在內地銀行業去年經歷了異常洶涌的房貸放水后，香港銀行業從今年開始群起效仿，親臨上海招攬房產投資客，在血拼低利率上相比內地銀行有過之而無不及，甚至為爭搶房貸生意接連推出1%以下的超低利率。雖然香港金管局近日協調降溫利率戰，但仍吸引不少滬上房產投資客紛紛趕在4月底的最后期限前下單購置香港房產。

　　轉戰

　　從香港到內地

　　香港房貸生意瞄準上海豪客

　　“我們總行在香港目前推出的房貸年利率不到1%，實際只有0.8%左右，很適合上海客戶在香港投資房產。”Steven是一家外資銀行香港總部按揭業務高級經理，最近該行基本上每個周末都在上海陸家嘴的五星級酒店舉辦論壇，應邀到場的都是該行在上海的私人銀行客戶。最近推出的超低利率房貸成為該行不遺余力推銷的重點產品。

　　“雖然香港房價在當地普通人看來已經高到天花板了，但現在上海有錢的人實在太多，根本就不把香港的房價當回事。”外資行按揭經理Steven對記者表示，內地銀行在信貸業務上往往可以吃到“鐵公基”項目的政府大單，但香港很多銀行在息差收入上主要以面向個人客戶的零售銀行為主，而房貸按揭業務一向占了大頭。

　　據了解，不少香港銀行的按揭貸款業務從今年開始出現轉型，不再局限于香港本地的客戶，而是紛紛加大進軍內地市場的力度。外資行按揭經理Steven解釋：“香港的房價經過去年那一輪的上漲后，很多香港普通人根本無力供房貸，所以香港銀行面臨本地客源減少的情況。但是內地有錢人到香港買房的趨勢有增無減，所以香港銀行干脆主動把房貸生意做到內地，上海是理所當然的第一站。”

　　記者從外資銀行業內了解到，香港銀行業的房貸業務在進軍內地前，一般由其設在內地的法人子銀行負責打前站，提供私人銀行這一級別的高端客戶，而作為潛在客戶目標的上海豪客通常賬戶資產都在3000萬以上。

　　變化

　　從“P減”到“H加”

　　利率競爭白熱化出現“地窖價”

　　“由于港元是實行聯系匯率制度，所以港元基準利率一般是緊跟美元變化的。”另一家總部在香港的外資銀行房貸專員David向記者分析，由于美聯儲在2008年金融危機爆發后連續調低美元基準利率至0%到0.25%的區間，所以港元利率也一再“跳水”。由于同業拆借市場成本很低，這在客觀上為香港銀行目前的房貸大戰埋下了“導火索”。

　　據外資銀行房貸專員David介紹，此前大多數香港銀行通用的房貸按揭利率是按照“P減”方式來計算的，其實就是在最優惠利率(P)的基礎上減去一個固定利率得出實際按揭利率。目前香港銀行業提供的最優惠利率已經降低到30年來的最低水平，例如匯豐和中銀香港的最優惠利率是5%，渣打和恒生的最優惠利率是5.25%；而被減去的固定利率根據客戶貸款額度、期限和還款方式的不同而有區別，一般在2.75%到3.25%之間。所以，按“P減”方式計算的香港銀行房貸年利率一般在1.75%-2.5%，與內地銀行法定最低的房貸利率4.158%相比明顯低了許多。

　　“但為了競爭內地的房貸客戶，有香港銀行從今年初又推出了另一種‘H加’的按揭利率，引起不少銀行跟風。”房貸專員David解釋，這是指在香港銀行同業拆借利率HIBOR(H)的基礎上加上一個固定利率。目前HIBOR利率只有0.07%，而加上的固定利率一般在0.7%左右，所以香港銀行用“H加”方式確定的房貸年利率通常約為0.75%。

　　“房貸利率從P減到H加，結果降得只剩下一個零頭了。”房貸專員David感嘆香港銀行為吸引內地投資客，房貸利率已經降到了“地板價”之下“地窖價”。

　　效果

　　超低利率魅力不小

　　滬上投資客搶“末班車”

　　“現在香港監管部門對房貸低利率已經多次吹風，那邊的中介催我一定要在下個禮拜前簽字搞定按揭合同，否則超低利率可能落空。”在世界500強企業擔任高級主管的江先生對記者表示，春節前他將民生路張楊路附近的一處房產以360萬的到手價出售，節后他和家人在接連兩個周末都飛到香港看房準備下單。

　　“雖然現在香港房子單價比上海貴，但從投資成本和收益來看更劃算。”江先生算了一筆賬，如果他用手頭現金在國內再次購房，只能按二套以上房貸對待，不僅首付至少四成而且大多數內地銀行給的利率比較高。而他看中的那套香港住宅只有1000萬港元出頭，首付只要三成，而和幾家香港銀行房貸專員初步商談后的最低年利率只要0.73%。

　　就連香港銀行業的老大匯豐銀行在今年2月也推出HIBOR加0.65%的超低房貸利率，此舉震驚香港按揭市場。但據記者了解，目前香港銀行推出的超低房貸利率已限定在短期內有效，例如匯豐和花旗銀行都將客戶申請超低房貸利率的有效期設在4月底，而建銀亞洲率先表示因已到期所以將停止提供超低房貸利率。

　　監管

　　超低利率風險太大 金管局協調降溫利率戰

　　從去年下半年開始，內地房產投資客成為推高香港房價的絕對主力，香港金管局為此不得不將價值在2000萬港元以上住宅物業首付比例從三成提高到四成，但香港銀行在房貸利率上的血拼仍愈演愈烈。據金管局統計，從去年下半年以來，受內地房產投資客青睞的“H加”房貸利率計息方式的市場占比從5%左右猛增至60%。

　　“香港金管局已經在考慮給房貸利率戰降溫了，我們最近通知有意向的客戶一定要趕在4月底前簽好按揭合同。”外資行按揭經理Steven向記者透露，金管局已經開始找多家香港大銀行互相溝通，可能會很快制定穩定的按揭利率參考水平。“房貸利率競爭是一個惡性循環，目前的情況是不健康的，香港銀行業必須更理性一些。”香港銀行公會主席洪丕正在3月初對外明確表示，經過與金管局共同討論，認為目前香港銀行在按揭低利率上的競爭只是短期現象，金管局正與個別銀行商討房貸利率的下限水平。金管局的主要目的是希望香港銀行業在房貸利率定價時，能考慮到利率和呆壞賬的周期性風險，不應只看目前狀況，而應該考慮到利率上升后可能帶來的影響。徐可奇

　　澳門

　　“我們買房時的利率是2.45%”

　　來說說澳門買房的房貸政策。以中國銀行澳門分行為例——我家買房時是在中行申請的房貸——盡管我們并不是澳門居民，不過先生在澳門工作，可以向當地銀行申請貸款。我們向銀行提供了工作收入證明，按照規定，貸款的每月還款額不能超過每月收入的1/3；個人身份資料，借款人年齡須在65歲以下；銀行財務資料以及與工作單位簽訂的合約。銀行審貸人還會提幾個問題，比如，與單位合約的時間只有幾年，但貸款時間最長到30年，假如你合約終止了，如何保證還貸？還有，你們會長期在澳門工作和生活嗎？在澳門有沒有其他的財產等等。核心就是通過對申請人職業、收入等信息的核查，確定銀行的貸款能否放給你，以及給你怎樣的優惠利率。

　　澳門的房貸利率是可以貨比三家自己去談的，大致的利率是P-2.75%，P是市場利率，會根據市場浮動，但減去多少并不是固定的。我們買房時先跟葡萄牙在澳門設立的大西洋銀行談過，他們只能給很少的優惠利率，所以才轉到中國銀行的。中行最后確定給我們減去2.8%,當時的市場利率是5.25%,所以我們買房的貸款利率是2.45%,貸款成數出乎我們意料，居然可以達到9成，申請的貸款幣種可以是澳門幣也可以是港幣。貸款審批完成之后，房產中介、銀行、律師以及我們買房的買主和賣房的賣主坐在一起，大家一起簽買賣合同，買房主要的法律文件就搞定了。

　　王慶慧 發自澳門