近期有關(guān)國家統(tǒng)計局對40個重點城市商品住宅開發(fā)費用進行專項調(diào)查的消息，觸動了很多人的敏感神經(jīng)：國家是否要出臺政策？房價是否會隨之波動？究竟哪些原因造就了高房價？國家統(tǒng)計局首次摸底住房成本引發(fā)各方關(guān)注。

　　國家統(tǒng)計局首次摸底住房成本引發(fā)關(guān)注

　　據(jù)了解，本次調(diào)查的主要內(nèi)容，一是調(diào)查樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本情況、房地產(chǎn)開發(fā)項目個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)狀況等；二是調(diào)查房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成情況。調(diào)查范圍和對象包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內(nèi)的40個重點城市中部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)費用構(gòu)成中，國家統(tǒng)計局要求在此次調(diào)查中摸清項目土地費用、城市基礎(chǔ)建設(shè)費、項目建造費用、項目銷售費用和各項稅費、項目總建筑面積和項目銷售總收入，而這些正是目前的房地產(chǎn)常規(guī)統(tǒng)計制度還無法全面、詳細覆蓋的統(tǒng)計信息。

　　由于涉及敏感的住房成本問題，國家統(tǒng)計局調(diào)查結(jié)果還沒出來，就已引起各方的關(guān)注。一些業(yè)內(nèi)人士認為，調(diào)查不能以企業(yè)提供的數(shù)據(jù)為主，數(shù)據(jù)中有很多水分，為了逃稅，少繳稅，很多房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，虛增成本與費用，利潤大多不實。也有的表示，任何統(tǒng)計調(diào)查都可能出現(xiàn)這樣的疏漏，有摸底總比沒有強，至少它為開發(fā)商的利潤提供了參照體系。

　　本次國家統(tǒng)計局調(diào)查的目的就是通過調(diào)查商品房開發(fā)土地費用、建造費用、管理費用、各種稅費以及構(gòu)成情況，全面了解房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場運行情況，為宏觀調(diào)控提供真實準確的統(tǒng)計信息和決策參考。

　　房價虛高：是暴利還是成本構(gòu)成不合理？

　　目前房地產(chǎn)開發(fā)成本在國內(nèi)幾乎是個謎題，公眾普遍認為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)價格虛高得厲害，開發(fā)商們從房地產(chǎn)開發(fā)中攫取了超常的暴利。

　　然而很多開發(fā)商認為現(xiàn)在土地成本過高，房地產(chǎn)開發(fā)利潤并不豐厚。萬通地產(chǎn)董事局主席馮侖說，房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率不到5%；北京華遠房地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強說過去幾年平均的行業(yè)利潤率大概只有8%。

　　記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發(fā)商，這個樓盤項目均價為每平方米18000元。“別看我們的報價高，其實賺得并不多。”開發(fā)商表示，該樓盤建安成本每平方米要4800元，其他成本還包括銀行利息、銷售成本、各種稅費等，而土地成本在各項成本中占很大比例。這個樓盤是2002年拿的地，因此利潤可觀，如果是2006年、2007年拿地，以現(xiàn)在的價格銷售說不定還會虧損。

　　這位開發(fā)商說，開發(fā)商每賺1元錢，4毛多是自己的，5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。他認為，房價合理的構(gòu)成應(yīng)該是地價、造價、營銷和稅前利潤各占三分之一，這樣地方政府、開發(fā)商、購房者的利益能夠得到較好的平衡。但在現(xiàn)實中，土地成本過高導(dǎo)致了平衡無法建立。這位開發(fā)商舉例說，上海外環(huán)以外，土地成本占開發(fā)總成本的20%-30%，內(nèi)外環(huán)之間的成本占比約為50%，而中心區(qū)的成本占比高達60%。

　　當(dāng)然，這種說法并不能得到大多數(shù)公眾的認可。很多人認為，房地產(chǎn)是不折不扣的暴利行業(yè)。2005年，福州市的物價部門曾經(jīng)嘗試對該市市區(qū)商品房社會平均成本進行測算，當(dāng)時統(tǒng)計的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率平均為50%，最低的為20%，最高的為90%。

　　從滬深兩市40多家房地產(chǎn)上市公司的年報來看，在經(jīng)濟不景氣的2008年，房地產(chǎn)公司平均凈利潤率仍然高達20%，最高達61.64%。

　　有專家認為，之所以在房價是否過高、開發(fā)商是否暴利、房價成本是否合理等諸多問題上存在爭議，一個重要原因就是當(dāng)前的房地產(chǎn)統(tǒng)計還無法全面、詳細地提供商品房開發(fā)費用構(gòu)成等信息，房地產(chǎn)定價缺乏客觀的參照標準，房價是否合理因而也就無從判斷。

　　專家：成本摸底有利于樓市宏觀調(diào)控

　　據(jù)悉，此次調(diào)查以國家統(tǒng)計局各調(diào)查總隊為主負責(zé)組織實施，按照國家統(tǒng)計局的安排，在5月中旬布置該項任務(wù)后，各地調(diào)查總隊需要在6月15日前報送調(diào)查資料。這意味著國家統(tǒng)計局這次備受關(guān)注的房地產(chǎn)摸底調(diào)查很快就會有結(jié)果。

　　“這么一條消息引發(fā)如此之多的猜測和聯(lián)想，說明了房價在民生問題中的重要位置。”深圳市社科院城市營運中心主任高海燕說，不管結(jié)果如何，它提供了一套參照系，總體上有利于當(dāng)前樓市的宏觀調(diào)控。

　　高海燕說，宏觀調(diào)控最根本的是要調(diào)節(jié)地方政府、開發(fā)商和購房者三者之間的利益。從這個角度看，目前的思路應(yīng)該有二：一是摸底調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)成本，也就是開發(fā)商的成本；另一方面，地方政府也應(yīng)該主動公開財政收入、土地出讓收入、房地產(chǎn)稅費等內(nèi)容，這樣才能回應(yīng)開發(fā)商和購房者的關(guān)切，才有可能真正揭開房價的成本構(gòu)成，促使房產(chǎn)企業(yè)在公開透明的房產(chǎn)市場中積極履行社會責(zé)任。

　　長期調(diào)研樓市的上海市政協(xié)人資環(huán)建委員會專職副主任孫鐘炬表示，要讓房地產(chǎn)業(yè)回歸理性，就需要降低房產(chǎn)開發(fā)的成本。上海市政協(xié)最近在一份建議案中提出，要改變土地“招拍掛”中“出價高者中標”的簡單辦法，而采用規(guī)劃、設(shè)計、環(huán)保、配套、房價等綜合指標體系評估方式，使土地出讓價降到適當(dāng)價位。(記者 彭勇 葉鋒 )