出于對風險控制的需求，近期各商業銀行在監管部門的督促之下，紛紛通過上調首付成數和房貸利率的方式收緊房貸；而對于房地產開發貸款，各銀行也多持謹慎態度。房貸這個過去被各銀行爭相搶奪的“香餑餑”，其在銀行業務中的地位是否將會動搖？房地產信貸目前潛藏了哪些風險？本期對話邀請了建行研究部高級經理趙慶明和交行研究部總經理助理周昆平進行解讀。

　　上海證券報：近期房貸呈收緊趨勢，不少銀行提高房貸首付成數，并提高了房貸利率，請您分析銀行這么做是出于什么因素的考慮？

　　趙慶明：我覺得應該出于幾個方面的綜合考慮：首先是因為目前的房價漲得太快了，泡沫吹得太大了，而銀行擔心漲得快跌得也快，從自身風險防范的角度來說，銀行要求提高成數，對這項業務保持謹慎，甚至有些業務不做，這都是正常的，這是一個市場行為。另外一方面，銀行提高房貸利率或者壓縮按揭貸款的投放也是跟當前的信貸規模管制有關，監管部門給銀行的信貸頭寸是全口徑的，多放了房貸其他的貸款就要少放。而目前房貸基本上都要打折，如果是首套還要打八五折、八折甚至七折，對于銀行來說，房貸的利率收益較低，但是銀行對企業的貸款往往都能夠在基準利率的基礎上上浮，從利潤最大化的角度，銀行自然會壓縮房貸業務。

　　周昆平：我覺得這可能主要是商業銀行基于對房地產市場的風險的考慮，因為現在房地產價格上漲過快，潛藏的風險也是比較大的，目前各家商業銀行房地產開發貸款加個人按揭貸款初步估計占整個貸款業務的30%左右。中國還沒有經歷房地產市場下行的風險，而從市場經濟的角度來看，這種風險遲早要來的，商業銀行未雨綢繆，做點風險防范的考慮是應該的。

　　上海證券報：近年來，銀行一直將房貸業務視為優質業務，而自今年以來，有關調控房價的預期日趨強烈，這是否會影響房貸業務在銀行業務中的地位？

　　趙慶明：對于房貸業務，目前實際上大銀行主要是受制于頭寸，監管部門給大銀行定的頭寸還是比較死的，但是中小銀行在這一塊相對較為寬松一些，應該說中小銀行還處于業務的高速發展期。因此我們看到，目前中小銀行房貸的貸款門檻反而比較低一些，利率優惠的幅度大一些，首付成數要求低一些，它們非常愿意做房貸業務，這是信貸規模控制方面的因素。而從風險方面來看，國內的銀行對風險也都有健全的控制體系，銀行對風險有自己的判斷并進行評估，盡管當前的房價漲的比較高，這些貸款資產成為負資產的可能性還是比較低。

　　周昆平：我覺得商業銀行對待房貸業務的態度可能會出現分化，目前商業銀行的盈利模式主要還是靠信貸，而在房貸業務方面，提高首付比例無疑有利于控制風險，未來商業銀行不會放棄房貸業務，但相應的風險控制的要求會提高。

　　上海證券報：在國家的宏觀調控之下，不少銀行壓縮了房地產開發貸款的業務，您如何看待房地產開發貸款業務的風險？銀行將對這項業務做何調整？

　　趙慶明：房地產開發貸款和按揭貸款業務還是不太一樣的，尤其是一些開發商，很難分清它到底有多少自有資金，還有客戶訂房的保證金情況等，尤其是當前地價居高不下，加上未來調控的不確定性，我個人感覺房地產開發貸款的風險要高一些，與按揭貸款相比，現在多數銀行對房地產開發貸款要謹慎得多。

　　周昆平：房地產開發貸款如果符合國家相關政策，比如現在的保障性住房，因為其收益比較穩定，價格一般比較低，這個風險不會太大，但是對高房價可能就需要關注了。

　　上海證券報：您如何看待目前房地產信貸業務的風險？如果房價進一步飆升，是否將為銀行業的資產質量埋下隱憂？

　　趙慶明：如果房價整體上能夠保持平穩的上漲，房地產開發貸款的風險是很小的。但并不是說所有的開發商都是安全的，未來房地產市場的風險還是非常大的，不同的開發商能力也不同，盈利能力和資產管理的能力也不一樣，我覺得還是需要謹慎的。⊙記者 唐真龍