美國全國房地產經紀人協會(NAR)2日公布的數據顯示，美國4月份成屋簽約銷售指數為90.3，較3月上升6.7%，大幅超出此前預計的0.5%，為連續第三個月上升，并創下2001年10月以來的最大月度升幅。

　　分析人士認為，這意味著金融危機的重災區——美國房地產市場正在逐步走出谷底。

　　多重利好提振二手房市場

　　成屋簽約銷售指數是NAR根據全美二手房銷售合約數據得出的數據，而從銷售合約簽訂到交易最終完成一般需要6至8周的時間，屆時NAR會在二手房銷售報告中反映最終銷售數據。據NAR上周公布的報告，4月份美國二手房銷量增加2.9%，按年率計算達到468萬戶。

　　二手房銷量持續上升得益于多方因素。一方面，住房抵押貸款利率創下歷史新低，刺激了消費者購買欲望。美國聯邦房貸融資機構房地美公布的數據顯示，美國4月份30年期住房抵押貸款利率平均為4.81%，為1971年以來最低。NAR首席經濟學家勞倫斯·云(Lawrence Yun)認為，在這一條件下，美國人的購房能力有所提高。

　　另一方面，美國政府為首次購房者提供各項優惠也成為一個利好因素。美國政府規定，首次購房者可享受最高8000美元的聯邦住房稅收抵免，這筆資金可用于房屋首付金。此外，一些州及地方政府目前也在提供過橋貸款，允許首次購房者將抵稅金用于月供和過戶費。

　　勞倫斯·云預計，截至今年底，全美二手房銷售量將增加17%左右，經過季節性因素調整之后的二手房銷售年率數據將從4月份的468萬戶升至548萬戶。

　　房價仍深陷低谷

　　房價持續下跌也是激發購買興趣、拉動美國房屋銷量上漲的重要因素之一。NAR此前公布的數據顯示，4月份全美房價中值同比下跌15.4%至17.02萬美元，居歷史低位。而該機構對今明兩年成屋銷售價格的中值預期分別為18.31萬美元和19.03萬美元，低于一個月前預計的18.85萬美元和19.68萬美元。

　　美國知名房地產交易網站提供的市場報告顯示，目前全美有80%的地區房價在下跌。其最新民調結果顯示，60%的美國民眾表示其房屋價格在過去12個月內出現下跌，但有74%的房主認為房價已經觸底。該網站資料分析副總裁Stan Humphris表示，盡管房主在回顧過去時已更為實際，但在展望未來時又過于樂觀，“有四分之三的房主相信房價在6個月內會攀升或回穩，不幸的是，我們預期少有房市會有此亮眼的表現。”

　　分析人士認為，盡管房屋銷量似有好轉跡象，但因市場房屋積存量過多，預計價格還要一段時間才能穩定。而據美國經濟和金融分析機構RGE Monitor的預測，美國房價可能要到2010年中期才會觸底。

　　尚難言房市復蘇

　　房屋銷量數據意外的良好表現為市場注入信心。美國全國住房建筑商協會(NAHB)主席Joe Robson2日表示，數據似乎意味著美國房市已經或接近觸底，對于備受打壓的美國房地產市場來說，“最糟糕的時期可能已經結束。”美國副總統拜登也于同日指出，美國樓市正顯露一些生機，而包括樓市在內的許多市場出現切實的企穩跡象。

　　但二手房市場的些許復蘇跡象仍難以為房市整體回暖提供有力支撐。數據顯示，2009年第一季度美國空置住房數目攀升至212萬套；而4月美國房屋庫存量上升8.8%至397萬套，為去年11月份以來最高水平。市場預計如果購房需求不出現重大提升，房市供應嚴重過剩局面很難消除。

　　一位業內資深人士在接受中國證券報記者采訪時表示，通常來講房地產業復蘇會滯后于實體經濟，而目前很難判斷美國實體經濟衰退是否已經見底。“在整體情況沒有出現好轉的情況下，住房經濟很難說會復蘇。”

　　這位人士指出，購房需要有效的支付能力做保障，在收入下降、失業率上升的情況下，房產市場不大可能得到強有力的支撐，而諸如貸款利率較低或政府提供補貼等政策調整只能起到很小的刺激作用。“最關鍵的失業問題不解決，對刺激住房需求就起不到根本性的作用。”

　　經濟轉好預期提振美國股市

　　在美國整體經濟狀況好轉的預期引領下，紐約股市已經連續4個交易日實現了上漲。截至2日收盤時，道瓊斯指數報收于8740.87點，距離1月2日本年度首個交易日8772.25點的開盤點位，僅存在著微弱的差距。

　　分析人士指出，雖然外界針對失業率和商業房地產相關數據的悲觀預期會對股指的走高形成一定的干擾，但紐約股市幾乎肯定將立即收復今年的全部失地，道指可能繼續向9000點發起沖擊。

　　繼摩根大通和美國運通兩家機構1日分別宣布將售股募資50億美元和5億美元后，另外一家大型金融機構摩根士丹利也于2日宣布了總額為22億美元的股票發行計劃。

　　當日的交易中，摩根士丹利股價收盤漲幅為0.7%；美國運通、摩根大通股價則分別下跌4.9%、4.5%。分析人士指出，摩根士丹利股價的表現表明市場對該機構的現狀充滿信心；摩根大通和美國運通股價的走低，也并不意味著市場對兩家機構以及美國金融行業前景存在大的擔憂。《華爾街日報》指出，其中的主要原因在于，市場擔心新發行的股票將稀釋現有股權。

　　在銀行業之外，市場對美國汽車業前景的預期也因為美國政府力挺通用汽車和克萊斯勒的重組計劃而趨向樂觀。此外，美國三大汽車生產商5月汽車銷量創出2009年以來最高水平的消息，也提振了投資者對汽車行業的信心，部分業內人士甚至宣稱，該行業已經呈現出擺脫全球滑坡狀況的趨勢。與此同時，黃金和白銀等金屬商品價格上升，也刺激了以美國鋁業為代表的材料類股再度上升。

　　推動紐約股市在2日逼近2009年開盤點位的另一大引領力量，則是來自受到利好數據激勵的消費必需品類股。美國商務部1日公布的數據顯示，受益于政府減稅等措施，美國4月個人收入上升0.5%，創去年5月以來最大升幅；個人支出下降0.1%，小于市場預期。當日公布的美國5月ISM制造業指數為42.8，好于預期的42.3。

　　上月28日，美國商務部就發布報告稱4月耐用品訂單大增1.9%，超出此前的市場預期。此外，美國商務部公布，第一季度美國國內生產總值(GDP)環比下降5.7%，幅度小于上月預估的6.1%；而5月美國消費者信心指數也超出市場預期。

　　業內人士表示，由于經濟預期好轉提振了股市，道指才基本收復了2009年以來的全部失地。不過，美國失業率和商業房地產相關數據的悲觀預期仍可能對市場信心形成干擾。據彭博社預測，5月美國非農就業人數將減少52.1萬，降幅低于4月的53.9萬，但失業率將從4月的8.9%上升到9.2%，為1983年9月以來最高。（記者 高健 楊博）