在經(jīng)過一年的飛速增長后，房地產(chǎn)在今年年初再次成為眾矢之地。除了各種政策對房地產(chǎn)市場降溫，銀行方面的房貸優(yōu)惠政策也有退出的可能。A股市場和房地產(chǎn)供需市場瞬間出現(xiàn)了激烈的反應。而由于房貸業(yè)務已經(jīng)高度市場化，因此各家銀行都依舊按兵不動，在觀望中互相博弈。

　　政策趨緊但未實質(zhì)變化

　　土地、金融、稅收等各個部門密集的調(diào)控措施構(gòu)成了今年以來房地產(chǎn)市場的獨特風景。而各種有關收緊的政策也如冬季的冷空氣一般，不斷吹向市場。近期，市場上又開始呈現(xiàn)一波關于銀行即將取消首套房貸利率7折優(yōu)惠的傳言。

　　查詢各地的一些房地產(chǎn)網(wǎng)站，便可發(fā)現(xiàn)“暫停房貸”，“優(yōu)惠取消”等字眼的文章赫然列在醒目的位置。有消息稱，南京、杭州、寧波等一些東南沿海城市的銀行已經(jīng)在今年1月暫停發(fā)放個人住房貸款，新的貸款要到2月才會再次開始下放。而北京、上海等一線城市則傳出，個人首套房貸利率將不能再享受7折優(yōu)惠。還有報道稱、相關銀行已經(jīng)將利率優(yōu)惠從原來的7折上調(diào)到8.5折。

　　其實，早在去年11月，關于7折利率即將取消的消息就已開始在市場中傳播。在當時，這甚至使得一些投資者為了防止優(yōu)惠取消而突擊買房，從而推高了短時期內(nèi)的商品房交易量。之后由于多方的澄清，此消息在市場中的反應有所減弱，但始終存在。隨著去年12月初，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免恢復到5年，新一輪的政策調(diào)控開始密集指向地產(chǎn)，人們對銀行層面的舉動又開始加重了關注。

　　“利率政策對于房地產(chǎn)市場的影響力是最大的。”東莞證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃凡對《證券日報》記者表示。她認為，人們之所以對銀行的房貸關心，因為其涉及的面比較直接，而且效果明顯。

　　記者致電工、農(nóng)、中、建、交的客服或零售信貸部的相關人士，其均表示，目前符合條件、信用良好的市民依舊可以享受到首套房貸首付兩成、利率7折的優(yōu)惠。同時，招行、民生、北京銀行方面對于房貸利率優(yōu)惠政策目前實施的情況也基本類似。

　　“目前總行還沒有收到任何來自監(jiān)管層的文件，總行也沒有具體的文件要求取消房貸利率優(yōu)惠，給客戶多少利率還是銀行根據(jù)客戶的信用記錄、資產(chǎn)情況等具體措施自我定奪的。”某銀行一位負責房貸的客戶經(jīng)理如此對記者表示。而這也基本上是各銀行目前在接受采訪時所表達的意圖。

　　由此可見，目前市場上的房貸政策還沒有發(fā)生實質(zhì)性的改變。但是，記者也從相關渠道了解到，確實有銀行已經(jīng)在內(nèi)部開始在為房貸利率的調(diào)整做準備，趨緊的跡象依舊存在。

　　不同領域反應各異

　　對于房地產(chǎn)政策，資本市場和實體經(jīng)濟的反應往往出現(xiàn)時效上的差異。

　　最敏感的當屬A股市場。自2009年12月，政策調(diào)控開始，地產(chǎn)股板塊已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)的下跌。12月月跌幅為7.6%，本月目前跌幅為11.37%。

　　“經(jīng)過一波下跌后，地產(chǎn)股的估值已經(jīng)較低，但其還是在繼續(xù)下跌。這就是市場上投資者心態(tài)的一種體現(xiàn)。”黃凡告訴記者。

　　地產(chǎn)的供求市場是在股市出現(xiàn)反應后第二個開始發(fā)生波動的。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,2010年1月前半月北京市一二手房交易量環(huán)比2009年12月同期大幅下降。其中二手房已有的交易記錄顯示,1月1日-14日,共簽約房屋5369套,其中住宅4800套，環(huán)比這兩個數(shù)字分別下降了71.7%和73.3%。同時，根據(jù)最新的周數(shù)據(jù)統(tǒng)計，1月18日-24日，上海，天津、廣州、杭州青島等全國主要城市的成交量都環(huán)比降低了10%—20%。北京、深圳由于前期成交量萎縮較快，有所反彈。但是，各城市投資者的觀望情緒已經(jīng)開始越來越濃。

　　相對以上而言，銀行房貸在地產(chǎn)方面的反應就相對滯后。

　　“除非是監(jiān)管層或總行出強硬的措施，否則不會主動上調(diào)利率”，這是目前銀行業(yè)內(nèi)的一個主要觀點。那些目前市場占有率不高的中小銀行更是有著這樣的態(tài)度。“各家銀行都在觀望彼此的行動，因為如果哪家主動上調(diào)就意味著客戶的流失。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士如此對記者表示。

　　某城商行內(nèi)部人士告訴記者，其實房貸政策和銀行的具體措施并不是完全一致的。政策是指導意見，銀行可以在一定范圍內(nèi)調(diào)整。不同的銀行，在不同的區(qū)域不同的分支機構(gòu)對不同的客戶采取略有差異化的具體措施。

　　各家銀行都如此重視房貸，和其在銀行業(yè)務中的重要性是密不可分的。一方面銀行可以給房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款供其建設，另一方面銀行可以為消費者提供貸款供其購買。可謂在產(chǎn)業(yè)的上下游都有所收獲。

　　央行最新數(shù)據(jù)顯示，2009年金融機構(gòu)本外幣新增貸款9.4萬億元，其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元,個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元,這兩項貸款占比超過全年金融機構(gòu)本外幣新增貸款的21%。而以單家銀行來看，建行09年上半年共有0.95萬億個人貸款，房貸就有0.72萬億，占據(jù)了建行上半年4.5萬億貸款的16%，其地位由此可見一斑。

　　正因為有了這些原因，所以不同銀行的不同地區(qū)的分支行都要考慮自己以往放貸的情況、市場占有率和地區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)公司及中介的協(xié)議等綜合因素來制定自己的房貸措施。同時，客戶經(jīng)理在發(fā)放貸款時還會考慮到不同資質(zhì)的客戶。因此，除非有明文規(guī)定的要求下發(fā)，否則在具體的數(shù)值上，銀行房貸依舊會維持在一個變動的幅度范圍內(nèi)，同時其措施的改變依舊會相對滯后。