上周五晚，香港金管局就價值2000萬港元或以上的住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限向銀行發(fā)出通告，要求由目前七成按揭上限降至六成。金管局總裁陳德霖稱，此舉在于協(xié)助銀行更為審慎地管理信貸風險。但業(yè)內(nèi)人士認為，新規(guī)定對多以現(xiàn)金作全款支付的豪宅市場影響有限�！　�

　　房價高企加大信貸風險

　　香港房價近期屢屢刷新紀錄是金管局此次通過銀行間接調(diào)控樓市的主因。香港恒地集團的“天匯”豪宅66樓A室最近以4.39億港元出售，每平方英尺價高達7.128萬港元(相當于每平方米76.7276萬元)，創(chuàng)下全球分層豪宅新高紀錄。由于住宅按揭貸款占香港銀行整體貸款的44%，豪宅價格快速上漲，香港銀行業(yè)迅速展開按揭利率價格戰(zhàn)。

　　至于樓價低于2000萬港元的物業(yè)，則繼續(xù)沿用七成按揭上限，但實際貸款額最高限制在不超過1200萬港元。金管局同時提醒銀行，應以審慎的方式進行物業(yè)估值以及計算借款人的供款與入息比率。尤其要考慮到處于歷史低位的利率若恢復至正常水平，可能對借款人還款能力造成的影響。

　　陳德霖稱，金管局調(diào)整豪宅按揭貸款成數(shù)上限的目的并非針對近日急升的豪宅樓價及交易量，而是銀行按揭貸款的風險。普通住宅市場顯然暫未在風險考慮范圍內(nèi)。

　　豪宅漲勢或波及普通住宅

　　但不少人士對新規(guī)定的成效表示質(zhì)疑。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉家輝認為，香港2000萬港元以上住宅僅占今年前9個月成交住宅的1.9%—2%，預計金管局的最新指引對豪宅市場影響有限。中原地產(chǎn)代理董事何兆棠則表示，按揭上限的限制對豪宅市場沒有實質(zhì)影響，因目前一般豪宅買家均以“樓換樓”方式或套現(xiàn)其他投資產(chǎn)品入市，買家手持足夠資金，并不需要高成數(shù)按揭服務，一般三至五成按揭已經(jīng)足夠。

　　受訪人士認為，目前房市存在的問題并非資金不足，而是因為市場熱錢過多。市場人士擔心，豪宅市場過熱的勢頭將蔓延到香港普通住宅市場，而金管局新規(guī)中要求2000萬港元以下住宅實際貸款額最高限額不超過1200萬港元對普通住宅市場顯得微不足道。

　　土地供應不足助推樓市泡沫

　　香港政府上周五公布的一手私宅市場數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，住宅供應量降至2004年有紀錄以來最低水平，僅4.7萬套。施工量連續(xù)三個季度不足2000戶。劉嘉輝估計，今年施工量將少于萬戶，并且為連續(xù)兩年維持此低水平。而隨著施工量減少，預計未來落成量會跟隨下調(diào)。“以一般住宅項目建筑期約2至5年計算，若將每年施工量順延至未來4年，走勢與落成量相當吻合。”劉嘉輝稱。

　　劉嘉輝表示，由于不排除會出現(xiàn)供不應求的情況，甚至使樓市出現(xiàn)泡沫，政府應加快推出優(yōu)化土地供應政策以滿足市場需求。

　　瑞銀集團亞洲房地產(chǎn)研究部主管王震宇則認為，樓市泡沫不可避免，預期6個月后香港樓市泡沫出現(xiàn)，明年下半年有破滅可能。王震宇說，香港土地供應少，使得可售單位數(shù)量持續(xù)減少，資金面對銀行利率低企，必須尋找投資渠道，這一市場動力會將樓市進一步推高至破滅。王震宇表示，預計整體樓價未來一年仍會上升兩成，或有機會回升至1997年的水平。他認為政府若要解決樓市泡沫，必須先解決土地供應減少的問題。