北京的多家媒體近日紛紛報道說，“北京部分樓盤退房超過售房量，不排除假銷售”。稍微熟悉房地產市場貓膩的人，看到這樣的報道一點也不奇怪。不過媒體“假銷售”的提法，雖然準確，卻沒有把真相揭露到底。準確地說，媒體所曝光的假銷售，其實就是“假按揭”的又一次泛濫。“假按揭”在北京以及其他很多城市由來已久，但是這次面臨的形勢要比以往嚴峻得多。

　　在過去幾年中，假按揭的現象其實在開發商中都存在。幾年前，北京、上海、廣州和深圳等城市，都出現過鋪天蓋地的“零首付”購房廣告，其實從開發商操作的角度看，就是假按揭。其做法就是開發商為購房者出具虛假發票，證明購房者已經繳納首付款，購房者憑發票和購房合同，向銀行申請按揭貸款。購房者的首付款，或者約定分期支付給開發商，或者干脆在合同中做高房價，把總房款做成銀行按揭款。還有的開發商甚至搜集員工身份證，制作虛假合同，來向銀行騙取購房按揭貸款。

　　只是由于過去幾年中，房地產市場一直處在洶涌上漲的狀態，開發商往往有充足的時間為假按揭的房源找到下家，因此假按揭往往不容易暴露。用假按揭的手法，開發商不僅獲得了按揭貸款支撐現金流，還制造了房屋搶手的熱銷假象，甚至有的還享受到了一部分“炒房”的利潤。只有少數極端的開發商，沒有玩好“十個壇子五個蓋”的游戲，資金鏈斷裂，假按揭的黑幕才被暴露。如被媒體曝光的朝陽門“森豪公寓”項目和東四環慈云寺“住邦2000”項目等。

　　然而這次的退房潮所暴露的假按揭泛濫，不僅給“房市回暖說”扇了一記響亮的耳光，更是市場發出的危險信號：更多的開發商快撐不住了，更嚴峻的寒冬正在加緊到來。

　　毫無疑問，在房地產市場節節水漲船高的時候，假按揭可以成為開發商有力的金融杠桿，憑借這個杠桿，開發商只需要極小的財務成本，就可以贏得項目開發的時間，從而輕易獲取暴利。但是，一旦市場交易進入觀望甚至停滯時，假按揭將成為開發商飲鴆止渴的一劑毒藥。一旦樓盤的真實銷售停滯，假按揭的房源無人接盤，開發商在套來銀行按揭款之后，很快就要面臨輪番的、無休止的按揭還貸壓力。如果還貸壓力無法繼續承受時，開發商也將選擇斷供。

　　而從當前房地產市場的交易情況來看，大面積的觀望和交易接近停滯，北京、上海、廣州等多個房地產市場的指標城市，均有上百樓盤一季度成交為零的報道。這種局面恐怕也不是三五個月能夠顯著改觀的。在這種市場背景下，出現大面積的退房潮，接下來無論出現什么樣的壞消息，都不會讓人驚奇。

　　媒體此次曝光的退房潮，還僅僅只是揭開了當前房地產市場假按揭黑幕冰山之一角。而政府監管部門由此將不得不面臨尷尬：如果視作不見，失職與不作為的惡名自然難以逃脫；如果嚴查，打擊面將有多大？脆弱的市場信心會不會承受不起而真的崩潰？

　　查或者不查，打還是不打？作出判斷，不僅需要勇氣，更需要智慧。

　　(盧元強 作者為中國不動產投融資大會秘書長)