雖然遭遇了金融危機(jī)的“刺骨寒風(fēng)”，但美國房地產(chǎn)市場對海外買家的投資吸引力卻不降反升。

　　近期，隨著美國樓市開始走出低迷，中國買家再現(xiàn)出海收購沖動。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前從剛剛結(jié)束的杭州產(chǎn)權(quán)交易所赴美項(xiàng)目投資說明會上了解到，因看準(zhǔn)美國樓市見底時機(jī)，咨詢赴美購房事宜的民營企業(yè)家不在少數(shù)，而國內(nèi)產(chǎn)權(quán)交易所的理念也在發(fā)生從過去“招商引資”到如今“走出去再引進(jìn)來”的巨大轉(zhuǎn)變。

　　在杭交所此次舉辦的這場旨在向民營企業(yè)家宣傳赴美并購機(jī)會的會議上，與會一家民企老總聊著聊著就把目光直接投向了美國房地產(chǎn)市場。他向一家投資顧問公司問道，“美國房子現(xiàn)在這么便宜，企業(yè)手里拿著錢又找不到合適的投資項(xiàng)目，是否可以考慮作為公司投資行為，大面積購買美國的地產(chǎn)項(xiàng)目以獲得穩(wěn)定回報？”

　　民企出海聚焦美國樓市

　　長期從事投資顧問工作的蘇世棟對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，“民營企業(yè)家對于投資美國房產(chǎn)興趣如此之大，在我們預(yù)料之外，但我們覺得這的確是一種投資思路，即通過投資房產(chǎn)、進(jìn)行開發(fā)獲得租金等固定回報。”

　　蘇世棟透露，目前該公司已經(jīng)在和一家企業(yè)進(jìn)行接洽，計劃以批發(fā)的形式向該企業(yè)推介在美國當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)項(xiàng)目。他表示，“投資者認(rèn)為美國房地產(chǎn)市場目前風(fēng)險低，并開始有復(fù)蘇跡象，這是他們對美國樓市的主要看法和信心來源。”

　　美國最大的產(chǎn)權(quán)交易公司———桑貝爾特投資顧問有限公司正在計劃準(zhǔn)備民營企業(yè)家赴美考察團(tuán)，該公司總裁周培德博士說，“實(shí)際考察很重要，尤其是房產(chǎn)項(xiàng)目光在中國看圖片是不夠的，一些企業(yè)家的思維定勢還很明顯，他們看到美國的豪宅關(guān)心的還只是是否地處偏遠(yuǎn)小偷會不會入室的問題，這說明他們對美國市場的了解還停留在想象層面。”

　　海外投資者“賭”美國樓市見底

　　論及當(dāng)下美國樓市的投資機(jī)遇，周培徳的看法比較樂觀，他認(rèn)為，“美國地產(chǎn)價格已經(jīng)觸底，且從去年開始價格曲線就已經(jīng)開始翹尾，一旦美國就業(yè)形勢復(fù)蘇，將對樓市構(gòu)成極大利好。”

　　基于這種想法，周培德剛剛在上個月斥資60萬美元購置了一棟房產(chǎn)，離市區(qū)開車30分鐘左右的地理位置，放眼出去望得到山、見得到水。他說，“相比中國，美國買房子便宜不說，最重要的是買房人可以享受永久產(chǎn)權(quán)，開玩笑說，即使花園下面挖出個金礦，產(chǎn)權(quán)也是我的。”

　　據(jù)介紹，目前在加州最貴的豪宅價格在一平方米2萬元人民幣左右，一般擁有2層樓、3~5個臥室、2個客廳、一個院子的房子，價格在50萬~100萬美元之間。

　　巧合的是，早在2001年，周本人同樣用60萬美元在加州買了一處面積有10畝之大的地產(chǎn)，用周的話說，“大到可以在家打高爾夫球了”，但是也正是因?yàn)槊娣e大維護(hù)起來比較困難，周在2006年底將這套房子賣出，當(dāng)時售價是120萬美元，足足獲利一倍。“還有一點(diǎn)好處，美國的政策規(guī)定自住兩年以上，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)可以不用交稅。”周補(bǔ)充道。

　　從時點(diǎn)上看，2001年恰逢美國科技股泡沫破裂，2009年又值美國金融危機(jī)，每次市場動蕩之后，往往冒出許多“抄底”之機(jī)。

　　來自權(quán)威部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也證實(shí)了海外買家的強(qiáng)烈興趣。總部位于美國華盛頓的房地產(chǎn)外國投資者協(xié)會(AssociationofForeignInvestorsinRealEstate)最新公布的第18期年度調(diào)查結(jié)果顯示，有三分之二的海外投資者計劃今年增加美國房地產(chǎn)市場的投資，且認(rèn)為美國是最有投資機(jī)會的地方。另有一半的受訪者預(yù)計，美國商業(yè)地產(chǎn)到今年第四季度會開始復(fù)蘇。

　　雖然剛剛經(jīng)歷過危機(jī)，仍有44%的投票者堅信美國市場能夠提供“最穩(wěn)定和最安全的房地產(chǎn)投資環(huán)境”，得票數(shù)雖然首次低于50%，但仍然高于其他市場。

　　專家建議先買企業(yè)后買房

　　自2009年4月以來，國內(nèi)一批又一批的組團(tuán)赴美看房者就成為大眾視線焦點(diǎn)所在，但實(shí)際上當(dāng)時大部分買家仍處于“觀望”階段。據(jù)海外媒體報道，在投資熱點(diǎn)地區(qū)美國加州，中國買家更多是在等待市場條件穩(wěn)定下來以后，為將來的投資機(jī)會做準(zhǔn)備。但很多業(yè)內(nèi)人士都樂觀預(yù)計，會有越來越多的中國投資者到美國買房，原因在于相比亞洲房地產(chǎn)市場，美國住房市場相對安全穩(wěn)定。

　　“真正在金融危機(jī)中抄底美國樓市的中國人并不多，”深諳美國市場的周培德說，“因?yàn)樽鳛閭�人投資的話，買房首先要有簽證，沒有簽證銀行不會辦貸款，其次一些人只是想買個房子放在美國空關(guān)著，等它自己升值，那也不是很可行，因?yàn)楫?dāng)?shù)睾芏嘁?guī)定要求房主必須負(fù)責(zé)房屋周圍環(huán)境，比如負(fù)責(zé)剪草種花，而且房主每年還要繳納1%~2%的地方稅。”因此，對于個人而言，周認(rèn)為比較適合的投資方式是先在美國有自己的企業(yè)和事業(yè)，然后再考慮購房。

　　“現(xiàn)在這個階段，在美國做事業(yè)的機(jī)會的確比較多，”上述蘇先生說，“以往可能企業(yè)要出高價才能在美國買到最先進(jìn)的技術(shù)，但是現(xiàn)在由于美國企業(yè)融資比較困難，中國買家的成本就相對很低了。比如我們現(xiàn)在代理的項(xiàng)目中就有最新的太陽能技術(shù)，并且拿到了美國州政府、能源部和自然科學(xué)基金的多重資助，相信一旦產(chǎn)業(yè)化成功就能帶來不錯的回報。”

　　目前桑貝爾特代理成功的一些項(xiàng)目中，美國企業(yè)的轉(zhuǎn)讓價一般為近三年平均利潤的三倍加上不動產(chǎn)的凈值，平均每年的投資回報率高達(dá)30%左右，這意味著中國企業(yè)在美國投資一般三年時間內(nèi)就能賺回本金。

　　蘇補(bǔ)充說，“中國企業(yè)不僅要走出去，而且要引進(jìn)來，到國外投資的目的是要獲得技術(shù)的所有權(quán)，或者起碼獲得牌照的使用權(quán)，將其最終服務(wù)于中國經(jīng)濟(jì)。”

　　周培德則欣慰地看到，中國產(chǎn)權(quán)交易市場已經(jīng)發(fā)生了新的轉(zhuǎn)變，“過去國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)交易所都過于注重招商引資，甚至到現(xiàn)在招商引資依然是主導(dǎo)思想，列出的項(xiàng)目都是某某大廈，或某某夕陽產(chǎn)業(yè)。但現(xiàn)在越來越多的人已經(jīng)意識到我們真正需要的是如何‘走出去’再‘引進(jìn)來’，同時加強(qiáng)中國自身的創(chuàng)新能力。”