房貸收緊”并非是銀行刻意打壓樓市需求,但是出于全年房貸額度計劃等因素的考慮,銀行方面的確提高了房貸門檻,二套房貸享受優(yōu)惠確實比以前困難。

　　對于二套房貸收緊,中原地產(chǎn)認為目前仍是心理層面的影響較大,但一旦各大銀行對二套房貸嚴格執(zhí)行,勢必對市場產(chǎn)生較大的影響。

　　二套房貸政策并未調(diào)整

　　市場出現(xiàn)二套房貸收緊的判斷源于今年7月10日銀監(jiān)會《關于進一步加強按揭貸款風險管理》的通知。隨后廣州各大銀行開始陸續(xù)出現(xiàn)二套房貸無法享受7折利率優(yōu)惠的消息,但也有部分銀行仍對優(yōu)質(zhì)客戶提供優(yōu)惠利率貸款。

　　就收緊二套房貸一事,銀監(jiān)會新聞發(fā)言人已表示“二套房貸政策沒有調(diào)整”。銀監(jiān)會的政策是,對購買首套普通自住房和人均住房面積低于當?shù)厮��?再申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民優(yōu)惠政策不變,但絕不可延伸適用。

　　上半年信貸井噴,銀行紛紛爭取優(yōu)質(zhì)的房貸客源,對于各種二套房貸均實行“放水”,因此出現(xiàn)了不少首付三成、利率7折的二套房貸。銀監(jiān)會7月份發(fā)文,正是對各商業(yè)銀行重申已有的政策。

　　銀行有意控制高房價風險

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),各大商業(yè)銀行在接受詢問時的確聲稱對不符合優(yōu)惠條件的二套房貸嚴格執(zhí)行有關政策,但在個別銀行網(wǎng)點依然可以予以變通。如記者近期曾對某銀行工作人員表示,目前有一套住宅按揭尚未繳清,并希望申請二套房貸最優(yōu)惠利率。該工作人員則向記者暗示,盡管目前二套房貸審批比較嚴格,但仍然有機會能爭取到“最優(yōu)惠的折扣”。

　　記者還獲悉,近期有一位擁有兩套物業(yè)的購房者剛于8月中旬在某銀行分行申請到七折利率,他表示銀行相關人士確實多次提醒目前二套房貸“風聲很緊”,但同時也表示操作起來“問題不大”。有業(yè)內(nèi)人士表示,是否收緊二套房貸還是取決于各銀行的態(tài)度。

　　下半年房貸收緊是慣例

　　許多市場人士都把銀行收緊二套房貸的原因歸結于“銀行放貸規(guī)模已開始緊縮”。據(jù)統(tǒng)計,上半年人民幣各項貸款增加7.37萬億元,遠遠超出全年5萬億的初定目標。“廣州各大銀行基本上在上半年就完成了全年放貸任務的3/4,下半年會很自然地有所收縮,這種情況歷年來都一樣”,匯瀚按揭高級業(yè)務經(jīng)理莫靜表示。

　　對于這次“二套房貸收緊”風波,莫靜認為普通買家不必過度擔心。她告訴記者,在廣州,買家一次性買若干套單位的情況本來就不多見,多次按揭的炒樓者也是極少數(shù),收緊二套房貸的影響其實并不大。而且目前一些銀行仍會視客戶情況決定利率上浮或給予優(yōu)惠。

　　據(jù)悉,目前仍有部分銀行表示二套房貸可以享受優(yōu)惠首付和利率。這部分銀行公開表態(tài)嚴格按銀監(jiān)會要求執(zhí)行二套房貸政策,不過,對于部分優(yōu)質(zhì)樓盤、優(yōu)質(zhì)客戶,仍可視具體情況給予不同程度優(yōu)惠,利率最多可下浮29%,而成數(shù)最低達三成。

　　銀行若額度寬松仍有優(yōu)惠

　　一家大型按揭公司負責人也向記者透露了另外一種拿到優(yōu)惠利率的辦法:各家銀行還會根據(jù)其房貸額度的情況決定是否提供二套房貸優(yōu)惠以及相應的優(yōu)惠幅度。“比如目前建設銀行的額度就很少了,農(nóng)行就比較多,外界傳言的小銀行優(yōu)惠多其實也未必,要看銀行放貸意愿強不強”。

　　據(jù)介紹,其實部分中小銀行對于銀監(jiān)會政策的執(zhí)行,較大行反而更為嚴格。由于四大國有銀行累計房貸量較大,還可以從還貸款中釋放一部分作為新增貸款,但小銀行本身的房貸客源就不多,可操作的空間反而更小,因此目前已有個別小銀行全面取消二套房貸優(yōu)惠,甚至對符合改善型購房條件的情況亦然。

　　該人士還透露,即便是同一銀行旗下的不同分支機構對于二套房貸的態(tài)度也不同,“有的支行手頭貸款額度高就比較愿意優(yōu)惠放貸”,要想爭取到優(yōu)惠的二套房貸首付和利率可以多咨詢幾家銀行的不同網(wǎng)點。

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　　算筆賬

　　投資一套總價250萬元、30年還貸期的房屋,等額本息還款法,如果執(zhí)行首付2成、下浮30%優(yōu)惠利率(4.158%)的二套房貸政策,則買家首付款為50萬元,月供為9733元,累計支付利息150萬元。而二套房貸政策收緊后,變成4成首付和1.1倍利息,首期款為100萬元,月供為9510元,累計支付利息為192萬元。買家多付了50萬元首期款和42萬元的利息成本。(王昊)