在過(guò)去的3年中，每年1月，還房貸的市民都要面對(duì)貸款利率調(diào)整，而本月如果央行不宣布加息，對(duì)于大多數(shù)正在還房貸的市民來(lái)說(shuō)，明年一年都會(huì)沿用當(dāng)前的貸款利率。由于業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期今年年底前央行宣布加息的可能性不大，目前本市銀行還沒(méi)有出現(xiàn)集中提前還貸的情況。

　　據(jù)了解，除了少數(shù)特別約定的情況，大多數(shù)銀行都會(huì)從每年1月開(kāi)始使用新的貸款利率為在調(diào)息前就已開(kāi)始還房貸的市民計(jì)算房貸利息。也就是說(shuō)，在過(guò)去的一年中，央行可能多次對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整，但在當(dāng)年年底前，只有新辦理房貸的市民會(huì)按照新利率支付利息，原先已經(jīng)在還房貸的市民可以等到轉(zhuǎn)年1月才開(kāi)始按新利率付息。

　　在2006年、2007年和2008年中，央行都曾多次調(diào)整貸款利率，因而2007年、2008年和2009年的1月，還房貸的市民都經(jīng)歷了房貸利率的調(diào)整。也因?yàn)槿绱耍�在過(guò)去的3年中，很多市民都會(huì)在年底時(shí)到銀行辦理提前還房貸的手續(xù)。

　　但今年到目前為止，央行尚未宣布調(diào)息。關(guān)于本月會(huì)否加息的問(wèn)題，一項(xiàng)針對(duì)百名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家的調(diào)查顯示，對(duì)于當(dāng)前積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策進(jìn)行較大調(diào)整的時(shí)間，29%的人認(rèn)為是明年第二季度；19%的人認(rèn)為是明年第三季度；13%的人認(rèn)為應(yīng)該在后年；8%的人認(rèn)為是明年第一季度；6%的人認(rèn)為是明年第四季度；只有11%的人認(rèn)為應(yīng)該是現(xiàn)在。另外，目前已有多家國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)預(yù)期明年央行會(huì)有1到3次幅度為27個(gè)基點(diǎn)的加息。有專家指出，要不要加息要看通脹情況，而且貨幣政策轉(zhuǎn)向需要主要幾個(gè)國(guó)家聯(lián)合起來(lái)進(jìn)行，否則我國(guó)一旦提高了利率，就會(huì)造成更多熱錢(qián)流入。

　　采訪中，本市銀行人士也表示目前尚未聽(tīng)說(shuō)央行或銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)房貸新政的確切消息，例如統(tǒng)一取消首套住房貸款“七折利率”優(yōu)惠。這樣一來(lái)，明年房貸很可能將沿用當(dāng)前利率。即使明年第一季度央行宣布加息，對(duì)于大多數(shù)已經(jīng)在還房貸的市民來(lái)說(shuō)，新利率也要等到2011年1月才開(kāi)始使用。因而與過(guò)去幾年情況不同，今年到目前為止還未出現(xiàn)市民集中提前還貸的情況。

　　但銀行人士同時(shí)提醒市民，在有些住房貸款合同中，銀行注明了新的房貸利率從央行宣布調(diào)息的下一月開(kāi)始執(zhí)行。那樣一旦央行明年宣布加息，市民很快就要按新的房貸利率支付利息。

　　提前還貸省錢(qián)有招 可選減月供或者縮期限

　　市民提前償還部分住房貸款后，每月的還款金額會(huì)有所減少，利息總支出也會(huì)隨之減少。市民可嘗試提前償還部分住房貸款后，保持原先的月供基本不變，并申請(qǐng)縮短還款期限，這樣利息總支出也能大幅減少。

　　假設(shè)一位市民去年此時(shí)辦理了一筆金額為50萬(wàn)元、期限為20年的“七折利率”按揭貸款，采用等額本息的還款方式。這一年中，市民每月還款額為3071.69元，20年后還清時(shí)利息總支出為237205.82元。還款1年，市民的貸款還有483619.89元未還。如果這位市民現(xiàn)在提前還款10萬(wàn)元，保持還款年限不變，則每月還款額將減少到2436.55元，19年后還清時(shí)利息總支出為192392.6元。這樣，市民月供減少了635.14元，利息總支出減少了44813.22元。

　　如果這位市民在提前還款10萬(wàn)元的同時(shí)，申請(qǐng)將還款總期限縮短為15年，則其每月還款額變?yōu)?016.04元，14年后還清時(shí)利息總支出為143554.62元。這樣，市民每月的還款額只減少了55.65元，而利息總支出則減少了93651.2元。

　　據(jù)了解，大多數(shù)銀行都要求準(zhǔn)備提前還房貸的市民在還款前1周到1個(gè)月辦理預(yù)約手續(xù)。

　　提前還房貸未必都劃算

　　有了閑錢(qián)提前歸還一部分住房貸款，可以大幅度減少利息總支出，但提前還房貸并非對(duì)于每個(gè)市民來(lái)說(shuō)都劃算。銀行人士表示，提前還房貸劃算與否，和每位市民的具體情況有關(guān)，市民需要考慮自己的資金投資收益率是否高于貸款利率、近期是否會(huì)有其他資金需求等多方面因素。

　　當(dāng)前的5年期以上貸款年利率為5.94%，如果市民符合銀行“七折利率”的條件，則貸款利率只有4.158%。這個(gè)利率水平并不算高，有的1年期銀行理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期收益率就與其不相上下。如果市民愿意嘗試黃金、股票等有一定風(fēng)險(xiǎn)的投資方式，只要操作得當(dāng)，收益率超過(guò)貸款利率，并不是特別難。比如黃金的投資收益在今年一年中已超過(guò)了40%，而業(yè)內(nèi)仍然普遍看好其后市。

　　但如果市民的投資非常保守，比如說(shuō)平時(shí)的閑錢(qián)就是存在銀行里，那么就可以考慮提前還貸。

　　另外，如果感覺(jué)自己在明年有買(mǎi)車(chē)、裝修、出國(guó)留學(xué)、再次買(mǎi)房等大額用款的可能，市民也不要急著提前還貸。因?yàn)槿绻�現(xiàn)在提前還貸，到時(shí)資金不足，再申請(qǐng)貸款就不會(huì)有“七折利率”這樣的優(yōu)惠了。如果市民還了“七折”房貸，再申請(qǐng)利率上浮的新貸款，就得不償失了。

　　即使市民近期沒(méi)有明確的資金需求，辦理提前還貸前也要留下一筆機(jī)動(dòng)資金，以備不時(shí)之需。 (每日新報(bào)記者王婷)