半年以來，香港樓市價格一路狂飆，近日港島西半山豪宅更創(chuàng)出每平方米逾七十萬元的紀(jì)錄，香港樓價成為人們熱議的話題。樓市過熱和發(fā)展商銷售策略等問題引起市場關(guān)注，各界開始擔(dān)心樓市泡沫將蔓延至中小型住宅。

　　繼香港金管局“出招”收緊2000萬元以上豪宅信貸后，香港財政司司長曾俊華日前又約見地產(chǎn)商代表，并在立法會上明確表示，如果發(fā)現(xiàn)樓市出現(xiàn)不公平、不健康情況，特別是影響民生，一定會采取果斷措施介入。政府和社會人士的輿論攻勢，使香港樓市即時冷卻，成交量在10月下旬急跌，樓市由此步入盤整時期。

　　香港樓市突吹淡風(fēng)

　　此間有香港媒體指出，政府收緊豪宅按揭，對豪宅市場確已產(chǎn)生影響。政府推出收緊豪宅按揭措施后，10月底市場上舉行首個物業(yè)拍賣會，共推出18項物業(yè)，其中5個是豪宅單位，拍賣過程中，竟然沒有任何買家試圖出價，逼得拍賣行只好全部收回。拍賣師指出，金管局推出新豪宅樓按政策，令豪宅拍賣氣氛回軟，而拍賣前查詢和看樓的數(shù)字也大大減少，準(zhǔn)買家正觀望政府措施。物業(yè)市場轉(zhuǎn)為淡靜，買家抱觀望心態(tài)，沒以往那么進(jìn)取。

　　利嘉閣高級區(qū)域經(jīng)理徐子豪表示，市場交投近月持續(xù)放緩，部分原本叫價企硬的業(yè)主眼見前景不明朗，爭相減價迅速離場。近日態(tài)度軟化，愿意將叫價調(diào)低，并提高議價幅度，其中新界藍(lán)籌屋苑沙田第一城議幅達(dá)到2%-4%，鰂魚涌太古城也有不少業(yè)主愿意將叫價調(diào)低約十余萬元，不少減價單位得以順利成交。

　　傭金收入向來是衡量房地產(chǎn)市場的晴雨表。據(jù)中原地產(chǎn)及同系的利嘉閣預(yù)計，兩行10月的傭金總收益，將分別為1.6億元及5300萬元，創(chuàng)今年2月以來的最低水平，與8月高峰期的2.8億元相比，急跌43%。

　　另一大型代理美聯(lián)物業(yè)及子公司香港置業(yè)也預(yù)計，10月整體二手樓成交量將比8月樓市高峰期急跌20-30%。美聯(lián)首席分析師劉嘉輝指出，土地注冊處資料顯示，今年物業(yè)買賣注冊累積達(dá)110629宗，還差約2700宗便超越去年全年的113298宗，注冊金額約為4207億元，已突破去年全年的4131億元。不過，他預(yù)期，由于市場揣測政府有可能改變房屋政策，在不明朗因素下，買家入市態(tài)度會轉(zhuǎn)為審慎，今年第4季度二手住宅注冊量將下跌兩成至約2.4萬宗。

　　結(jié)構(gòu)性泡沫不容忽視

　　中銀香港研究員應(yīng)堅在最近一期中銀《財經(jīng)述評》中指出，香港豪宅價格過快上漲有可能蔓延到普通住宅市場，其風(fēng)險應(yīng)引起重視。他認(rèn)為，從主要指標(biāo)分析，斷言香港樓市已經(jīng)形成泡沫的依據(jù)并不充分。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，香港目前供樓負(fù)擔(dān)比率為33.4%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)衡量，三成的供樓負(fù)擔(dān)比率屬于正常的負(fù)擔(dān)范圍，供樓者的壓力并不大，香港樓市整體仍屬于健康水平。

　　但是，他指出，這次香港樓市反彈呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性泡沫特征。面積較大的住宅價格漲得較快，豪宅更成為此輪反彈上漲的領(lǐng)頭羊。8月份100平方米以上的住宅價格上漲指數(shù)幾乎達(dá)到1997年的水平，而160平方米以上的豪宅更是超過了1997年6月。在普通住宅單位中，盡管不少屋苑的價格仍遠(yuǎn)低于1997年時的水平，但一些成交量大的屋苑價格反彈驚人。9月份太古城和美孚新村的價格已經(jīng)分別達(dá)到了1997年10月的82%和73%，可見樓價已不低。而這些屋苑中的中產(chǎn)階級比較集中，具有一定的指標(biāo)作用。

　　他同時還指出，未來樓價和成交量繼續(xù)攀升的可能性是仍然存在的。從今年4月至今，香港樓市房屋的成交量已經(jīng)連續(xù)6個月突破10000宗以上，這使樓價上揚(yáng)獲得支撐。從近期整體市場環(huán)境和成交情況來看，這種態(tài)勢還有進(jìn)一步持續(xù)的可能，豪宅價格的飆升有可能蔓延至普通住宅。另一方面，促使樓價上揚(yáng)的一些因素仍然存在，如外來資金仍在大量涌入；全球量化寬松環(huán)境仍然不變，香港同業(yè)拆息仍處于歷史的低位；樓市供應(yīng)偏緊暫無緩和跡象等等。同時，之前預(yù)期會推低樓市的一些因素，如失業(yè)率上升和經(jīng)濟(jì)衰退等并沒有進(jìn)一步惡化。所以，他認(rèn)為，人們對樓價繼續(xù)走高的擔(dān)心是有一定道理的，政府應(yīng)該加強(qiáng)防范，以免產(chǎn)生泡沫。

　　港府出招費思量

　　香港媒體稱，原本并不希望直接出手干預(yù)樓價的香港政府，此次主動出招糾偏，實為時勢所迫。如果香港豪宅市場繼續(xù)虛火過旺，極易推高整體樓價上漲預(yù)期，普通住宅價格水漲船高可能會隨之出現(xiàn)。

　　有學(xué)者指出，目前香港樓市觀望氣氛濃郁，買賣雙方都對香港政府下一步的措施抱有很大的期待。在這期間，政府如果出手太重，難免會造成樓市大起大落，這是大家所不愿意見到的。但如果現(xiàn)在仍然按兵不動，樓價則很可能會在盤整之后加速向上，到時又會加重普通階層的買樓負(fù)擔(dān)，局面更加難以收拾。樓價能否健康平衡“著陸”，實在相當(dāng)考驗政府的智慧。

　　其間，有不少人士紛紛為香港樓市把脈開藥方，認(rèn)為港府出招糾偏，應(yīng)多路出擊，并需切中要害。其中關(guān)鍵點是要提高樓市成交價和成交單位數(shù)量的透明度，消除公眾盲目“追漲”心理。針對當(dāng)下部分樓盤出現(xiàn)的銷售現(xiàn)象混亂的問題，政府應(yīng)著手進(jìn)行規(guī)范，并應(yīng)盡量消除公眾的信息不對稱劣勢。

　　有數(shù)據(jù)顯示，未來三至五年香港市場只有4.7萬個樓宇單位供應(yīng)，這種供應(yīng)短缺局面無疑會加重樓價上升的預(yù)期。有學(xué)者指出，優(yōu)化土地供應(yīng)，調(diào)整“勾地”制度，并加快空屋在二手市場的流轉(zhuǎn)速度，從根本上解決供求失衡問題，才是治本之策。