美國樓市正迎來繼次貸危機后的第二波違約潮，此次發源于中高收入群的優級房貸違約風潮，將成為美國樓市乃至其整個經濟體復蘇路上的一大麻煩。與次貸危機由監管不力和地產泡沫破裂所造成的原因不同，此輪違約潮來自美國已持續數月之久的就業危機。

　　優級貸引領違約潮

　　根據美國通貨監理局(O C C )以及儲蓄機構監理局(O T S)公布的最新數據顯示，繳款逾期60日以上的優質房貸，2009年第三季已經比前一年增至83 .8萬戶。而且最近三個季度優級房貸的止贖數量增速顯著提高，增幅大大高于同期公布的次級房貸的新增止贖數，顯示優級房貸違約激增正在成為美國經濟復蘇道路上的新麻煩。

　　優級貸的房主很多在此輪危機中淪為失業大軍的成員，是造成大量逾期未還貸違約的重要原因。編寫標準普爾/凱斯席勒房價指數的兩位經濟學家席勒(R obert S hiller)與凱斯(K arlC ase)說，失業潮沖擊的對象不分貧富，因此房貸違約仍將在今年續增，為美國樓市復蘇帶來壓力。去年就已有愈來愈多優級房貸(prim e)的房貸戶還不出錢，而即便今年的經濟復蘇前景樂觀，這種趨勢仍將繼續擴大。在耶魯大學擔任教授的席勒說：“房屋取消贖回權與查封將繼續發生，不只是次貸的房子，也包括優質房貸。這使得一大批房子現在雖然有屋主，卻是潛在的止贖對象。”

　　美國房貸銀行協會首席經濟師布爾曼指出，在查封的止贖房屋中，利率可調整型(A R M)優級房貸所占比率在2009年倍增至10%；固定利率優級房貸所占比率也倍增至1 .95%。

　　值得注意的是，當基準利率大幅下降，可調整型房貸的每月還款金也隨之減少時，這種房貸的違約率卻大幅上揚。布爾曼說，今年重設的調整型房貸還款金會大幅降低，但是借這種貸款的房主通常是很勉強去買房的人，所以照樣還不出錢。

　　美國兩大住房貸款融資機構———房利美和房地美的最新財報也顯示了違約止贖仍是美國樓市的一大問題。房地美2009年第三季度信貸損失以及違約率持續上升，其中90天以上貸款違約率上升至3.33%，大大高于2008年同期的1.22%和第二季度的2.78%；此外，新增壞賬76億美元，比2008年同期上升了46%。房利美也預計，受抵押貸款壞賬等影響，未來一年內公司信貸虧損或將進一步提高。

　　專業機構“不動產追蹤”公司發布的有關數據顯示，2009年10月份包括違約、拍賣和收到銀行收回房產通知在內的止贖案件數量雖較9月份下降3%，但與2008年同期相比仍高出18.9%。該公司估計，2009年約有創紀錄的340萬家庭會收到房屋止贖通知，比2008年猛增48%；2010年該數據將刷新紀錄，2011年也只會稍有改善。

　　中產階級成罪魁禍首？

　　隨著失業率的節節攀升，占美國約65%到85%的人口的中產階級處境堪憂，導致了該階級大量背負的原本風險較低的優級貸出現大量違約。通常而言，家庭年收入從3萬美元到15萬美元都屬于中產階級，華盛頓智庫“第三條道路”經濟學家吉姆·凱西爾則把家庭年收入4.9萬美元以上列為中產階級。

　　可如今這些數額和定義在失業潮面前顯得多余，越來越多人(包括中產階級)能否取得收入成為首要問題。美國雇主近兩年共裁員720萬人，創大蕭條以來最高紀錄。根據彭博社調查，美國2009年全年的平均失業率預估將在10%以上，將是1948年開始調查失業率以來最高紀錄，超越2008年創下的26年高點9.3%。

　　凱斯說：“裁員不分薪水高低，有錢人、低收入戶與中產階級都會遇上裁員，而這些人都可能會有房貸。”失業的屋主最終將放棄繳款，房屋被收回的狀況繼續增加。

　　除此之外，美國商業地產面臨的困境同樣令人擔憂。近日穆迪商業地產價格指數顯示，與2007年的峰值相比，美國商業地產價格迄今已經下跌41%。投資公司IN G C larion Partners的分析認為，從目前到2012年，有價值1.4萬億美元的商業地產貸款將到期，其中有大量貸款為2007年所貸，而當時正是有毒資產問題最嚴重的時期。由于投資者原先對市場的預期不切實際，前些年價格上漲過度，加上市場可能存在欺詐行為等因素影響，商業地產市場十分混亂而難以清理。

　　難以釀造新一輪危機

　　與次貸危機時爆發后政府再收拾爛攤子不同，此次美國政府在經歷過次貸危機時的救援措施仍沒有停歇，能夠一定程度上控制風險，不至于釀成新一輪危機。

　　凱斯也認為，這波優級房貸違約潮應不足以摧毀美國今年可能出現的房市復蘇。畢竟現在的優級房貸不像當初次貸式的“空手套白狼”，金融機構不至于蒙受殺傷力很大的損失。

　　美國總統貝拉克·奧巴馬曾經承諾，要幫助900萬戶美國家庭保住房產。奧巴馬政府推出的7000多億美元經濟援助計劃中，涵蓋用于拯救樓市的750多億美元。受益于刺激政策，2009年下半年，美國居民住房市場出現回暖跡象。

　　美國全國房地產經紀人協會公布的最新數據顯示，美國舊房銷售量2009年11月份比前月增長7.4%，經季節調整按年率計算為654萬套，為2007年7月以來最高水平。該協會首席經濟學家勞倫斯·云估計，稅收優惠計劃今年帶動了35萬到40萬名購房者。美國財政部也在2009年年底宣布，將取消對兩大房貸巨頭———房利美和房地美總計4000億美元的救助上限。一系列維護房地產市場穩定措施的展開，讓此次違約潮的殺傷力大打折扣。

　　此外，當今美國金融監管新政呼之欲出，對各種金融衍生品交易和評級機構約束正在加強，次貸危機爆發時借助金融衍生品杠桿效應產生的恐怖破壞力難以重現。