按揭合同條款藏“魔鬼”細(xì)節(jié) 利率調(diào)不調(diào)要看銀行“臉色”

　　年末銀行信貸政策收緊風(fēng)聲滿營，一些置業(yè)人士為免夜長夢多，趕緊入市，先拿房貸利率7折的優(yōu)惠再說。假如明年房貸政策有改變，目前的存量房貸下調(diào)優(yōu)惠是否就一定不變嗎？記者采訪了億誠按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)陳廣雄，他認(rèn)為，銀行是否調(diào)整存量房貸的優(yōu)惠幅度，一看央行政策，二看市場競爭。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，若信貸優(yōu)惠收緊，銀行一般針對增量房貸做調(diào)整，對存量房貸不做收緊；若信貸優(yōu)惠更加放松，存量房貸也有機(jī)會(huì)享受最新優(yōu)惠，“老貸也可享新惠”。

　　利率是否按年調(diào)整看合同條款

　　億誠按揭陳廣雄向記者出示了兩份銀行按揭合同，分別來自兩個(gè)不同的銀行。第一份按揭合同條款簡單，具體條款如下：

　　本合同的貸款利率按以下標(biāo)準(zhǔn)確立，初始貸款利率以借款借據(jù)記載為準(zhǔn)：

　　人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率下浮30%。

　　利率調(diào)整方式為按年浮動(dòng)，利率調(diào)整日為每年與貸款發(fā)放日期相對應(yīng)的日期。

　　陳廣雄表示，這份銀行的條款沒有藏“魔鬼”，下浮30%基本上可以斷定為板上釘釘，以后即使改變也是與人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率掛鉤，下調(diào)幅度不會(huì)再做調(diào)整。陳廣雄介紹說，內(nèi)地銀行利率調(diào)整方式為按年浮動(dòng)，調(diào)整日有兩種計(jì)算方法，一是1月1日調(diào)整，二是按貸款年度來調(diào)整，即每供滿12個(gè)月才調(diào)整一次。外資銀行的利率調(diào)整方式為按季浮動(dòng)，由此可看出外資銀行利率調(diào)整較為靈活且及時(shí)。

　　陳廣雄向記者出示了另一份合同。這份合同光是利率調(diào)整這一條款就非常復(fù)雜，借款人宜逐字逐句斟酌要義。

　　本合同執(zhí)行浮動(dòng)利率，即在基準(zhǔn)利率水平上下調(diào)30%，即月利率為 %；該利率自起息日起至貸款本息全部清償之日止，依據(jù)利率調(diào)整日當(dāng)日的基準(zhǔn)利率及上述上浮/下調(diào)幅度，在本合同約定的每個(gè)利率調(diào)整日調(diào)整一次。

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　　本合同項(xiàng)下貸款的利率調(diào)整日按下列第壹種方法確定：

　　壹：于每年的1月1日調(diào)整。

　　貳： (此項(xiàng)空白) 。

　　如按照中國人民銀行調(diào)整后的新利率政策，對于貸款利率商業(yè)銀行在一定幅度內(nèi)可自行決定適用標(biāo)準(zhǔn)的，貸款人有權(quán)在該規(guī)定幅度內(nèi)選擇某一利率標(biāo)準(zhǔn)適用于本合同，借款人同意遵守該標(biāo)準(zhǔn)，按該標(biāo)準(zhǔn)履行義務(wù)。

　　陳廣雄表示，劃線部分為銀行按揭合同關(guān)于利率調(diào)整的補(bǔ)充條款。“魔鬼”細(xì)節(jié)在于“對于貸款利率商業(yè)銀行在一定幅度內(nèi)可以自行決定使用標(biāo)準(zhǔn)的”這一句話，這段蘊(yùn)涵的意思是貸款銀行有權(quán)選擇適用標(biāo)準(zhǔn)。只要不違反央行政策，及不違反政策情況下，銀行會(huì)根據(jù)市場上競爭力需要是否追蹤同行業(yè)的利率標(biāo)準(zhǔn)。

　　以往經(jīng)驗(yàn)：存量房貸有議價(jià)能力

　　億誠按揭陳廣雄表示，即使銀行在合同細(xì)節(jié)為自己留下了日后調(diào)整優(yōu)惠幅度的空間，但銀行對存量房貸的調(diào)整非常慎重。從過往經(jīng)驗(yàn)來看，老貸客戶可以享有新的優(yōu)惠。如2006年，國家對首次置業(yè)者提供利率8.5折的優(yōu)惠，之前按照基準(zhǔn)利率發(fā)放的貸款后來也可以享受利率8.5折的優(yōu)惠；去年底至今年初，老貸客戶之前只享受利率8.5折的優(yōu)惠或遭受利率上調(diào)10%懲罰的“二套房貸”供樓者，也基本上可以享受到利率下調(diào)三成的優(yōu)惠。

　　陳廣雄表示，銀行是否調(diào)整優(yōu)惠幅度，一要看央行政策，央行明確說明的地方，銀行會(huì)依規(guī)定執(zhí)行；二要看市場競爭，去年年底至今年年初部分銀行開始并不想下調(diào)存量房貸的優(yōu)惠幅度，尤其是對“二套房貸”的優(yōu)惠，后來由于銀行間爭搶存量房貸蛋糕，“你不給我優(yōu)惠我就房貸搬家”，導(dǎo)致各個(gè)銀行為穩(wěn)住自身的存量房貸，利率優(yōu)惠幅度趨于一致。

    記者李鳳荷