上周五晚，香港金管局就價(jià)值2000萬(wàn)港元或以上的住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限向銀行發(fā)出通告，要求由目前七成按揭上限降至六成。金管局總裁陳德霖稱，此舉在于協(xié)助銀行更為審慎地管理信貸風(fēng)險(xiǎn)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新規(guī)定對(duì)多以現(xiàn)金作全款支付的豪宅市場(chǎng)影響有限。　　

　　房?jī)r(jià)高企加大信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　香港房?jī)r(jià)近期屢屢刷新紀(jì)錄是金管局此次通過(guò)銀行間接調(diào)控樓市的主因。香港恒地集團(tuán)的“天匯”豪宅66樓A室最近以4.39億港元出售，每平方英尺價(jià)高達(dá)7.128萬(wàn)港元(相當(dāng)于每平方米76.7276萬(wàn)元)，創(chuàng)下全球分層豪宅新高紀(jì)錄。由于住宅按揭貸款占香港銀行整體貸款的44%，豪宅價(jià)格快速上漲，香港銀行業(yè)迅速展開(kāi)按揭利率價(jià)格戰(zhàn)。

　　至于樓價(jià)低于2000萬(wàn)港元的物業(yè)，則繼續(xù)沿用七成按揭上限，但實(shí)際貸款額最高限制在不超過(guò)1200萬(wàn)港元。金管局同時(shí)提醒銀行，應(yīng)以審慎的方式進(jìn)行物業(yè)估值以及計(jì)算借款人的供款與入息比率。尤其要考慮到處于歷史低位的利率若恢復(fù)至正常水平，可能對(duì)借款人還款能力造成的影響。

　　陳德霖稱，金管局調(diào)整豪宅按揭貸款成數(shù)上限的目的并非針對(duì)近日急升的豪宅樓價(jià)及交易量，而是銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。普通住宅市場(chǎng)顯然暫未在風(fēng)險(xiǎn)考慮范圍內(nèi)。

　　豪宅漲勢(shì)或波及普通住宅

　　但不少人士對(duì)新規(guī)定的成效表示質(zhì)疑。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉家輝認(rèn)為，香港2000萬(wàn)港元以上住宅僅占今年前9個(gè)月成交住宅的1.9%—2%，預(yù)計(jì)金管局的最新指引對(duì)豪宅市場(chǎng)影響有限。中原地產(chǎn)代理董事何兆棠則表示，按揭上限的限制對(duì)豪宅市場(chǎng)沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響，因目前一般豪宅買(mǎi)家均以“樓換樓”方式或套現(xiàn)其他投資產(chǎn)品入市，買(mǎi)家手持足夠資金，并不需要高成數(shù)按揭服務(wù)，一般三至五成按揭已經(jīng)足夠。

　　受訪人士認(rèn)為，目前房市存在的問(wèn)題并非資金不足，而是因?yàn)槭袌?chǎng)熱錢(qián)過(guò)多。市場(chǎng)人士擔(dān)心，豪宅市場(chǎng)過(guò)熱的勢(shì)頭將蔓延到香港普通住宅市場(chǎng)，而金管局新規(guī)中要求2000萬(wàn)港元以下住宅實(shí)際貸款額最高限額不超過(guò)1200萬(wàn)港元對(duì)普通住宅市場(chǎng)顯得微不足道。

　　土地供應(yīng)不足助推樓市泡沫

　　香港政府上周五公布的一手私宅市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，住宅供應(yīng)量降至2004年有紀(jì)錄以來(lái)最低水平，僅4.7萬(wàn)套。施工量連續(xù)三個(gè)季度不足2000戶。劉嘉輝估計(jì)，今年施工量將少于萬(wàn)戶，并且為連續(xù)兩年維持此低水平。而隨著施工量減少，預(yù)計(jì)未來(lái)落成量會(huì)跟隨下調(diào)。“以一般住宅項(xiàng)目建筑期約2至5年計(jì)算，若將每年施工量順延至未來(lái)4年，走勢(shì)與落成量相當(dāng)吻合。”劉嘉輝稱。

　　劉嘉輝表示，由于不排除會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，甚至使樓市出現(xiàn)泡沫，政府應(yīng)加快推出優(yōu)化土地供應(yīng)政策以滿足市場(chǎng)需求。

　　瑞銀集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇則認(rèn)為，樓市泡沫不可避免，預(yù)期6個(gè)月后香港樓市泡沫出現(xiàn)，明年下半年有破滅可能。王震宇說(shuō)，香港土地供應(yīng)少，使得可售單位數(shù)量持續(xù)減少，資金面對(duì)銀行利率低企，必須尋找投資渠道，這一市場(chǎng)動(dòng)力會(huì)將樓市進(jìn)一步推高至破滅。王震宇表示，預(yù)計(jì)整體樓價(jià)未來(lái)一年仍會(huì)上升兩成，或有機(jī)會(huì)回升至1997年的水平。他認(rèn)為政府若要解決樓市泡沫，必須先解決土地供應(yīng)減少的問(wèn)題。