近日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于40%外，在貸款利率方面則明確表述為 “貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，“貸款利率按風(fēng)險定價”過于模糊，如果只靠銀行自主拿捏標(biāo)準(zhǔn)，利率將呈現(xiàn)競爭性下浮的局面，這一規(guī)定很可能成為新一輪風(fēng)險的源頭。

　　不再“一刀切”未必是好事

　　業(yè)內(nèi)人士分析，銀行自主確定二套房貸利率，極可能使得業(yè)內(nèi)統(tǒng)一操作變得混亂，銀行間利率競爭的惡戰(zhàn)在所難免，從而導(dǎo)致銀行房貸業(yè)務(wù)存在更大的風(fēng)險隱患。

　　“如果二套房貸首付不低于四成被看作勒緊房貸韁繩的話，那么，貸款利率按風(fēng)險定價的規(guī)定則更像是宣布對銀行房貸利率松綁，長遠(yuǎn)來看，二套房貸利率不“一刀切”并非好事。”

　　中國銀行北京某支行個貸部門負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時指出，“貸款利率按風(fēng)險定價”的政策過于模糊，如果只靠銀行自主拿捏標(biāo)準(zhǔn)，利率將呈現(xiàn)競爭性下浮的局面，這一規(guī)定很可能成為新一輪風(fēng)險的源頭。

　　去年6月，銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中明確強調(diào)，二套房貸必須按照首付四成、利率按基準(zhǔn)利率1.1倍的放貸標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并重申二套房貸標(biāo)準(zhǔn)不得擅自放寬。

　　然而，一位接近銀監(jiān)會的官員近日則指出，目前銀監(jiān)會已經(jīng)不再提二套房利率按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行，那么，這是否意味《通知》的相關(guān)規(guī)定將成為今后二套房貸利率執(zhí)行的唯一準(zhǔn)繩？

　　建設(shè)銀行某多年從事房貸業(yè)務(wù)的個貸經(jīng)理則向記者表示，國務(wù)院相關(guān)層面并沒有就 “貸款利率如何按照風(fēng)險定價”進(jìn)行說明，總行目前也并沒有下發(fā)具體的通知，可能要等央行或者銀監(jiān)會下發(fā)更具體的二套房貸款利率執(zhí)行細(xì)則。

　　“北京各家銀行近半年來一直都嚴(yán)守首付最低四成的標(biāo)準(zhǔn)，在利率方面進(jìn)行不同的優(yōu)惠被媒體稱為‘潛規(guī)則’、‘暗箱操作’，現(xiàn)在可好，利率按風(fēng)險定價的說法倒讓銀行間不同的利率優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)陽光化了。”

　　該個貸經(jīng)理指出，收緊二套房作為管理層調(diào)控房市的一大重要手段，如果僅僅把首付四成列為“鐵律”而不控制貸款利率，將很難起到調(diào)控作用，同時，他也預(yù)計相應(yīng)的文件細(xì)則可能會很快出臺。

　　記者12日以購房者身份走訪民生、招行等多家股份制商業(yè)營業(yè)網(wǎng)點發(fā)現(xiàn)，銀行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理仍以“是否具備相應(yīng)的資信程度和還款能力”為開場白，當(dāng)記者很容易被認(rèn)定為“優(yōu)質(zhì)客戶”后，對方表示“利率絕對可以做到最低優(yōu)惠。”

　　有觀點認(rèn)為，《通知》的這一規(guī)定允許銀行按照市場化運作并根據(jù)風(fēng)險定價，給了銀行自主管理風(fēng)險 的 權(quán)限，更符合房地產(chǎn)行業(yè)的市場規(guī)律。然而，銀行間的利率戰(zhàn)或?qū)⒃趯�客戶的搶奪聲中開始。

　　不提“改善型”銀行難打擦邊球

　　《通知》明確表示，金融機構(gòu)“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”

　　與此前的文件相比，該《通知》的措辭發(fā)生的一大變化在于，并沒有提及“改善型”二套房亦可以享受首套房貸的優(yōu)惠。業(yè)內(nèi)人士分析，此前出臺的這一政策極可能被取消，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更加明朗。

　　2008年12月，在國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》中(即131號文)，提出貸款購買改善型住房的居民，可比照首次貸款購房的優(yōu)惠政策來執(zhí)行。成都某大型商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人表示，131號文的出臺背景是為進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，其執(zhí)行截止日為2009年12月31日，“如今期限已到，國務(wù)院沒提，估計就取消了。”

　　建設(shè)銀行一位個貸經(jīng)理分析說，銀行間出于競爭的目的，房貸業(yè)務(wù)人員為做多業(yè)務(wù)、贏得客戶，把客戶計劃購買的第二套住房通過修改相關(guān)資料等操作認(rèn)定為“改善型住房”，享受與首套房相同的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

　　“以前若有客戶首套貸款還清后再度購房，銀行多會以首套房貸的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，以后這樣肯定沒有操作空間了，房貸人員打類似‘擦邊球’的可能性太小了”。