細心的置業者可能會發現，近兩月來，深圳樓市的整體供應量在明顯減少，但其中高端住宅所占的比例卻在增加。位于南山、寶安與龍崗的多套別墅、復式、平層大宅單位都集中在近期入市。是什么給了這些高端產品蜂擁入市的信心？這些產品能否與普通住宅順利交接，跑好樓市回暖的下一棒？面對樓市暖春進入的一個新階段，高端產品成為了現今市場上最值得關注的產品類型。

　　誰拉高了深圳房價？

　　“深圳房價上周漲了近30%”。消息一出，著實令不少市民吃了一驚。這并非虛言，據世聯地產統計，上周(6月1日-7日)深圳一手房成交均價為16541元／平方米，較前周有大幅上漲，環比上升28.1%。

　　房價大幅攀升，背后推手原來卻是近期正在大量入市的高端產品。上周深圳樓市并無異常，只是由于關口豪宅溪山源墅以及寫字樓卓越世紀中心此時開盤，帶動了高價單位的成交，從而使得成交均價明顯增長。而在夏季檔期中準備推出的豪宅項目，其入市步伐更是明顯增快。和黃·觀湖園正在熱銷，沉寂了一年的觀瀾湖新期產品“圣堤灣”以及波托菲諾純水岸復式大宅7期正在認籌中，而深圳灣大盤三湘海尚也醞釀已久，前期已積累了大量客戶，而正在緊鑼密鼓準備推出的還包括深業紫麟山“棲麟閣”高層、龍岸別墅、浪琴半島的樓王復式單位。

　　4月以來，市場供應量明顯有所減少，但豪宅供應熱潮卻逐月上涌。星彥地產的研究報告顯示，在5月入市的產品結構中，復式、別墅以及三房及以上單位占了全部入市量的一半以上，比例明顯攀升。其中表現尤為突出的是別墅項目，從區域來看，別墅單位主要集中在關外的寶安以及龍崗，隨著大宅土地供應的日益稀缺，近期的別墅的大供應量越來越引人注目，甚至有業內人士斷言“今年別墅推盤高峰已經來臨”。

　　豪宅市場“供過于求”？

　　是什么使得一批向來矜持的豪宅突然發力，爭相將產品推向市場？建設周期、市場氛圍都是促成這一現象的自然因素，而另一個重要的原因恐怕與目前樓市的消費結構的變化有關。

　　隨著樓市回暖的漸次深入，剛性需求以外的置業力量更多地開始啟動，一批頗具實力的投資客與改善性需求置業者正活躍在現今市場上。作為這個人群關注的目標，高端物業在近期也成為市場新熱點。

　　在某個豪宅樓盤的業主論壇上，一位置業者這樣講述他的購房理由：“對高層大宅的情有獨鐘是我買下這套單位的最初想法。而如果從投資的角度看，近期國內流動性持續充足，有機構預測經濟將復蘇之后進入通脹，屆時股市、樓市還將大漲。”他還表示，身邊的許多投資客朋友近期都有大動作，他們的目標很多都集中在資源優勢明顯的豪宅項目，而這也成為近期高端市場火熱的原因之一。

　　“在深圳，單套總價為300-800萬元的豪宅產品還是有很大的市場”，全策行地產董事長李虎毅則認為這其中更多是處于自住的目的：“尤其是在近期經濟復蘇、股票市場活躍的情況下，一些消費層次較高的人群會更從稀缺性、舒適性來考慮購置住宅。”

　　供應在上升，但這批高端物業的成交是否如供應般火熱，仍是未知之數。

　　從上個月的銷售數據中不難看出，普通住宅的2房住宅仍是成交大頭，而在豪宅產品中，平層大戶的銷售上升明顯，但近期大量推出的別墅、復式能單位則銷售一般。從地域上來看，則以關內以及近關內區域的項目尤為受到高端置業客戶的青睞，如圣·莫麗斯、半島城邦等，連續數月保持良好銷售記錄。

　　雖然銷售有所上升，但比起大戶型在近期的供應，顯然市場消化得還不夠充分。根據星彥地產的典型物業銷售進度表顯示，有豪宅項目入市半個月后成交不足一成，而不少去年開始賣的豪宅樓盤至今成交還未過半。

　　為此這些豪宅經營者也采取了不少促銷手段。包括打折扣、假期促銷優惠、推出特惠單位、交一部分誠意金可以抵消到若干購房款等，例如“認籌期間交納10萬開盤抵50萬”。這表明，而一些別墅項目送的面積尤其誘人。深圳豪宅市場還遠未至所謂“供不應求”地步。

　　高端物業持續升溫？

　　雖然供求間的關系尚有待時間的進一步考驗，但豪宅價格卻在近期當仁不讓地先開始上漲起來。

　　在深圳灣片區，去年入市的卓越維港當時均價是2.5萬／平方米左右，而到了今年，該片區新入市的一些“準豪宅”均可在價格上傲然視之。近期該片區一個項目開盤前對客戶表示均價是2.3萬元／平方米，而開盤之日，客戶們發現均價已經飆升到了2.9萬／平方米。

　　面對價格波動十分明顯的豪宅市場，中原地產董事總經理李耀智則有如下看法：“從現在的經濟發展層面上看來，整個市場未來的價格升溫還是有一定壓力的。但是豪宅正好屬于市場里的一種稀缺產品，很難用價格衡量，關鍵看它的價值能夠帶給客戶什么東西。而要判斷豪宅市場整體的走勢，則應該觀察政府對房地產的政策以及銀行的放貸政策有沒有發生變化。”

　　政策層面的內容無法預測，但從目前形勢看來，雖然限外令的松動對豪宅市場的銷售是一個絕對的利好，然而物業稅即將征收的傳聞，則不免令豪宅以及大戶型市場的未來蒙上一層陰影。而信貸方面由于上半年我國的信貸投放驚人，新增信貸已接近6萬億，照往年經驗，下半年信貸將明顯減弱。這并不支持高端市場的持續走旺。

　　鑒于國際金融危機尚未見底，國內的經濟還未能輕言復蘇，樓市回暖此時還未完全站穩腳跟。在價格的上升壓力下，積累超過一年的樓市剛性需求在集中釋放后可能會出現明顯的萎縮，而作為樓市支撐力的剛性需求在成交市場上的缺失，可能會造成豪宅銷售上的難以為繼。(韓文嘉)