三部委聯合發文明確第二套房核定標準為“認房又認貸”。對于那些賣舊換新的純自住型購房者來說，其手中始終只有一套房產，到底該不該列入二套房范圍呢？受新政影響的這類購房者到底有多大范圍呢？記者日前走訪業內人士，針對這部分購房者人群進行了深入探討。

　　- “賣一買一”比例超半數

　　“‘賣一買一’的購房者在整個天津樓市中占絕大多數。”據業內人士透露，“賣一買一”且手中始終保持一套房產的購房者在整體市場購房者中占到50%以上，二手房市場中，手中只有一套房產的改善型買家至少會占到30%-40%，而商品房市場比例更高，可以占到50%-60%。

　　- 多數銀行仍只“認貸”

　　第二套房貸的執行標準主要由銀行方面掌控，而目前本市地產市場針對二套住房的貸款政策主要還是“認貸”。業內人士表示，銀行與房管部門之間的信息暫時還沒有共享平臺，因此多數銀行仍按照貸款記錄判斷二套房貸，其中“賣一買一”的購房者即使手中實際持有的房產僅有一套，但多數銀行仍會將其劃入“二套”行列，從而必須提高其首付款比例和利率標準。

　　不過也有少數銀行在“認貸”方面相對寬松。目前有些市場份額較小的銀行對于“二套”認定給予了稍微寬松的政策。不過，執行這類政策的銀行在市場中的比例還不到10%，所以享受這些優惠策略的買家少之又少。

　　- 時間差加強“二套”印象

　　在“賣一買一”的購房者中，很多人都是看中了新房再掛牌舊房，并借由舊房買家的資金還清原貸款，其可支付的首付款通常僅夠兩成或三成的基礎成數。這部分買家盡管最終手中仍會只保有一套住房，但在其申請貸款時，往往容易被顯示名下同時擁有兩套房產，因此貸款條件也就會隨之提高，高達五成以上的首付成數首先就成了他們無法逾越的門檻。

　　“認房又認貸”執行有三難

　　從市場調控角度而言，“認房又認貸”至少還存在三大實際困難。

　　第一是平臺問題。銀行征信系統查不到購房人名下房產，房管局的數據庫可以查到購房者及其家人名下的實際房產數量但并不能了解其貸款歷史，而異地一次性付款的購房行為更是在本地的房管系統和銀行系統都無法查到。

　　第二個則是已經貸款的購房者，若符合了“二套”的標準，是否要從明年開始也要執行上浮利率？按照以往貸款政策的調整規律，從次年1月1日起都會對原有貸款者執行新的貸款政策，而此次調整后是否會對多套房買家執行更加嚴格的貸款標準則未有定論。

　　最后，既然是“認房又認貸”，若房主名下曾貸款或現有的房產是商業性質，是否還應將其擬購房屋算作第二套？而現在市場普遍銷售的公寓、LOFT等產品，都是商業屬性當作住宅銷售，那么這些人的購買貸款又該如何認定？這類房產涉及的購房者數量也已經占到市場的一成以上。(記者 安元)