“住改商”要取得全樓業(yè)主的同意，幾乎不可能完成。當(dāng)“開店權(quán)”與“否決權(quán)”發(fā)生權(quán)利沖突時，合理的“開店權(quán)”與“否決權(quán)”并無高下之分，而是應(yīng)當(dāng)更合理、更公正地調(diào)整各方權(quán)利和利益，而不是簡單地一刀切或一票否決。

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，是《物權(quán)法》制訂時的一個難題。2007年的《物權(quán)法》規(guī)定“住改商”應(yīng)當(dāng)“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主”同意。但何謂“有利害關(guān)系的業(yè)主”，《物權(quán)法》并未提供答案。5月24日，最高人民法院公布《物權(quán)法》司法解釋，明確將“有利害關(guān)系業(yè)主”的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，這被媒體普遍解讀為“‘住改商’須經(jīng)全樓業(yè)主同意”。該司法解釋同時規(guī)定：“住改商”的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進(jìn)行抗辯的，人民法院不予支持。換言之，哪怕只有“一票否決”，就不能“住改商”。

　　這一司法解釋在網(wǎng)上引發(fā)褒貶不一的熱議，這表明，“住改商”問題或許仍未“破局”。

　　“住改商”實際上具有兩面性，一方面，在住宅樓內(nèi)開辦餐廳、歌舞廳、公司等，會導(dǎo)致小區(qū)居住環(huán)境下降，比如帶來油煙、噪音等污染，造成小區(qū)車位緊張、電梯擁堵等；另一方面，一些“住改商”后在小區(qū)內(nèi)開設(shè)的便利店、干洗店、醫(yī)療診所、打字復(fù)印等，有效彌補了社區(qū)商業(yè)配套不足，為居民帶來了生活便利。因此從某種程度而言，“住改商”的實質(zhì)問題是究竟有沒有產(chǎn)生妨礙、損害其他業(yè)主利益的事實。

　　按照目前的司法解釋，“住改商”不管是否有擾民等行為，要取得全樓業(yè)主的同意，幾乎都是不可能完成的任務(wù)。但我們不妨提出這樣的假設(shè)，如果有業(yè)主的“住改商”———比如開辦一家便利店，并無任何擾民之處，且因其便民而受到絕大多數(shù)業(yè)主的歡迎甚至是期盼，但僅僅因為與本樓某位業(yè)主有其他因素造成的個人過節(jié)兒，便被一票否決，這對想“住改商”的業(yè)主是否公平？是否也妨害了絕大多數(shù)業(yè)主的合理愿望和利益？

　　有人說，“住改商”改變了房屋的用途，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格限制。但是，合情合理的“住改商”不僅是一種世界趨勢，有助于公民低成本創(chuàng)業(yè)———比如在一些國家，非常提倡個人藝術(shù)工作室、個人律師事務(wù)所等在家辦公的SOHO一族，巴黎等世界名城都有“住改商”形成的特色商圈；而且，“住改商”本身實際上也是一種物權(quán)，《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定：“業(yè)主對其房產(chǎn)建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”，當(dāng)然這種權(quán)利的行使不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。換言之，“住改商”固然應(yīng)當(dāng)受到限制，但應(yīng)當(dāng)是合理的限制，而不是簡單、粗暴的限制。

　　那么，業(yè)主在自己的住宅里“住改商”，并且沒有任何擾民等不良后果，是不是一種正當(dāng)?shù)臋?quán)利行使呢？是否應(yīng)當(dāng)?shù)玫胶侠淼谋Ｗo(hù)呢？

　　可見，明確何為“有利益關(guān)系業(yè)主”固然重要，但厘清“住改商”是否具有“損害事實”更為重要，比如“住改商”是否妨礙了其他業(yè)主的通行權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)等。而是否具有“損害事實”，其他業(yè)主的合法權(quán)益是什么等，恐怕不能由爭議雙方說了算，甚至也不能由大多數(shù)業(yè)主投票表決，而是應(yīng)當(dāng)提供調(diào)解、司法等爭議解決機制和權(quán)利救濟(jì)渠道。換言之，當(dāng)“開店權(quán)”與“否決權(quán)”發(fā)生權(quán)利沖突時，合理的“開店權(quán)”與“否決權(quán)”并無高下之分，而是應(yīng)當(dāng)更合理、更公正地調(diào)整各方權(quán)利和利益，而不是簡單地一刀切或一票否決，在倒掉侵權(quán)的臟水的同時也潑掉了權(quán)利的孩子。

　　就此而言，與“住改商”有關(guān)的制度規(guī)則，似乎還有很大的改善空間，尤其是，為了更好地鑒別是否具有“損害事實”，可以在制度層面嚴(yán)格限定“住改商”的產(chǎn)業(yè)類別，明確哪些便民利民的產(chǎn)業(yè)可以進(jìn)入并接受必要的限制，哪些嚴(yán)重擾民的產(chǎn)業(yè)絕對不得進(jìn)入。立法者在這方面多下點工夫，恐怕能讓“住改商”問題得到更合理、更公平的解決。

　　□阿計(學(xué)者)