出于對風險控制的需求，近期各商業(yè)銀行在監(jiān)管部門的督促之下，紛紛通過上調(diào)首付成數(shù)和房貸利率的方式收緊房貸；而對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各銀行也多持謹慎態(tài)度。房貸這個過去被各銀行爭相搶奪的“香餑餑”，其在銀行業(yè)務中的地位是否將會動搖？房地產(chǎn)信貸目前潛藏了哪些風險？本期對話邀請了建行研究部高級經(jīng)理趙慶明和交行研究部總經(jīng)理助理周昆平進行解讀。

　　上海證券報：近期房貸呈收緊趨勢，不少銀行提高房貸首付成數(shù)，并提高了房貸利率，請您分析銀行這么做是出于什么因素的考慮？

　　趙慶明：我覺得應該出于幾個方面的綜合考慮：首先是因為目前的房價漲得太快了，泡沫吹得太大了，而銀行擔心漲得快跌得也快，從自身風險防范的角度來說，銀行要求提高成數(shù)，對這項業(yè)務保持謹慎，甚至有些業(yè)務不做，這都是正常的，這是一個市場行為。另外一方面，銀行提高房貸利率或者壓縮按揭貸款的投放也是跟當前的信貸規(guī)模管制有關(guān)，監(jiān)管部門給銀行的信貸頭寸是全口徑的，多放了房貸其他的貸款就要少放。而目前房貸基本上都要打折，如果是首套還要打八五折、八折甚至七折，對于銀行來說，房貸的利率收益較低，但是銀行對企業(yè)的貸款往往都能夠在基準利率的基礎(chǔ)上上浮，從利潤最大化的角度，銀行自然會壓縮房貸業(yè)務。

　　周昆平：我覺得這可能主要是商業(yè)銀行基于對房地產(chǎn)市場的風險的考慮，因為現(xiàn)在房地產(chǎn)價格上漲過快，潛藏的風險也是比較大的，目前各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款加個人按揭貸款初步估計占整個貸款業(yè)務的30%左右。中國還沒有經(jīng)歷房地產(chǎn)市場下行的風險，而從市場經(jīng)濟的角度來看，這種風險遲早要來的，商業(yè)銀行未雨綢繆，做點風險防范的考慮是應該的。

　　上海證券報：近年來，銀行一直將房貸業(yè)務視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務，而自今年以來，有關(guān)調(diào)控房價的預期日趨強烈，這是否會影響房貸業(yè)務在銀行業(yè)務中的地位？

　　趙慶明：對于房貸業(yè)務，目前實際上大銀行主要是受制于頭寸，監(jiān)管部門給大銀行定的頭寸還是比較死的，但是中小銀行在這一塊相對較為寬松一些，應該說中小銀行還處于業(yè)務的高速發(fā)展期。因此我們看到，目前中小銀行房貸的貸款門檻反而比較低一些，利率優(yōu)惠的幅度大一些，首付成數(shù)要求低一些，它們非常愿意做房貸業(yè)務，這是信貸規(guī)模控制方面的因素。而從風險方面來看，國內(nèi)的銀行對風險也都有健全的控制體系，銀行對風險有自己的判斷并進行評估，盡管當前的房價漲的比較高，這些貸款資產(chǎn)成為負資產(chǎn)的可能性還是比較低。

　　周昆平：我覺得商業(yè)銀行對待房貸業(yè)務的態(tài)度可能會出現(xiàn)分化，目前商業(yè)銀行的盈利模式主要還是靠信貸，而在房貸業(yè)務方面，提高首付比例無疑有利于控制風險，未來商業(yè)銀行不會放棄房貸業(yè)務，但相應的風險控制的要求會提高。

　　上海證券報：在國家的宏觀調(diào)控之下，不少銀行壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的業(yè)務，您如何看待房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務的風險？銀行將對這項業(yè)務做何調(diào)整？

　　趙慶明：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和按揭貸款業(yè)務還是不太一樣的，尤其是一些開發(fā)商，很難分清它到底有多少自有資金，還有客戶訂房的保證金情況等，尤其是當前地價居高不下，加上未來調(diào)控的不確定性，我個人感覺房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險要高一些，與按揭貸款相比，現(xiàn)在多數(shù)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款要謹慎得多。

　　周昆平：房地產(chǎn)開發(fā)貸款如果符合國家相關(guān)政策，比如現(xiàn)在的保障性住房，因為其收益比較穩(wěn)定，價格一般比較低，這個風險不會太大，但是對高房價可能就需要關(guān)注了。

　　上海證券報：您如何看待目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務的風險？如果房價進一步飆升，是否將為銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量埋下隱憂？

　　趙慶明：如果房價整體上能夠保持平穩(wěn)的上漲，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險是很小的。但并不是說所有的開發(fā)商都是安全的，未來房地產(chǎn)市場的風險還是非常大的，不同的開發(fā)商能力也不同，盈利能力和資產(chǎn)管理的能力也不一樣，我覺得還是需要謹慎的。⊙記者 唐真龍