在樓市“小陽春”曇花一現之后，各地退房潮接踵而至。截止到5月27日，杭州當月已有113套解除合同記錄，是今年以來最多的1個月。其中，6筆1.17億元巨額退房大單尤為吸引眼球，而且退房的原購買人竟為樓盤投資方。杭州市政府已表示將對這一現象進行追查。

　　事實上，杭州的退房潮只是一個縮影。今年以來，在全國許多樓盤高調宣布“開盤即售罄”的同時，退房現象卻屢見不鮮。據統計，北京近期在售樓盤退房率最高甚至達到了30%；西安退房率也超過了6%；南京4月以來退房套數也有近200套。

　　面對退房質疑，房產商給出的理由大致如下：一些項目后期降價銷售，前期的業主因為不滿提出退房；受經濟危機影響，部分購房者的收入水平降低，貸不到款或還貸出現問題，只得選擇退房等等。應當看到的是，作為一項大額消費，自住者在購房時往往是極為謹慎的，對自己的收入狀況也會做出較合理的預估。開發商所稱的情況或許存在，但這并不足以導致當下高企的退房率。其實，隱藏在退房潮背后的真相在于，一些開發商為快速回籠資金，試圖通過諸如假按揭等違規手段，人為地制造樓盤旺銷的緊張氣氛，以借此刺激購房者的追漲心理。

　　追根溯源，房產商在虛假銷售中頻頻得逞的根本原因，是其擁有區域樓盤供給壟斷的市場強勢地位。一方面，由于歷史原因，部分成立較早的開發商曾擁有行政職能，前期通過政府劃撥土地進行過區域開發，逐漸形成了對成熟區域市場的壟斷；另一方面，經過市場的大浪淘沙，一批擁有實力的開發商誕生，它們通過數次在同一區域拿地而逐步形成對區域樓市的壟斷供給。一批大型房地產旗艦企業更是擁有了區域定價的決定權，與之相比，購房者的市場地位則明顯要散亂微小，這就為開發商操控價格提供了市場基礎。

　　其實，房地產市場的價格操控是與相關地方政府利益糾結在一起的。在完全市場經濟條件下，開發商對于價格的管理大可擁有充足的自由，但國內房地產行業的情形卻大相徑庭。由于國內的土地出讓全部由地方政府所控制，因此，地價對于房價的影響極大。目前業界普遍認為，地價成本已占到了房地產總成本的50%以上。再加之必要的營銷費用與財務費用，開發商的剛性開支長期居高不下。所以，在樓市火爆之時，尚可以用高房價抵沖高成本，但是在市場蕭條之際，則極有可能出現由高成本制約的價格下降剛性問題。以此而言，區域內開發商便形成了隱形的價格聯盟。這一聯盟的存在不僅能夠讓開發商集體對降價保持緘默，更催化了它們以虛假銷售等違規手段促銷的沖動。

　　當下銀根趨于緊縮，開發商為了扭轉市場頹勢才會更加充分地利用這一區域市場優勢地位，所以虛假銷售問題才會集中爆發出來。其實，針對這一問題，并不應該簡單地就事論事，而是要從體制上反省房地產行業的弊病。比如，正是由于地價與樓價之間的緊密關系，導致地方監管部門往往會對違規銷售問題“睜一眼閉一眼”。除了類似杭州等明顯的撤銷合同行為被曝光外，雇用農民工排隊買房的現象就時常見諸于各地報端，但是卻罕見監管部門的追根與徹查。再如，開發商囤積土地長期荒置，也少有被依規嚴格查處的案例。

　　諸如此類的現象表明，地方利益與開發商違規行為之間始終存在著紐帶關系。若想讓開發商真正回歸到市場本源，在房地產市場建立起有效的供求競價機制，就必須徹底打破這一體制紐帶。核心的措施在于，通過傾斜性財政政策，讓地方政府不再過度依賴于土地出讓金收入，同時把保障性住房建設作為地方行政必須的職責。前者能夠割斷利益紐帶，同時以讓利于民的形式降低房產開發成本，最終助推房價的下行；而后者則能夠進一步平衡市場供求，讓開發商投機炒作失去市場基本的土壤。在此基礎上，建立起中央監管部門的督察制度，嚴格促使地方行政部門履行監管職責，讓違規銷售行為能夠嚴格依法得到查處。唯有如此雙管齊下，才能夠讓違規銷售行為絕跡；而更為重要的是，讓房地產市場定價機制逐步走向公平與理性。

　　□馬紅漫(上海 財經媒體人)