第四季度，不但將匯聚地產市場諸多的年底收官策略，更是會集中表現出政府和購房者對樓市下一步走向的判斷。對于一直持續(xù)風云際會的2009年，在黃金周假期過后，各地政府針對地產市場相繼出臺的收緊政策也從另一側面體現出年底樓市將終結半年多的高燒狀態(tài)。

　　國慶假期剛過，南京、上海先后傳來樓市政策收緊的信息，其矛頭也直指第二套住房及高檔住宅的消費市場。同時，北京、深圳等一線城市也相繼風傳政策收緊信息。業(yè)內人士表示，不管政策收緊是否會繼續(xù)擴大、深入，第四季度樓市將終結前7個月的暴漲走勢已成必然。

　　從10月10日開始，南京市將執(zhí)行三項新政策，全面收緊住房公積金政策，這也是今年以來國內首個進行調整的房地產政策。南京的三項新政包括，個人實際整體貸款額度大大降低，系數從0.45降到0.30；所購住房建筑面積在144平米以上，住房貸款額度縮減為原來的50%；夫妻雙方任何一方曾經辦理過住房公積金貸款的職工，貸款全部結清后再次申請住房公積金貸款，貸款額度也只有50%。

　　南京對于公積金政策的調整被視為目前最有力度的收緊政策。大幅削減第二套和高檔住宅的公積金可貸款額度，對于購房者來說就等于是上調了其部分購房貸款的利率，畢竟商業(yè)按揭貸款即使享受0.7倍利率優(yōu)惠，其利率仍高于公積金貸款。因此，如果購房者的貸款主體從公積金貸款轉變?yōu)榘唇屹J款，就意味著其總體還款額將增加數萬元，對于百萬元以上的房產來說，其貸款歸還利息額甚至可能會增加數十萬元。

　　同一天，上海銀監(jiān)局也在下發(fā)的《關于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中要求上海各銀行嚴格執(zhí)行“二套房貸”相關監(jiān)管要求，避免住房按揭貸款業(yè)務的過度競爭。對于銀行與中介公司形成的“回扣潛規(guī)則”等現象，上海銀監(jiān)會也明確要求，“對于支付房產中介營銷費用的問題，各行要通過上海市銀行同業(yè)公會進行協調，推進形成相關同業(yè)公約或規(guī)定。” 　　“5年改2年”能否延期是關鍵 　　2009年的二手房成交幾乎可以說是中國樓市歷史上的一個奇跡。僅就天津樓市來說，在2007年樓市最熱的時期其單月成交量也不過三千多套，但金融危機后的“小陽春”一開始，二手房成交量從4月份開始就接連突破歷史紀錄，月成交額從4000套、8000套一路走高，直至8月份突破11000套大關。這樣的成交業(yè)績與“5年改2年”免營業(yè)稅優(yōu)惠政策的推動作用密切相關。

　　“5年改2年”免營業(yè)稅優(yōu)惠政策是去年救市政策的典型代表，也是給購房者帶來實惠最多的政策。隨著該政策一年的有效期即將在今年底到期，二手房交易成本也將恢復去年之前的高手續(xù)費狀態(tài)，交易成本提高也就必然會導致成交量的萎縮。因此，“5年改2年”政策到期后的存廢問題也成了未來樓市能否繼續(xù)走高的關鍵因素之一。

　　“5年改2年”免營業(yè)稅優(yōu)惠政策的廢除也將形成對二手房市場的重大影響。一位地產中介業(yè)內人士表示，營業(yè)稅的額度占到總房款的5.5%，也就是100萬元的房產成交后，其營業(yè)稅就要占5.5萬元，而百萬元以上的高價值房產中次新房的比例更是多達70%以上，因此營業(yè)稅的收取對象交易間隔年限從5年改到2年讓大部分購房者都能夠享受到實惠。

　　如果該政策的到期廢除將讓這部分交易的成本重新上漲數萬元，因此二手房成交將隨之縮減，改善型買家的房產如果在舊房轉手過程中遇到阻礙必然也會減緩更新房產的速度，因此“五改二”政策的影響將會從二手房市場傳導到商品房市場。（每日新報）