美國全國房地產經紀人協會公布的數據顯示，2010年2月份美國舊房銷售環比下降了0.6%，是近8個月以來的最低水平；而早已被布什政府提上具體日程的“兩房”改組在奧巴馬總統的手里仍然是燙手山芋，短期內難以解決。與此同時，不少海外投資客紛紛登陸美國意圖“抄底”，紐約近期也接連傳出了多處豪宅被海外買家天價購入的消息。對此，分析人士提醒，雖然商業地產可能有利可圖，但海外軍團在美國“抄底”住宅地產或許只是一場勝算不大的“豪賭”，美國房地產前景或許遠非人們想象的那樣樂觀。

　　本報記者 趙曉路

　　“兩房” 改組進退維谷

　　早在2008年9月，布什政府便向美國兩大住房抵押貸款融資機構“房利美”、“房地美”注資數千億美元，以防止危機進一步擴大，而美聯儲也收購了兩家機構發行的房屋貸款抵押證券，并為它們提供了新的信貸額度以支撐流動性。布什政府當時還宣稱，將在18個月內完成“兩房”改組工作。但通過分析美國國會眾議院財政與金融委員會2010年3月23日就“兩房”的改組問題舉行的聽證會上傳出的聲音，便不難發現，18個月的期限或許只能成為一個幻影。

　　會上，美國財長蓋特納表示，聯邦政府并非回避曾經提出的期限，但“兩房”改組關系重大，“兩房”對穩定美國房地產市場至關重要，因此必須用更多時間來進行研究和觀察。回顧以往的危機中的教訓，蓋特納認為，只有購房者得到充分的、低成本的貸款，房地產市場才能脫離危機。而“兩房”恰恰扮演了這樣的角色：它們的存在給了銀行動力和可能性來向購房者提供低成本的、長期的抵押貸款。而如果貿然在目前對“兩房”開始進行全面改革，政府撤出對“兩房”的支持，勢必會“驚嚇投資者”，嚴重打擊投資者的信心。

　　有分析人士認為，如果沒有美國政府支持的“兩房”發揮作用，銀行和金融機構將沒有能力或干脆拒絕向房地產投放貸款。“兩房”確保了房貸的持續運轉，不遺余力地推動著美國地產市場的復蘇。據統計，2009年，“兩房”擔保了美國約70%房貸，并管理著奧巴馬政府750億美元貸款改造計劃。“房利美”、“房地美”和聯邦住房管理局一起，名副其實地成為了美國政府為美國房地產市場托市的三大支柱。

　　盡管“兩房”在過去一年多的時間里各自都已“瘦身”到2000億美元的規模之下，但專家表示，兩家公司仍然手握全美大半的家庭貸款，短期內美國政府推出其具體重組改革方案的可能性不大，因為這極易引起新的“海嘯”。

　　海外投資客豪賭美國樓市

　　3月25日，紐約傳一位神秘中國商人在經35輪的競拍后，以每平方米逾53000美元，總價3320萬美元的高價買下了紐約一處500多平方米的公寓的消息，創曼哈頓公寓2010年以來的最高售價。紐約媒體還報道，一位來自中國內地的買家也于近日對紐約曼哈頓第五大道1009號獨棟豪宅，也是第五大道上唯一尚可供出售的宅邸表現出意向。另據美國豪華物業網上平臺PropGOLuxury的消息，該獨棟豪宅于2010年1月上市，標出了5000萬美金的曼哈頓歷史最高價。

　　不僅是在紐約，當南加新住宅銷售幾陷停滯之時，華人買主卻頻繁出手，成為了當地的“救市軍”。當地經紀公司透露，科羅納住宅區及南加州旅館產業，多是華人天下。根據戴德梁行2010年初的一份報告顯示，中國市場上“炒客”的比例超過了70%。

　　而美國Prodigy International地產公司公布的數據，中國買家對紐約房產的興趣在過去1年的時間中增長十分顯著，其旗下有兩家公司的已售房屋中，由亞洲買家購買的已經占到2成，其中中國人占了很大比重。分析人士表示，一些中國投資客手中“不差錢”，而同時美國信貸政策處于緊縮中，中國的個人和機構正好抓住這個時機在美國樓市進行投資，其中不少是集團性的投資活動。

　　地產分析師桃樂絲·李認為，正是由于目前市場上對美元繼續升值的預期較高，一些海外投資者才會對美國地產興趣高漲。當地有觀察人士認為，由于海外投資客的殺入，紐約等熱點地區下跌的樓市拐點或現。像紐約這樣的地區，再開發的可能性很低，而在紐約，只有30%的人擁有自己的房產，房產保值的可能性還是比較大的。

　　中美差異不可忽視

　　日前，有專家提醒中國投資者，在中美兩國投資住宅地產和商業地產的方式和土壤是完全不同的，因此，要防范風險，最好不要涉足。據統計，美國住宅用地的供應落實在70%左右，而我國即使在北京這樣的城市算上保障房也只占22%，為保持市場流動性，歐美國家多也會允許樓市中存在一定“炒客”，但通常不超過市場上人群的6%。可見把中國“爆炒”的思路硬套在美國的“抄底”行動上很難成功。專家表示，中國商業地產在一線城市的收益率大約是2%-3%，寫字樓可以達到4%-5%。從中國人均GDP水平上看，我們仍處于快速發展期，并未進入改善期。只有人均GDP達到15000美元的時候，才能說商業地產才進入了發展的好時期，會產生較好收益。而當下即便是在一線城市人均GDP也不過7000-11000美元，其中尚不乏政府投資，商業地產并沒有成為主角。

　　美國的一些住宅地產開發企業來到中國游說，并表示無論是美國公民還是外籍的公民，在美國置業所享受的價格、其他方面的條件都是一樣的。但盛集投資管理咨詢有限公司總經理李利認為，海外資金投資美國商業地產或許面臨機遇，但投資住宅恐怕就很難獲得較好的回報。在美國，住宅是消費品和福利，很難作為外國人的投資品。如果投資住宅，就要面臨高額的增值稅。美國公民可以抵扣所得稅，但對外國人來說這樣的稅率下，投資將無利可圖。

　　一位華人購房者對記者表示，很多中國買家都選擇全款在美國購房。他解釋說，由于經歷了次貸危機，美國銀行對房貸審核異常嚴格，通常要花上1個多月時間，使得從成交到最終手續辦妥并交房要持續1、2個月時間。而審核貸款時，必須提供兩年以上的美國納稅記錄和優質個人資信報告，對于外國投資者來說，如果非美國長期居民，申請貸款就很難了。

　　要在美國保有一套房屋，成本也不低。首先，擁有房屋后，每半年就要交一次房產稅，包括計價稅和市政建設費。其中，計價稅按房產價值來征收，每年政府都會重新估值；而市政建設征收期為20年，以支持新開發地區和新地塊的房屋建設。這兩種稅由當地議會制定稅率，雖然各地有差異，但總體為房屋總價的1.5%-3%。此外，還要每年繳納占房屋價值0.125%的強制房屋保險費。此外，出租房屋的所得也需要納稅；而在美國房屋出租通常是委托物業公司進行管理，還要支付物業管理費。

　　通過對美國房屋轉手成本的調查，記者發現投機者“投機”開銷不小。在美國幾乎所有房屋買賣都要通過中介來完成，賣方通常需支付房價6%的中介稅。而在辦理房產買賣過程中，外國投資者通常要聘請公證行來完成涉及的法律文書和政府文件的工作，公證費約為0.2%。為避免糾紛，轉手前還要請專業機構進行房屋檢測，費用約為每平方英尺0.1美元。

　　就算轉手賣了好價錢，還要過所得稅這只“老虎”。據美國的《外國投資房地產稅法案》規定，對于房地產的投資收益，外國投資者必須按常規所得稅稅率征稅，除非其于該納稅年度在美國留居超過半年，即183天，在出售自住2年以上的住房時，才可享受美國居民納稅人的優惠：個人賣房收益不超25萬美元，家庭不超50萬美元，則可免交所得稅。但個人和家庭一生享受該項優惠也僅此一次，因為聯邦稅務局將向第二套房買賣的收益獲得者收取高達20%的資產所得稅。海外軍團在美國“抄底”住宅地產或許只是一場勝算不大的“豪賭”。