近日，北京市監(jiān)管局下發(fā)“京銀監(jiān)通【2009】84號(hào)”文件，強(qiáng)調(diào)“各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須以北京市存量房屋買賣合同(以下簡(jiǎn)稱‘網(wǎng)簽合同’)作為審批的必要依據(jù)”。9月6日，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)(北京)公司副總經(jīng)理公衍奎對(duì)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者表示：“規(guī)避‘陰陽(yáng)合同’政策實(shí)施后，對(duì)二手房成交的影響可能會(huì)大過(guò)二套房貸從緊的政策。二手房成交量未來(lái)幾個(gè)月將會(huì)明顯下降。”

　　北京銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問(wèn)題的通知》表示，為防范“陰陽(yáng)合同”、“分價(jià)合同”導(dǎo)致的銀行信用風(fēng)險(xiǎn)，要求銀行必須采用“網(wǎng)簽合同”和其正本中的房屋成交價(jià)格作為審批必要依據(jù)，按照網(wǎng)簽合同正本中的房屋成交價(jià)格與評(píng)估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。此舉意味著過(guò)去部分二手房購(gòu)房人靠“陰陽(yáng)合同”既實(shí)現(xiàn)避稅又獲得更多房貸的做法將被禁止。　　

　　所謂的“陰陽(yáng)合同”，是指在一次交易中同時(shí)簽訂兩份不同的合同。兩份合同中的一份具有虛假性，另一份為真實(shí)意思表示。在二手房交易中，“陰合同”顯示買賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格，而“陽(yáng)合同”則根據(jù)使用需要有所不同。一種是將虛高的房?jī)r(jià)合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭貸款；另一種是將填低房?jī)r(jià)的合同交給房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶，以少交稅。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)本報(bào)記者表示，這一政策出臺(tái)還是針對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)政策開(kāi)始細(xì)化，政府與銀行系統(tǒng)聯(lián)合控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這將對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。

　　中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉透露：“北京二手房實(shí)際成交中，平均房?jī)r(jià)已達(dá)115萬(wàn)元/套，而目前北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，有70%的二手房成交價(jià)在60萬(wàn)元以下。由此可見(jiàn)，同一套房的‘陰陽(yáng)合同’差距多大。按照一套2007年100萬(wàn)元購(gòu)買的房產(chǎn)計(jì)算，兩年后的實(shí)際成交價(jià)就能達(dá)到180萬(wàn)元。如果該房源按之前的指導(dǎo)價(jià)格來(lái)算，可作成60萬(wàn)元的總價(jià)，僅繳1.5%的契稅，大約為9000元。如果按照貸款評(píng)估價(jià)計(jì)算，這意味著買賣雙方需要按照180萬(wàn)元納稅，需要繳納差額80萬(wàn)元5.5%的營(yíng)業(yè)稅4.4萬(wàn)元，及180萬(wàn)1.5%契稅的2.7萬(wàn)元，合計(jì)7.1萬(wàn)元。這樣就增加了6.2萬(wàn)元的交易費(fèi)用。”事實(shí)上，目前二手房交易中的貸款比例占70%以上，今后二手房交易中的“陰陽(yáng)合同”將很難再生存。

　　規(guī)避‘陰陽(yáng)合同’政策實(shí)施后，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二手房交易可能快速降溫。“規(guī)避‘陰陽(yáng)合同’政策把市場(chǎng)壓力壓在了買方市場(chǎng)，會(huì)使買方市場(chǎng)的成本加大，進(jìn)而促使二手房市場(chǎng)成交量萎縮。”公衍奎認(rèn)為，“另外，這一政策和二套房貸從緊政策的影響有異曲同工之處，都加大了對(duì)人們的心理影響，尤其是對(duì)于首次置業(yè)和中低收入家庭的影響最直接。人們盼望政府控制市場(chǎng)，盼望房?jī)r(jià)降下來(lái)，由此造成持幣觀望。”

　　北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月北京二手房網(wǎng)簽23799套，環(huán)比回落4.48%；但整體交易價(jià)格再創(chuàng)新高，成交均價(jià)14204元/平方米，環(huán)比大漲6.46%。這是自2月份以來(lái)北京二手房連續(xù)6個(gè)月單邊上漲，而城八區(qū)的交易均價(jià)更是高達(dá)15248元/平方米。

　　郭毅認(rèn)為，對(duì)于有剛性需求的購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)而需要高額貸款，所以必須要繳納大量的稅費(fèi)。因此，這部分人群很可能重新采取觀望態(tài)度，北京二手房市場(chǎng)很可能出現(xiàn)快速“降溫”。張大偉也表示，如果二手房新政不折不扣地實(shí)施，9月樓市成交很可能繼續(xù)下降。 本報(bào)記者 何建華