高房價一直是中國百姓的心頭之痛，也是今年“兩會”的民生焦點之一。怎樣買得起房、住得上房是老百姓關心的；如何宏觀調控房產市場，抑制房價上漲過快，是政府面臨的難題。本版將陸續推出外國房產法規政策專題，看看看國外在房產調控方面是如何做的

　　擁有一套屬于自己的房屋是絢麗的“美國夢”的光環之一，盡管實現這一夢想的美國人只占全國人口的一半，但住房問題并未成為尖銳的社會矛盾。這一方面是由于美國地域廣袤，人口壓力不大，房源有充足保證，另一方面也得益于成熟的市場主導以及靈活的政策調節

　　合理布局舒緩住房壓力

　　美國的房產價格總體呈上揚趨勢，但漲幅是平穩的，而且與經濟社會發展水平是合拍的。記者調查發現，華盛頓市中心一套一居室的公寓在1995年售價約為5萬美元，現在的市場價格將近30萬美元，一套聯排別墅的售價當年約為20萬美元，現在的價格升至80萬美元左右。

　　“房貸危機”之后，全美房產價格相對穩定，獨棟房屋的全國均價在20萬美元上下。除了一些變化性的因素外，居住區域的合理布局對房產價格亦起到重要的穩定作用。

　　美國的房產市場主要由中心城市、城市郊區和非都市區三大部分構成，房產價格也因此呈現階梯式的差異。同樣是100萬美元，在紐約的曼哈頓只能買一間100平方米的公寓，但在弗吉尼亞州靠近華盛頓的地方，就能買下一幢數百平方米的獨棟房屋。而在中部的一些州，幾萬美元也可以擁有獨棟房屋。

　　美國的人口為3億多，房屋總量超過1億套，不同市場的房源都很充裕。人們可以根據自己的經濟條件和生活需要進行選擇，不必擠破腦袋“蝸居”在中心城市。由于美國的城鄉差別很小，家家戶戶又有汽車作為交通工具，很多人寧愿選擇在距城市20到50公里的地方安居。

　　房源多樣保障不同需求

　　租房是不少美國人安居的方式，這一市場在人口流動較大的城市十分火爆，而房源也呈現出多樣性。在華盛頓及周邊地區，人們可以花5000到6000美元租住三居室的豪華公寓，也可以花幾百美元租個普通的一居室。而在紐約，租住房子的人口占到65%，他們大多是年收入在10萬美元以下的家庭。

　　為確保低收入階層的住房需求，美國政府規定，每一個住宅小區在規劃和建設中，應將一定比例的房屋留作低價房。譬如在紐約，市政府要求開發商若在屬于政府的地皮上興建樓盤，必須拿出20%的單元供給低收入者。

　　這些低價房沒有區域限制，可以位于城市的任何地方，甚至是寸土寸金的黃金地段。低收入者既可以購買這些房屋，也可以選擇租住的方式，政府還會對租金進行控制管理。不過租住者必須是以滿足居住為前提，這種優惠的租住房不能被繼承和轉讓。

　　針對老年群體，政府則興建專門的老年公寓。這種公寓的租金不僅便宜，而且會配備更多的無障礙設施，同時提供更可靠的安全保障。

　　多種舉措遏制投機炒房

　　美國的房產市場根本上是以居住型為主，投機炒作的空間并不大，但隨著外來移民的不斷增多以及一些暴發戶拓寬投資渠道需求的上升，投機炒房也成為一種不容忽視的危機。政府則通過“組合拳”式的多種舉措，對這種行為進行遏制。

　　利率是政府影響房市的主要杠桿。美國人買房基本上都是向銀行借錢，利率的高低在很大程度上決定著買房者的決心和熱情。政府對購買第一套住房的民眾在稅收和貸款利率上實行一定的優惠，但對居住型和投資型的房產交易，貸款利率是不同的。雖然利率之差并不大，但顯示了政府鼓勵解決居住、適當控制投機的一種引導性姿態。

　　稅收是另一種調節方式。聯邦和州政府對民眾購買的房產，每年都要征收一定的房產稅。房產稅并不固定，而是根據當年的房地產市場行情來評估。其比率雖然不足房價的1%，但水漲船高，房價上漲的時候，房主所要繳納的房產稅也就跟著加碼，這在一定程度上壓縮了投資炒房的獲利空間。

　　嚴格貸款程序是第三大手段。金融危機之后，人們發現從銀行獲得貸款的手續更加嚴格了。銀行不僅會調查申請者的家庭收入，了解其償貸能力，而且會將信用記錄作為判斷尺度。最新的政策表明，對一些金融信用記錄不良的人，各用人機構在招聘時會更為謹慎。這些人連飯碗都難找，也就與買房置地無緣了。對獲得購房貸款的申請者，銀行也要求其每月償貸金額不會超出家庭月收入的三分之一。這一方面能保證房產信貸環節不會出現壞賬，另一方面也使購房者不會因為償貸而降低生活水準。

　　人為操縱市場后果嚴重

　　促成美國房產市場總體平穩的原因還有很多。譬如土地價格便宜，通常只占房屋價格的20%。還有人們購房和還貸的壓力相對較低，不少人是由租轉買的，因為他們在計算成本之后，發現在合適的時機買房比租房還便宜。再有美國人的居住心態很好，只要活著的時候有條件不錯的地方住，買也好，租也罷，公寓或是房屋都不成問題。

　　更重要的是，美國的房產市場根本上遵從的是市場的主導。在完成了工業化的大發展后，美國房產市場的供求狀況大體上已趨于平衡。不論是售房市場，還是租房市場，二手房屋都是絕對的主角，這從一個方面反映出市場的穩定狀態。同時，由于二手房屋交易形成的利潤空間不大，市場上也就避免了投機暴利。

　　有趣的是，美國的房產市場與經濟狀況形成的是反向走勢。20世紀90年代至本世紀初，美國經濟在網絡科技的推動下延續了10年的繁榮時期。美聯儲為了防止經濟過熱不得不13次升息，而經濟大繁榮卻沒有帶動房產市場的大幅上揚。相反，“9·11”事件后美國經濟開始出現衰退，美聯儲11次降息以刺激經濟，而在經濟低迷的時候，美國房產卻出現全面上漲。

　　專家指出，違背市場規律、人為操縱房產，是引爆房貸危機并進而形成金融風暴的根本原因。政府為使房產市場成為拉動經濟的新動力，任由金融機構不斷降低信貸門檻，吸引大量民眾盲目進行房產購置，最終釀成嚴重的后果。房產市場有其自身發展規律，任何人為推高或壓低房價的行為，都將付出慘重的代價。