銀行房貸“緊”字當先

　　房貸優惠越來越難申請了，這是近階段許多購房者的切身體會。記者近日了解到，春節過后，滬上各家銀行房貸依舊“緊”字當先。一邊是房價絲毫未出現下降，另一邊則是銀行房貸優惠越來越少，業內人士預計，房地產市場的冷清現狀還將持續，銀根收緊或將使房價在年內出現調整。

　　極少數人可獲7折利率就市場一直關注的二套房貸，多家銀行在年前就紛紛提高了利率，農歷新年伊始，這一情況并未發生改變，二套房貸利率的底線目前均在基準利率之上。

　　據了解，今年1月，還有相當部分的客戶可以借著“改善型住房”的名義，向銀行申請到一些貸款上的優惠，有的甚至可以低至基準利率的70%-85%。然而從1月末開始，各行紛紛開始收縮貸款規模，大部分銀行普遍對二套房貸執行基準利率1.1倍的政策，少數銀行的二套房貸利率維持在基準利率水平。

　　某大型商業銀行人士透露，如果是二套房，購房者要想從銀行獲得貸款利率優惠如今非常困難。即使是首套房，貸款總額若在房屋總價的70%以上，要通過審批基本不可能。而且，首套房要獲得7折利率也很不容易。

　　一家股份制銀行在滬分行個金部負責人也證實了現在申請7折房貸利率相當難。他告訴記者，7折利率并不是像市場所說的被取消，只是符合申請條件的客戶很少，比如該行目前只對同時滿足“首套房”和“優質客戶”兩項條件的申請人發放7折利率。“國內房屋按揭業務開展至今，大多數購房者都有從銀行貸過款的記錄，因此‘首套房’的條件就把很多客戶擋在7折利率之外。剩下那些沒有貸款記錄的人，要么有住房，且目前持有的住房都是用現金買的，要么就是沒有住房的，需要從銀行貸款購買第一套房的。但是說老實話，后者中有大部分都不被銀行視為‘優質客戶’，自然也不會給予其7折利率。”

　　據悉，另有一些銀行會給予優質客戶購買“改善型住房”7折利率，但若該住房不屬于普通住房，也無法獲得此優惠。種種現象表明，7折利率雖未到“名存實亡”的地步，但購房者真要得到該項優惠，難度頗大。

　　房貸業務或將收縮目前，政策層面雖沒有明確要求收緊房貸，各家銀行也沒有說要取消利率優惠，但個人住房按揭貸款業務的收縮是一個不爭的事實。有銀行人士預計，這一情況還會持續，房地產市場或將因此受一定影響。一些銀行人士向記者表示，取消利率優惠是遲早的事，但對市場影響更大的是貸款總量的控制。

　　“為了收緊流動性，現在監管部門是按月給各家銀行放貸額度，總行再把額度派到各家分行。銀根都收得那么緊了，房價是沒有辦法再上漲了，估計今年會出現一段時間的調整。在貸款規模有限甚至非常緊張的情況下，如何提高資產收益就會成為銀行考慮的問題，如果房貸利率繼續打7折，銀行幾乎無錢可賺。”滬上某銀行個人銀行部門老總向記者表示。

　　還有銀行相關人士告訴記者，若考慮人工成本等因素，7折貸款利率對銀行來說其實是虧的，因此導致銀行現在審批很嚴，甚至不放7折優惠的貸款，把有限的額度放到別處增加資產效益。

　　下半年樓市或更不樂觀

　　在牛年始終牛氣沖天的房地產市場，在虎年春節里卻遭遇了第一波寒流。根據中金公司的數據，其監測的16個重點城市總體周成交量環比均值下降81%。而上海的樓市也難以獨善其身，佑威、易居等機構的數據顯示，今年春節本市商品住宅成交面積僅為1.3萬平方米，是近5年來春節成交量最低的一年。

　　業內人士普遍認為，雖然春節是傳統的樓市淡季，但今年春節成交量明顯下降，顯然還受到了前期政策調控和樓市觀望氣氛上升的影響。漢宇地產市場部研展主任邵明浩表示，前期有關房地產的調控政策出臺后，市場各方已經有所反映。從中介門店了解，節前買方觀望態度強烈，而業主放盤則明顯增加三成左右，且議價空間上升到3%-5%左右，部分開發商也試探性地促銷以期快速回籠資金。而各門店對于春節的行情也看得很淡，大多數門店要到初七才開門，而去年早在初三各門店就已開門營業。

　　對于未來房地產政策的走勢，業內人士認為，3月份和5月份或將成為兩個重要的時間窗口。漢宇地產表示，再過幾天全國兩會即將召開，政府部門之前對于各地房地產市場的督察意見或將在兩會上發表，預計今年兩會對于房價的關注度將更大。但國泰君安表示，目前政策仍以調整市場預期為主，實際實施仍較為謹慎，預計在未來的政策實施和力度上，中央將根據各地樓市具體情況而邊走邊看。而東北證券房地產行業研究員高健則表示，中央進一步出臺調控政策的可能性不大，各地方出臺的政策也會以落實前期政策為主。

　　但業內人士同時指出，今年政策面偏緊已是不爭的事實，兩次提高存款準備金率和加息預期對于信貸依賴度很強的房地產行業而言，壓力不小。而在二季度后，實體經濟有望真正企穩，在中央調結構決心較為明確的情況下，房地產作為支柱產業和保增長的地位在一段時間內可能淡化，因此5月份以后的政策走勢可能更不容樂觀。

　　而對于樓市未來的量價走勢，業內人士大多認為，隨著春節因素影響的結束，部分需求將會得到釋放，未來幾周的成交量有望呈現出回暖的態勢。但由于購房者觀望情緒以及對未來房價下行預期的加重，成交量難有較大起色；而價格方面，短期內由于開發商的現金流狀況良好，即使保利地產等企業因為去年拿地較多而現金流偏緊，但這些企業的融資能力較強，因此即使有開發商打折促銷，但整體價格有望維持甚至出現小幅上漲。不過，由于開發商對行業趨勢樂觀而繼續加大2010年開工量，在未來需求低迷的情況下，下半年房價面臨的壓力更大，很可能出現趨勢性的下跌。