“我買了一套90平方米以內的新房，如何才能申請較高成數的房貸？”“我剛剛還清一套房貸，這個時候買房能申請優惠利率嗎？”近日，《新民樓市》上海買房呼叫中心陸續收到市民來電，詢問如何才能在年底申請房貸。為此，本報地產評論員咨詢了多位業內人士。

　　年底房貸難申請

　　“現在申請房貸，一個字‘難’！”張小姐是某銀行的信貸專員，她告訴《新民樓市》，“除非是個人信用記錄良好，收入證明一定要符合要求，同時房齡并不能太老，貸款才有可能較快獲批，很多時候本月提出的申請要到明年1月份才能放款。”同時，在放款時間上，不少銀行也收緊了節奏，原先不少貸款審批最快一周就能落實，目前普遍延長到2周左右，這讓不少市民“望穿秋水”。

　　事實上，銀行貸款難的問題到了今年年底愈發突出。雖然數據顯示，今年11月份上海人民幣個人住房貸款新增107.4億元，較上月多增15.8億元，同比多增119.8億元。不過這更多是由于明年起個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年，導致的一波突擊式增長。在上海華燕置業發展有限公司總裁助理范偉國看來，這個局面很難維持下去。“一方面今年年初各大銀行的信貸指標已經用盡，另一方面銀行停止向房貸中介返點，也讓房貸中介缺乏‘動力’。”

　　據上海凱弈投資咨詢管理有限公司副總經理趙煒透露，目前國有銀行對房貸申請的審查特別嚴格，一些今年年初可以打“擦邊球”的機會年末則很難行得通。以二套房貸的認定為例，在年初，如果第一套房已經還清貸款，那么第二套房仍然可以按照第一套貸進行認定，但到了年底，“家庭中某一成員曾有過貸款購房記錄，那么家庭中其他成員再買房仍視為二套房。同時，即便首套房貸款已經還清或者是首套房全部用公積金貸款，那么在購買二套房時仍需嚴格執行首付4成，利率上浮10%的標準。”

　　貸款需要“等一等”

　　“目前要找貸款捷徑真的很困難。”趙煒告訴《新民樓市》。據業內人士分析，一般來說要等到今年1月份央行確定2010年的全年貸款指標之后，各大銀行在放貸尺度上才會有所寬松。“總的來說，年初貸款比年中容易，年末則是難上加難。”業內人士分析道。

　　同時，找房貸中介也是一個可行的方法，在范偉國看來，房貸中介掌握了更高效的資源，也讓客戶容易享受優惠的貸款政策，在一定程度上改變面對銀行的弱勢地位。

　　不過，由于早在11月中旬，上海市銀行業同業公會開始就 《住房按揭貸款業務自律公約》，要求滬上銀行停付中介“返點”，在銀行“返點”這一重要收入源被截斷之后，客戶極有可能為此付出更多費用。

　　不過，在業內人士看來，如果明年房貸市場競爭激烈，銀行間競爭加劇的話，不排除進一步“返點”重新出現的可能性，尤其是一些中小銀行，對貸款的積極性往往更高。

　　范偉國告訴筆者，目前90平方米以下的首套住宅，利率仍然可以打7折，但是高端住宅已經毫無疑問的收緊了。

　　“當然，有一份穩定的工作，按時信用卡還款，保持良好的信用記錄，這對于申請房貸也非常重要，尤其是在房貸收緊的條件下，一些平時看似不要緊的指標，很可能就成為銀行判斷的準則。”張小姐告訴筆者，“比如你信用卡晚還了兩天，一般來說并不要緊，但是如果一旦較真起來，這很可能成為你不能獲得更多貸款的理由。”