主持人: 徐暢

　　嘉賓:中國社科院財貿所研究員楊志勇

　　中國社科院財貿所研究員楊志勇在接受中國證券報記者專訪時表示，物業稅主要著眼于解決地方政府的財政來源，在短期內對房價有一定抑制作用，但對未來的地產運營格局不會起到根本性影響。在目前宏觀經濟還處于脆弱狀態下，需要把握開征的時機。

　　著眼解決地方政府的財政來源

　　中國證券報：研究開征物業稅的目的是什么？

　　楊志勇：開征需要考慮的一個大背景是地方財政收入問題，因為地方財政收入沒有一個主體稅種，就會導致地方政府的短期行為，而物業稅著眼于解決地方政府的財政來源，建立財政收入的保障機制。

　　由于土地轉讓收入成為地方政府收入的重要來源，要地方政府采取措施，降低地價，壓縮土地開發成本，顯然存在一定的困難。要消除地方政府的阻力，需要中央政府采取適當措施，例如，通過進一步完善分稅制財政體制，擴大地方稅收收入在全國稅收收入中的比重，緩解地方財政支出壓力。

　　進一步完善分稅制財政體制，需要開征物業稅，并將之劃為地方稅，才有可能緩解地方政府的財力困難，推動地方政府在徹底改變地產運營格局中發揮積極作用。物業稅既是地方政府當期財政收入的主要組成部分，又是未來財政收入的重要組成部分。相對于土地使用權轉讓的一次性財政收入而言，以當期房地產價格或者租金收入作為計稅依據的物業稅，能夠讓地方政府分享房地產增值帶來的收入。從理論上講，采取征收物業稅的辦法后，物業稅收入主要用于為本地區提供公共服務，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，從而使地方政府改變以往那種短視的機會主義行為方式。

　　短期內或打壓房價

　　中國證券報：如果開征物業稅的話，對房價會有什么影響？

　　楊志勇：房價與稅負有很大關系，稅負很重的話，持有成本比較高，會降低住房投機欲望，特別是打擊那些多套或者大面積住房的炒家，短期內對房價起到打壓的作用。

　　但是長期看房價還取決于房地產供給需求狀況，最終決定房價的是供求關系，而不僅僅是成本。如果供給遠遠滿足不了需求的話，那么，物業稅對房價就不會有太大影響。

　　中國證券報：物業稅對地產格局會有什么樣的影響？物業稅會取代土地出讓金嗎？

　　楊志勇：我認為，物業稅的開征，能夠對地產運營格局產生一定的影響，但將徹底改變地產運營格局之希望寄予物業稅，則未免夸大了物業稅的功能，而忽略了其他真正有能力撬動地價的關鍵因素。地產運營格局的徹底改變，物業稅作用的發揮，需要其他條件的配合。

　　現在官方包括財政部門所談的物業稅與土地出讓金是兩回事。決定土地轉讓總成本的更為根本的制度因素——土地批租制度，不會因為物業稅的開征而消失。土地批租制度是獨立于物業稅制的。

　　需要把握開征的時機

　　中國證券報：您認為物業稅在方案上應如何設計？

　　楊志勇：物業稅應該是一種受益稅，與地方政府所提供的公共服務相對應。稅率應和公共服務水平掛鉤。稅率有必要隨公共服務水平和公共服務成本的變化而變化。但在開征的初始階段，宜選擇較低的比例稅率，以便于征收。物業稅應按年計算征收。所有的房地產稅種都整合到物業稅之下進行設計。廉租房租戶收入較低，傾向于廉租房不征收。

　　中國證券報：征收物業稅能不能調節貧富差距？

　　楊志勇：作為財產稅，物業稅能夠調節貧富差距，但調節的力度取決于稅制的設計。以什么作為計稅依據，對此影響很大。有的國家采用歷史成本，有的國家采用該地區最近一次的二手房交易價格。后者調節力度一般說來更大。

　　中國證券報：開征物業稅現在來看有什么困難？

　　楊志勇：第一個是房地產價值如何進行有效評估，第二個由于物業稅是用于公共財政，那么未來對公共財政的透明度要求也越來越高。目前來看，房地產價值的評估可能沒有太大的困難，技術上沒什么太多問題，大體評估還是比較容易的。而公共財政的透明度，即使沒有物業稅，也是會往前走的。

　　但目前宏觀經濟還很脆弱。任何收緊經濟的政策包括一些規范化的制度短期內最好不要出臺，物業稅也需要把握開征的時機。