肆虐全球的H1N1流感病毒比人們想象的要來勢(shì)兇猛，人類的剿殺反而促其變異，它的真實(shí)面孔對(duì)我們來說依然陌生。墨西哥衛(wèi)生部長(zhǎng)評(píng)論說，突變的甲型H1N1病毒可能比艾滋病病毒更加嚴(yán)重。他表示，流感病毒經(jīng)常會(huì)毫無(wú)預(yù)警地突然發(fā)生變異，不排除會(huì)出現(xiàn)更具毒性的新變種。

　　病毒的變種同樣發(fā)生在詭異的樓市中。本刊記者近期踩盤發(fā)現(xiàn)，樓盤現(xiàn)場(chǎng)的人氣大不如前，在市場(chǎng)初顯疲態(tài)的當(dāng)下，新一輪的多方博弈再次發(fā)生，樓市更生發(fā)出一些微妙的變數(shù)，它們的出現(xiàn)或?qū)⒁�發(fā)樓市變局，或?qū)��?fù)蘇中的樓市引入危險(xiǎn)境地。

　　詭異型病毒 高退房率

　　●診斷：特征詭異，具有隱秘性與極大的欺騙性

　　●癥狀：穗最高退房率達(dá)29.9%

　　在北京、西安、南京等多個(gè)城市出現(xiàn)退房率高的情況后，盡管廣州市場(chǎng)整體狀況良好，但個(gè)別開發(fā)商名下樓盤總體退房率明顯高于其他開發(fā)商，有的所謂暢銷樓盤退房率接近3%，較市場(chǎng)未回暖時(shí)期的退房率還要高。退房率最高的樓盤，其在售的某一期組團(tuán)的退房率高達(dá)29.9%。

　　●風(fēng)險(xiǎn)：擾亂市場(chǎng)秩序

　　虛報(bào)成交、自賣自買一向是發(fā)展商熟稔的手法。從陽(yáng)光家緣可查的高退房率來說，個(gè)盤的高退房率仍十分可疑，開發(fā)商人為炒作的因素很難被排除。

　　盡管廣州總體退房率偏低，但當(dāng)下開發(fā)商善于創(chuàng)造“日光”、“排隊(duì)”等熱銷假象也隨處可見。開發(fā)商當(dāng)下的推盤策略大部分采取小步快跑的形式，人為制造斷銷局面，制造市場(chǎng)恐慌。這種美其名曰為“營(yíng)銷”的手法，實(shí)有投機(jī)取巧的嫌疑，或會(huì)成為擾亂市場(chǎng)秩序的病毒變種。

　　高燒型病毒 惜售捂盤

　　●診斷：高燒前兆，具有癥狀進(jìn)一步加重的危險(xiǎn)

　　●癥狀：廣州三分之一樓盤捂盤

　　惜售捂盤的明顯癥狀為“發(fā)燒”，在樓市回暖的刺激下，開發(fā)商為得到最大利潤(rùn)而不惜以更大風(fēng)險(xiǎn)的捂盤來推高樓價(jià)。目前，廣州相當(dāng)一部分發(fā)展商出現(xiàn)捂盤惜售的現(xiàn)象。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這部分開發(fā)商在市場(chǎng)中所占的比例已接近三分之一，尤以中心城區(qū)的樓盤為主。據(jù)陽(yáng)光家緣即時(shí)可售貨量顯示，目前廣州一手住宅的可售貨量不足1.2萬(wàn)套，不到前兩年供應(yīng)量的一半，下降逾五成。其中，盡管有新貨供應(yīng)不足的原因，但開發(fā)商人為制造的惜售缺貨也“功不可沒”。

　　據(jù)了解，目前惜售樓盤主要以“低進(jìn)高出”為主。經(jīng)過近幾個(gè)月成交量的持續(xù)攀升之后，開發(fā)商的資金鏈已相對(duì)穩(wěn)健，不再急于資金的回流，因此變得更為強(qiáng)硬。同時(shí)，目前的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)超多年前購(gòu)置土地的樓板價(jià)，少量多批甚至少批都足以帶來足夠的利潤(rùn)，開發(fā)商開始主動(dòng)惜售。

　　●風(fēng)險(xiǎn)：推動(dòng)樓價(jià)虛高

　　惜售捂盤將人為地造成缺貨局面，特別在存貨消化迅速的中心城區(qū)，缺貨直接導(dǎo)致樓價(jià)的進(jìn)一步推高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，近兩個(gè)月的樓市，開發(fā)商漲價(jià)沖動(dòng)明顯，而在市場(chǎng)人氣明顯轉(zhuǎn)淡的當(dāng)下，開發(fā)商唯有人為制造漲價(jià)推力，以此達(dá)到進(jìn)一步漲價(jià)的目的。

　　然而，在目前變數(shù)仍然很大的樓市預(yù)期中，惜售捂盤無(wú)疑將承當(dāng)相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。一旦樓市向下，今日的惜售捂盤將會(huì)成為“搬起石頭砸自己的腳”。

　　無(wú)癥狀危險(xiǎn)分子 大宗投資行為

　　●診斷：無(wú)發(fā)病癥狀，有擴(kuò)散嫌疑，亟待臨床觀察

　　●癥狀：大筆流動(dòng)資金進(jìn)入樓市

　　最近，環(huán)市東某項(xiàng)目開賣，一人全款一次性購(gòu)買了18套單位。記者通過進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期，廣州不止一個(gè)項(xiàng)目錄得個(gè)人巨額投資行為出現(xiàn)。專家分析，近期房?jī)r(jià)的滯漲讓前兩年活躍在商業(yè)地產(chǎn)的投資客轉(zhuǎn)而進(jìn)入住宅市場(chǎng)，盡管仍然不及2006-2007年的高峰期，但卻有不斷增多之勢(shì)。

　　對(duì)于這樣的市場(chǎng)變化，市場(chǎng)人士認(rèn)為，很大一部分因素在于對(duì)通貨膨脹的擔(dān)憂。目前各國(guó)都在大量印刷貨幣來刺激疲軟的經(jīng)濟(jì)，流動(dòng)性過剩后市場(chǎng)將面臨通貨膨脹的威脅。某營(yíng)銷人以接觸市場(chǎng)第一線的經(jīng)驗(yàn)對(duì)記者分析，專業(yè)的投資客早就開始出手�！澳切└�錢打交道，有著密切關(guān)系的人最先意識(shí)到這一點(diǎn)�！苯酉聛�，不少珠三角的私企業(yè)主也開始大筆購(gòu)入房產(chǎn)。“工廠停工，大筆的錢沒地方去。比如澄海的玩具廠老板、進(jìn)出口企業(yè)等。”

　　不過，經(jīng)歷了2008年的調(diào)整，多數(shù)購(gòu)房者也稍微理智了一點(diǎn)，這種謹(jǐn)慎體現(xiàn)在投資客購(gòu)買房產(chǎn)從偏愛高價(jià)大戶型調(diào)整為低價(jià)中小戶型上；同時(shí)也尚未出現(xiàn)投資機(jī)構(gòu)的非理性投資行為。

　　●風(fēng)險(xiǎn)：吹大樓市泡沫

　　眼前的個(gè)人投資行為，會(huì)否向機(jī)構(gòu)性、非理性的流動(dòng)性投資行為轉(zhuǎn)變？或者換言之，房地產(chǎn)的投資價(jià)值能否在下半年成為“共識(shí)”而帶動(dòng)更多非理性資金入市？在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管眼前的市場(chǎng)仍在理性投資的軌跡中運(yùn)行，但是當(dāng)越來越多的大宗投資行為出現(xiàn)后，缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的樓市回暖和房?jī)r(jià)上漲或?qū)��?huì)引發(fā)新一輪的樓市泡沫。

　　有分析稱，樓市成交量的增長(zhǎng)，是值得歡迎的；但在缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)足夠支撐的情況下，房?jī)r(jià)上漲的推力是值得懷疑的�，F(xiàn)在大喊泡沫，是為了防止泡沫的出現(xiàn)，而等到泡沫真的出現(xiàn)了，要消除它，就不得不付出更大的代價(jià)。

　　潛伏危險(xiǎn)殺手 H1N1流感影響

　　●診斷：潛伏時(shí)間長(zhǎng)、殺傷力極強(qiáng)

　　●癥狀：迅速蔓延且出現(xiàn)變種

　　大洋彼岸突然爆發(fā)的甲型H1N1流感疫情，令世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇充滿了不確定性。截至本月8日晚23時(shí)，中國(guó)內(nèi)地共報(bào)告甲型H1N1流感89例確診病例，廣東確診病例17人，廣州甚至出現(xiàn)了輸入性二代病例，H1N1流感的迅速蔓延讓人們很快和非典產(chǎn)生了聯(lián)系，甚至發(fā)出了“原來我們離H1N1并不遙遠(yuǎn)”的感嘆。這潛伏的病毒以其難以捉摸的傳播途徑與變異性特征，迅速地影響我們的生活。

　　盡管我們目前還無(wú)法預(yù)知這一疫情將會(huì)擴(kuò)散到什么程度，但疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、樓市消費(fèi)信心恢復(fù)等均將產(chǎn)生不同程度的負(fù)面影響。甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，要嚴(yán)防H1N1流感成為樓市“第一殺手”。

　　●風(fēng)險(xiǎn)：樓市第一殺手？

　　如果H1N1流感影響樓市，那么這種影響將是始料未及的。盡管中國(guó)政府已經(jīng)采取嚴(yán)密的監(jiān)控措施，但誰(shuí)也不敢保證H1N1流感就止于此。H1N1流感與經(jīng)濟(jì)危機(jī)已經(jīng)成為當(dāng)前國(guó)際上最危險(xiǎn)的敵人，當(dāng)然也會(huì)對(duì)樓市的發(fā)展產(chǎn)生非常不利的影響。

　　主要表現(xiàn)在：

　　一、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將因此放緩，令國(guó)家制定的年增長(zhǎng)率8%的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。國(guó)家也好，個(gè)人也好，都要為應(yīng)對(duì)H1N1流感支付必要的成本，國(guó)家原本的投資計(jì)劃要進(jìn)行調(diào)整，個(gè)人的投資計(jì)劃也可能因此放緩。

　　二、H1N1流感加強(qiáng)了大家的彷徨和等待心態(tài)。很多人都會(huì)作出流感對(duì)樓市不利的判斷，恐懼及悲觀情緒將隨之抬頭，人們的消費(fèi)欲望會(huì)降低，樓市難免會(huì)出現(xiàn)低迷與觀望。

　　三、H1N1流感主要是通過人與人之間的飛沫傳播，因此避開人群，少到公眾場(chǎng)合是最好的防疫辦法。因此，隨著疫情的發(fā)展，一方面人們會(huì)自覺地躲避擁擠的人群；另一方面國(guó)家也有可能會(huì)出臺(tái)辦法，例如限制搞類似房展會(huì)等公眾活動(dòng)，給開發(fā)商的造勢(shì)造成不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。