新政之后，二套房貸的首付上浮到了50%。然而，杭州悄然興起的一股變相按揭風潮，竟然可以將五成的首付款降到三成。

　　具體的做法是，購房者先還清首套房貸，再做抵押消費貸款，這樣就可獲得房屋價值70%的貸款，相當于將首付降至三成。這樣的做法雖然利率高一點，可是手上卻多了更多的資金進行投資。

　　目前，已有部分購房者暗中繞過住房按揭貸款的高門檻，通過房產抵押的方式，向部分銀行申請貸款用于購買二套房。

　　房屋抵押貸款多了起來

　　杭州某知名中介分析，購房客之所以這樣做，主要是希望通過這種方式，變相增加貸款成數，利用貸款再進行其他方面投資。

　　理由很簡單，目前房產抵押貸款額度，可能達到房屋評估值的70%，也就是說，原本只能貸五成的房屋，通過一個周轉就能變成貸款七成。

　　事實上，某國有銀行房貸負責人李先生透露，最近，變相按揭的客戶在某些中介機構的幫助下有所增加。“雖然銀行無法判斷，但是部分提前還款，然后再進行房屋抵押貸款的單子的確多了起來。”

　　這是一筆換算的買賣

　　貸款人如果能操作“成功”，就相當于僅付三成首付，就實現了房貸，所付出的代價僅僅是多付一點利息。

　　“以消費類的個人房產抵押貸款的利率標準為例，是基準利率上浮20%，即基準利率的1.2倍。”杭州一家商業銀行個貸部人士昨日告訴記者，這樣做，主要是為了防范發放房產抵押貸款可能面臨的風險，如變相按揭等。

　　據悉，目前，杭州大部分銀行房屋抵押貸款利率，為基準利率上浮20%，其中5年以上的貸款利率達到7.12%。不過，由于抵押貸款在成數上的豐厚吸引力，還是讓杭州一些購房者趨之若鶩。

　　也就是說，一套200萬元的房屋，五成房貸是100萬元，利率為6.53%，10年貸款，每月還款11370元。

　　但是，客戶通過房貸中介周轉后，以房產抵押消費貸款的名義，按照不超過七成的抵押率計算，該客戶最多可再獲得140萬元的貸款，這相當于增加了40萬元的貸款。

　　其中100萬的貸款，相當于每個月僅多支付了300元利息，購房者卻額外貸到40萬元。

　　“這種變相的按揭行為，將使銀行面臨抵押房產價值不足的風險。”中信銀行個貸人士這樣分析。

　　變相按揭看上二手房

　　目前，許多投資者認為，杭州新房價格過高，投資空間有限。這些變相按揭，主要發生在二手房市場。

　　而相對于新房堅挺的價格而言，二手房市場已經主動降價。上周以來，杭州二手房的掛牌價已經下跌了2000-4000元/平方米；甚至部分地段的議價空間高達50萬。

　　這使許多購房者認為，二手房市場價格的回落，為房產投資留出了空間。

　　同時，購房者也需要委托房產中介，進行資金周轉，以及尋找銀行進行房產抵押貸款。而新樓盤則無法操作。

　　由于房屋抵押貸款有更靈活的使用功能，因此對于購房者來說，變相按揭貸款操作完成，利用房屋抵押貸款資金進行再投資，具有較高的便利性，而不像住房按揭貸款，僅能用于購房。

　　不少銀行提高抵押門檻

　　為了規避這種變相按揭的增加，目前多家銀行已提高抵押門檻。

　　“今年開始，房齡超過20年的房產，已經很難獲得抵押貸款了。”中、農、工、建四大國有銀行一致反饋。

　　此外，一些銀行在抵押率上也卡得更緊。“一套房產的抵押率一般不超過70%，這是銀行業通行的規則。但只要經我手放出的貸款，幾乎沒有超過60%的抵押率。”一家銀行的信貸員如此告訴記者。

　　據記者了解，各家銀行在審批房產抵押貸款前，都會要求提供借款人的收入證明，甚至提供完稅證明等，個人沒有穩定、足夠的收入是難以貸到款的。

　　-小貼士

　　房產抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。

　　通常，新房抵押貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年；貸款額度不超過房屋評估值的70%。

　　來源： 青年時報 　作者： 李靜