●廣州：6月10日，珠江新城一地塊，樓面地價達15324元/平方米

　　●北京：5月21日，廣渠門外10號地塊，樓面地價超過1.5萬元/平方米

　　●杭州：4月29日，上城區南山路的一幅商辦用地，樓面地價超過4.6萬元/平方米

　　●上海：4月29日，青浦區徐涇鎮一地塊5.6億元賣出，溢價高達82%

　　開發商頭腦發熱?搞旺市場政府最受益

　　6月10日,一場土地拍賣注定要引起極大的關注。拍賣的地塊是位于廣州珠江新城的D8-C3住宅地塊,是珠江新城最后一幅住宅用地。尚未開拍,這幅地的總價已達2.45億元,折合樓面地價10882元/平方米。

　　整場拍賣會短短18分20秒,共舉拍50次,報價也從2.47億元一路飆升至最終的3.45億元,由廣州城建集團競得,折合樓面地價15324元/平方米,溢價率達154%!

　　出人意料又似乎在情理之中的天價頓時掀起輿論狂潮。一個普遍的觀點是,1.53萬元/平方米的樓面地價在后市發展仍存在不確定因素的情況下,風險不可謂不小。但有一點可以明確,開發商頻頻舉牌絕不可能是因為頭腦發熱,新“地王”的誕生,誰又是最大的受益者呢?

　　城建高價拿地或為展示實力

　　拍賣結束后,廣州城建發布新聞通報稱,計劃將該地塊打造成為繼珠江新城星匯云錦之后的又一超高端精品豪宅項目。因此業內人士預測,以1.53萬元/平方米的樓面地價估算,該地塊將來打造的毫宅最終售價可能達到3萬元/平方米。這個價格比目前星匯云錦2.2萬元/平方米左右的的售價要高出一大截。在樓市后市發展尚有諸多不確定因素的情況下,這樣的價格必然存在風險。

　　不過,城建表示,公司對珠三角經濟圈,尤其是廣州市珠江新城的房地產市場未來發展前景充滿信心,“作為珠江新城最后一塊住宅用地,按其成交地價和建造成本測算,綜合考慮未來中國經濟及房地產市場發展趨勢,該項目在區域內仍有一定利潤空間。”

　　城建對在該地塊打造超高端豪宅并取得利潤充滿信心,確實也不是毫無道理。

　　合富輝煌市場研究部的報告顯示,近期廣州高端住宅市場非常活躍。高端住宅市場份額在連續3個月保持10%左右后,5月更是躍升至18%,而成交均價17179元,比2月的均價上升了3284元/平方米,短短3個月升幅達23.6%,明顯高于整體市場5%的均價增幅。

　　報告還指出,與同等級城市比較,廣州目前高端住宅價格相對仍較合理。“廣州高端住宅市場置業主體是本地的高端客戶及在穗經商的投資客,多數為兼顧投資和自住的柔性需求,港澳臺及境外買家保持一定的比例,但外來熱錢投機炒房的現象比較少見。”因此從整體來看,未來廣州高端住宅價格或將呈現升中企穩的走勢。

　　合富輝煌首席分析師黎文江還認為,城建高價買地一是能為城建旗下首個超高層高檔住宅項目———星匯云錦做鋪墊,支撐現在的售價。另一個方面,城建在珠江新城高價競買地塊也有可能是為了刺激其股票價格的上漲。

　　此外,雖然樓面地價很高,但該地塊總價只有3.45億元,對于城建這樣一個地產大鱷來說,數目并不大。而且城建在珠江新城還有其他未開發的項目,可以形成規模效應,拉低成本。廣州市房地產行業協會秘書長許國碧指出,城建3.45億拿下這么小的一塊地,很可能是出于在目前的樓市環境下,展示自己的經濟實力。

　　市場信心鞏固政府最受益

　　盡管拍賣中,主持人多次提醒競拍開發商“樓面地價已經比較高了,請注意投資風險”,但顯然,城建心中早已打好算盤。而廣州市政府國土資源部門多少也抓住了開發商的這種心理。知名地產營銷專家謝逸楓就表示:“通過此次拍地,非常佩服廣州市國土局和拍賣公司的運作能力,規模如此小的地塊,竟然拍賣到如此高的價格。”實在是周瑜打黃蓋,一個愿打一個愿挨。

　　黎文江指出,選擇在這樣一個時機推出珠江新城的最后一幅住宅用地,并且底價就很高,看得出廣州市國土局就是希望能拍出一個好價錢,以此來提振市場信心的。

　　業內人士指出,廣州市國土局推地的節奏也值得考究。在去年房地產低迷的時候,廣州市鮮有推地,等到房地產小陽春確立,5月才試探性地推出一塊海珠區中心地塊。隨著全國各地土地熱賣的出現,6月拿出壓箱底的珠江新城的最后一塊住宅用地,成功鞏固了市場信心。而在6月10日當天,廣州市國土局更是大開土地閘門,一舉推出位于白云區、番禺區的總建筑面積超過27萬平方米的4幅住宅用地,將于7月16日拍賣。

　　廣州市國土局局長謝曉丹還表示,目前廣州土地儲備量充足,不需擔心“無地供應”。今年廣州商品住宅用地供應量在2平方公里左右,如果需要,還可以供應更多地。

　　有專家分析,政府為了保持地方經濟的發展速度和財政收入,往往會采取各種措施提升來土地市場的吸引力。去年土地市場很冷清,政府很著急。而廣州2010年就要舉辦亞運會,什么地方都需要用錢,其中的一大塊就來自土地出讓。

　　中原地產項目部總經理黃韜表示,“地王”的再次出現,表明市場回暖之后,開發商對后市的信心比較充足,像去年廣州賣地時底價成交甚至頻頻流拍的情況將不會再出現。

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　　開發商喊冤:地價過高推高了開發成本

　　專家呼吁:讓地價降到適當價位

　　近期有關國家統計局對40個重點城市商品住宅開發費用進行專項調查的消息,觸動了很多人的敏感神經。調查范圍和對象包括北京、上海、廣州、杭州、無錫在內的40個重點城市中部分房地產開發企業及其2008年1月到2009年4月有銷售活動的商品住宅樓盤項目。

　　目前房地產開發成本在國內幾乎是個謎題,公眾普遍認為房地產是暴利行業,房地產價格虛高得厲害,開發商們從房地產開發中攫取了超常的暴利。然而很多開發商認為現在土地成本過高,房地產開發利潤并不豐厚。萬通地產董事局主席馮侖說,房地產開發商的平均資產收益率不到5%；北京華遠房地產股份有限公司董事長任志強說過去幾年平均的行業利潤率大概只有8%。

　　記者采訪了上海某熱銷大型樓盤的開發商,這個樓盤項目均價為每平方米18000元。“別看我們的報價高,其實賺得并不多。”開發商表示,該樓盤建安成本每平方米要4800元,而土地成本在各項成本中占很大比例。

　　這位開發商說,開發商每賺1元錢,4毛多是自己的,5毛多都作為土地出讓金和稅收歸于政府。

　　當然,這種說法并不能得到大多數公眾的認可。從滬深兩市40多家房地產上市公司的年報來看,在經濟不景氣的2008年,房地產公司平均凈利潤率仍然高達20%,最高達61.64%。

　　長期調研樓市的上海市政協人資環建委員會專職副主任孫鐘炬表示,要讓房地產業回歸理性,就需要降低房產開發的成本。上海市政協最近在一份建議案中提出,要改變土地“招拍掛”中“出價高者中標”的簡單辦法,而采用規劃、設計、環保、配套、房價等綜合指標體系評估方式,使土地出讓金降到適當價位。據新華社電

　　“地王”頻現可能推高房價

　　近幾個月里,全國各地土地市場明顯出現回暖跡象,溢價出讓頻頻出現。如杭州誕生了樓面地價高達4.6萬元/平方米的新“地王”；北京廣渠門外10號地塊10.22億元的成交價比底價高出了3.5倍；廣州珠江新城最后一幅住宅用地樓面地價高達15324元/平方米等等。

　　與此同時,國家發改委、國家統計局對全國70個大中城市房屋銷售情況的最新監測顯示,新建住房銷售價格5月環比上漲了0.6%。比較3月環比0.2%的漲幅及4月環比0.4%的漲幅,漲幅逐月擴大0.2個百分點。

　　“地王”頻現,房價也是水漲船高,很多人不得不擔憂,“地王”頻現將導致樓市再次掀起一輪漲價潮。

　　房企資金大量流入地市

　　對于開發商頻頻拿地,業界普遍認為是三大原因造成的:一是目前市場資金充裕；二是對房地產的未來有信心；三是開發商發展運營的需要,土地用完了就要增加新的儲備。國家統計局前日發布的數據也顯示,5月份國房景氣指數為95.94。其中房地產開發投資、本年資金來源、房屋施工面積分類指數均比上月有不同程度的提高,土地開發面積、商品房空置面積分類指數有所回落。

　　在這樣的背景下,連此前對拿地一向謹慎的萬科,態度也出現了轉變。2009年以來,地產市場經歷了“絕地反彈”的小陽春,但萬科一直宣稱“判斷地產回暖為時尚早”,1—4月未增加任何新項目,與保利地產及金地集團等公司的頻頻出手形成了鮮明的對比。而后,關于萬科“踏空”將喪失地產龍頭地位的言論四起,連萬科副總裁肖莉不久前都在半公開場合承認,萬科有可能已經錯失了最好的拿地時機。在過去一個多月內,萬科斥資23億,開始多處拿地。

　　業內人士表示,有數據顯示,前期銷售回籠的大量資金近期又開始流入了土地市場。此外,近期不少房企都推出了融資計劃,這些募集資金也大都指向購地計劃。這與不少開發商認為“現金為王”已經過時,并開始布局下一步的發展有關。

　　“地王”改變預期或抬高房價

　　不過,開發商頻頻拿地,“地王”頻頻誕生,對樓價的影響也逐漸開始顯現。

　　保利地產代理市場部總經理吳定金指出,決定房價的根本因素還在于市場的供求關系,而“地王”的出現會影響到人們對房價的相對預期,購房者擔心房價暴漲而選擇入市,間接改變了供求關系,從而帶動房價上漲。

　　國家發改委、國家統計局對全國70個大中城市房屋銷售情況的最新監測也顯示,在這70個大中城市中,新建住房銷售價格5月環比上漲的有60個,廈門、深圳、長春等城市漲幅居前；環比下降的城市僅有6個。二手房方面,5月房價同比、環比均為上漲。同比上漲0.9%,漲幅比上月擴大0.9個百分點；環比上漲0.7%。

　　有業內人士指出,目前來看,樓市的回暖已從一線城市蔓延到二三線城市。因此預計未來一段時間,土地市場仍將保持活躍,近期房價也仍將保持上升態勢。但在全球經濟沒有好轉、國內信貸寬松的背景下,這種由地價推高的房價最后很可能會演變為樓市泡沫。

　　加大土地供應量才能抑制房價

　　不過,另一個方面,今年1—4月,全國商品房銷售面積同比增加17.5%,但新開工量同比下降15.56%。克而瑞(中國)研究中心的數據也顯示,國內主要城市近幾月的成交量均高于新增供應量。克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天表示,目前的供應瓶頸主要是由于2007年第四季度起,全國房地產業下行,開發商放緩供應節奏而造成的。當時開發商不僅放慢了拿地節奏,還暫緩施工,完工的則延遲拿預售證。

　　不少業內人士擔憂,開工量不足將導致新增供應量的不足,未來有可能出現的供不應求將導致房價上漲。以廣州為例,根據“陽光家緣”的數據,目前廣州可售住房為11485套,如果以5月13253套的簽約量來看,現在的可售套數還不夠賣一個月。

　　因此,有專家指出,近期開發商頻頻出手拿地也可看作是一個正面信號。國信證券分析師區瑞明表示,今年土地市場回暖了,土地供應量大了,對于房價而言也有可能起到抑制作用。(盧軼)