就在銀監會否認“二套房貸首付提至50%”的傳言不久，國務院辦公廳昨天下發通知，針對近期部分城市出現房價上漲過快、加強風險防范和市場監管等問題作出要求。其中“二套住房首付款比例不得低于40%”的規定，終止了此前坊間對二套房貸的種種猜測。但業內人士認為，目前對于“第二套房”的界定過于模糊，可能影響到政策的執行效果。

　　房產新政

　　擴大5類房供地比例

　　《通知》要求，加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。同時適當加大經濟適用住房建設力度，擴大經濟適用住房供應范圍。商品住房價格過高、上漲過快的城市，要增加限價商品住房、經濟適用住房、公共租賃住房供應。

　　增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率。對于房價過高、上漲過快、住房有效供應不足的城市，要擴大中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房的建設用地供應量和比例。要加強商品住房項目的規劃管理，提高規劃審批效率。要及時向社會公布住房用地年度供應計劃，對需要辦理農用地征轉用手續的，要加快審批工作，確保供地計劃落到實處。

　　二套房貸款首付至少40%

　　金融機構在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，抑制投資投機性購房需求。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。繼續實施差別化的住房稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

　　一次性公開全部房源

　　嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防范信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”沖擊我國市場。

　　對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度將進一步加大。違法違規用地和囤地、炒地行為將被嚴厲查處。對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。

　　要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規模，不得分層、分單元辦理預售許可。已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源。

　　后年解決低收入家庭住房

　　在保障性安居工程建設方面，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。通過城市棚戶區改造和新建、改建、政府購置等方式增加廉租住房及經濟適用住房房源，著力解決城市低收入家庭的住房困難。同時，加快建設限價商品住房、公共租賃住房，解決中等偏下收入家庭的住房困難。全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作，繼續推進林區、墾區棚戶區改造。

　　專家說法

　　“二套”界定模糊

　　“我和老公都是四川人，戶口還是未婚，第一套房是老公買的，現在想換套大點的，中介說只要用我的名字，享受首套購房優惠沒問題。”有意近期買房的姜小姐私下告訴記者。

　　“由于異地聯網不暢和情況復雜等原因，第二套房至今沒有一個嚴格的界定”，美聯物業市場研究部總監張大偉表示，“不少二套房的購買者利用政策的模糊性，還是能夠享受低首付的優惠。”

　　目前二套房貸款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數；已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平，再次向商業銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，其余已利用銀行貸款購買住房的家庭，再向商業銀行申請貸款均按第二套房執行。

　　事實上，除了姜小姐的例子以外，還有很多“二套”能夠冒充“首套”，比如已有一套之前全款購買的住房，且之前未貸款購房，再貸款買房的；夫妻雙方為了購買二套房而提前離婚，分別貸款購房的；夫妻雙方分別同時用公積金及商業貸款購房的；已經用商業貸款購買一套房的，再利用公積金購房的；曾經貸款購首套房，出售舊房后再次購房的等。

　　“‘二套’缺乏嚴格界定，不僅增大銀行風險，而且抑制投資投機性購房的效果也將打折扣。”張大偉說。

　　房價整體漲幅將現虛乏狀態

　　事實上，對于二套房貸首付，央行和銀監會之前的規定也是最低40%，不過其房貸利率原來是至少要在基準利率基礎上上浮10%，也就是1.1倍，如今改成按照風險定價。

　　業內人士認為，通知延續了對購房人群實施差別化政策的原則，而且在考慮到銀行金融風險的同時，加大了銀行的自主調控空間，利于市場競爭。“現在房貸很多都是7折利率，那么只要高于7折，比如7.1折，都可以是風險定價。”

　　隨著房價的飆升和成交量的屢創新高，商業銀行開始重新評估房地產市場可能引發的信貸風險。去年底以來，各大商業銀行對于二套房按揭已經明顯收緊。目前北京多家銀行已經嚴格執行首付比例40%和執行基準利率的1.1倍為客戶申請二套房貸款。

　　北京大學房地產研究所所長陳國強表示,該項通知對于抑制當前房價上漲過快有一定的作用，預計今年將不可能再現2009年房價狂漲的局面。今年的房價整體漲幅或將呈現虛乏的狀態，不排除部分地區房價出現回調的可能。

　　“不久，針對房地產市場的‘地方版’配套政策將相繼出臺，市場會不斷看到“地方版”的細則性文件。”

　　本報記者姚麗穎 熊焱 張楠