主持人：唐文祺

　　嘉賓：上海中原地產研究咨詢部經理馬冀

　　5月的上海樓市仍然呈現“井噴”，在成交量大幅增長的刺激下，開發商的定價開始初現上漲勢頭。開始得到投資性需求支撐的樓市會如何走？未來房價趨勢如何？上證第一演播室請來業內人士做出解答。

　　主持人：這一輪的市場行情，與2007年相比，有什么不同之處？

　　馬冀：今年起自3月份的這一輪成交回暖，量價齊升的態勢連續“保持”到了5月。從當月的日均成交量來看，與4月份基本持平。不過，最近一周的成交放量明顯，并創下日均成交新高紀錄，屬于不折不扣的“紅五月”。

　　對于樓市走暖的形勢分析，個人認為是由于前期積累下來的需求釋放所致。如果把去年也計算進去的話，平攤下來的月均成交量只是稱得上“樂觀”而已。不過，與2007年的報復性追漲的情況不同，今年的成交回暖，最為明顯的一個特征是買方心態表現理性。我從市場層面了解過，許多買家，尤其是二手房市場的買家，會更傾向于考慮未來后市的風險波動因素。一旦超越了自己的心理價位或承受能力，買家便會考慮放棄。

　　主持人：如今是投資房產的時機嗎？

　　馬冀：根據數據觀察，從3月下旬開始，二手房市場中具備投資性需求的客戶，所占比例上升至三成左右。這的確反映出，與以往剛性需求占絕大部分比例的情況不同，投資性需求和改善性需求開始有所入市。

　　不過，我需要強調的是，如今的投資性需求，皆是想持有物業5年以上的長線投資類型。當然，不容回避的是，目前的投資回報率很低，普遍在3%以下。我的建議是，如果按照等額本金法來歸還貸款的話，只要每個月的租賃收入與支付利息相持平，便可以用做投資了。畢竟按照目前的投資策略，更應著眼于物業未來的自然增值性。

　　關于投資物業的選擇，在充分考慮總價和交通出行成本的前提下，一些補漲空間很大的區域值得關注。如軌道交通8號線途經的浦江鎮板塊，推出了浦江智匯園、一品漫城等不少新盤。這部分新盤本身總價起點低且戶型合理，未來價格勢必會逐步上走。個人建議這是個投資入市的好機會。

　　主持人：大家較為關注的話題是，開發商會不會乘著這一輪回暖順勢繼續漲價？未來房價走勢如何？

　　馬冀：隨著市場成交量的大幅增長，成交價格的確有上漲勢頭。除了降價促銷紛紛取消之外，開盤均價還有普遍上調的現象。4 月份，政府還出臺了相關政策，即希望通過降低商品住房資本金比例以刺激房地產投資。受到各方面因素影響，市場信心的逐步恢復也是意料中事。

　　不過，目前市場中房地產企業實行整合的狀況日益明顯。不少開發商也認識到，只有加快消化速度、促進銷售，才是迅速回籠資金的有效方式。在目前購買心態日趨理性的情況下，房價大漲的可能性非常小。不過，從長遠來看，未來一兩年的樓市前景還是被看好的，所以更趨現實性的是，房價會呈現出平穩向上的發展趨勢。