昨日，是恒生指數連續第二天下跌，但跌幅并未擴大，說明市場的信心依然存在。從目前走勢看，本地地產股是近期向上突破的領漲股之一。在其拉動下，板塊輪動效應逐漸顯現，并給其他板塊和二線股，帶來更多上行空間。說起本地地產股不得不說近期香港的樓市和天價樓。

　　最近，恒基地產(00012.HK)旗下的西半山天匯創出每平方尺逾7萬港元的天價。經過傳媒渲染再加上曾特首近期也在施政報告中大談樓市，導致不少人以為香港樓市已經瘋狂了，人人都買不起樓。這是非常錯誤的看法。

　　截至今年9月，香港一手樓、二手樓的總成交量為79,661宗，其中7,294宗的成交價不足100萬港元，而超過1000萬港元的成交宗數僅4,937宗，100萬至200萬之間的樓宇成交宗數為27,920宗，是成交比例最多者。可見，以天價買樓者仍只是極少數。多數人還是買他們自己負擔得起的樓房，這也是為什么盡管恒地以天價賣樓，目前恒地股價依然遠低于去年高峰價79.80港元。實際上，香港所有的地產股股價依然遠低于2007年的高峰價，因為天價樓只是極少數。

　　新鴻基地產(00016.HK)的牛池灣峻弦開售前，我曾經期望自己所持有的曉暉花園能跟著漲價，但結果是失望。峻弦以高過曉暉 1倍的價格成功開售，但對我沒有任何好處，帶動不起屬同一發展商于9年前才入伙的曉暉樓價。現在，天價買樓的人是一群“瘋狂的暴發戶”，買天價樓的唯一作用是財富的炫耀。

　　可是，天價樓使得社會上出現了一股要求政府壓抑樓價的聲音。這是危險的。因為，目前的樓價是建立在銀行超低利率的基礎上的，一旦利率回升，樓價是不是能再往上升？沒人知道。1997年香港樓市泡沫化，不少人認為，這與董建華一上任大談“八萬五”有關。但實際上，當年就算董建華不推出“八萬五”計劃，樓價一樣會下跌，因為 1997年的樓價的確是瘋狂的，是泡沫化的，那時候的平均供樓負擔比率高達 85%。也就是說，你得拿出家庭收入的 85%來供樓，剩下15%來供吃飯、買衣與乘車，這不是瘋狂是什么？

　　為什么當年有這么多人能夠拿出家庭收入的85%來供樓？不是的，其中不少人根本不打算供樓，他們買樓的目的是希望能快快地賣掉賺錢。

　　供樓負擔比率應該是衡量樓市是不是泡沫化的最佳指標，目前這個比率約35%，遠比1997年低，應該算是健康的。(曾淵滄)