肆虐全球的H1N1流感病毒比人們想象的要來勢兇猛，人類的剿殺反而促其變異，它的真實面孔對我們來說依然陌生。墨西哥衛生部長評論說，突變的甲型H1N1病毒可能比艾滋病病毒更加嚴重。他表示，流感病毒經常會毫無預警地突然發生變異，不排除會出現更具毒性的新變種。

　　病毒的變種同樣發生在詭異的樓市中。本刊記者近期踩盤發現，樓盤現場的人氣大不如前，在市場初顯疲態的當下，新一輪的多方博弈再次發生，樓市更生發出一些微妙的變數，它們的出現或將引發樓市變局，或將復蘇中的樓市引入危險境地。

　　詭異型病毒 高退房率

　　●診斷：特征詭異，具有隱秘性與極大的欺騙性

　　●癥狀：穗最高退房率達29.9%

　　在北京、西安、南京等多個城市出現退房率高的情況后，盡管廣州市場整體狀況良好，但個別開發商名下樓盤總體退房率明顯高于其他開發商，有的所謂暢銷樓盤退房率接近3%，較市場未回暖時期的退房率還要高。退房率最高的樓盤，其在售的某一期組團的退房率高達29.9%。

　　●風險：擾亂市場秩序

　　虛報成交、自賣自買一向是發展商熟稔的手法。從陽光家緣可查的高退房率來說，個盤的高退房率仍十分可疑，開發商人為炒作的因素很難被排除。

　　盡管廣州總體退房率偏低，但當下開發商善于創造“日光”、“排隊”等熱銷假象也隨處可見。開發商當下的推盤策略大部分采取小步快跑的形式，人為制造斷銷局面，制造市場恐慌。這種美其名曰為“營銷”的手法，實有投機取巧的嫌疑，或會成為擾亂市場秩序的病毒變種。

　　高燒型病毒 惜售捂盤

　　●診斷：高燒前兆，具有癥狀進一步加重的危險

　　●癥狀：廣州三分之一樓盤捂盤

　　惜售捂盤的明顯癥狀為“發燒”，在樓市回暖的刺激下，開發商為得到最大利潤而不惜以更大風險的捂盤來推高樓價。目前，廣州相當一部分發展商出現捂盤惜售的現象。據不完全統計，這部分開發商在市場中所占的比例已接近三分之一，尤以中心城區的樓盤為主。據陽光家緣即時可售貨量顯示，目前廣州一手住宅的可售貨量不足1.2萬套，不到前兩年供應量的一半，下降逾五成。其中，盡管有新貨供應不足的原因，但開發商人為制造的惜售缺貨也“功不可沒”。

　　據了解，目前惜售樓盤主要以“低進高出”為主。經過近幾個月成交量的持續攀升之后，開發商的資金鏈已相對穩健，不再急于資金的回流，因此變得更為強硬。同時，目前的房價已遠超多年前購置土地的樓板價，少量多批甚至少批都足以帶來足夠的利潤，開發商開始主動惜售。

　　●風險：推動樓價虛高

　　惜售捂盤將人為地造成缺貨局面，特別在存貨消化迅速的中心城區，缺貨直接導致樓價的進一步推高。業內人士預測，近兩個月的樓市，開發商漲價沖動明顯，而在市場人氣明顯轉淡的當下，開發商唯有人為制造漲價推力，以此達到進一步漲價的目的。

　　然而，在目前變數仍然很大的樓市預期中，惜售捂盤無疑將承當相當大的風險。一旦樓市向下，今日的惜售捂盤將會成為“搬起石頭砸自己的腳”。

　　無癥狀危險分子 大宗投資行為

　　●診斷：無發病癥狀，有擴散嫌疑，亟待臨床觀察

　　●癥狀：大筆流動資金進入樓市

　　最近，環市東某項目開賣，一人全款一次性購買了18套單位。記者通過進一步調查發現，近期，廣州不止一個項目錄得個人巨額投資行為出現。專家分析，近期房價的滯漲讓前兩年活躍在商業地產的投資客轉而進入住宅市場，盡管仍然不及2006-2007年的高峰期，但卻有不斷增多之勢。

　　對于這樣的市場變化，市場人士認為，很大一部分因素在于對通貨膨脹的擔憂。目前各國都在大量印刷貨幣來刺激疲軟的經濟，流動性過剩后市場將面臨通貨膨脹的威脅。某營銷人以接觸市場第一線的經驗對記者分析，專業的投資客早就開始出手。“那些跟錢打交道，有著密切關系的人最先意識到這一點。”接下來，不少珠三角的私企業主也開始大筆購入房產。“工廠停工，大筆的錢沒地方去。比如澄海的玩具廠老板、進出口企業等。”

　　不過，經歷了2008年的調整，多數購房者也稍微理智了一點，這種謹慎體現在投資客購買房產從偏愛高價大戶型調整為低價中小戶型上；同時也尚未出現投資機構的非理性投資行為。

　　●風險：吹大樓市泡沫

　　眼前的個人投資行為，會否向機構性、非理性的流動性投資行為轉變？或者換言之，房地產的投資價值能否在下半年成為“共識”而帶動更多非理性資金入市？在業內人士看來，盡管眼前的市場仍在理性投資的軌跡中運行，但是當越來越多的大宗投資行為出現后，缺乏實體經濟支撐的樓市回暖和房價上漲或將會引發新一輪的樓市泡沫。

　　有分析稱，樓市成交量的增長，是值得歡迎的；但在缺乏實體經濟足夠支撐的情況下，房價上漲的推力是值得懷疑的。現在大喊泡沫，是為了防止泡沫的出現，而等到泡沫真的出現了，要消除它，就不得不付出更大的代價。

　　潛伏危險殺手 H1N1流感影響

　　●診斷：潛伏時間長、殺傷力極強

　　●癥狀：迅速蔓延且出現變種

　　大洋彼岸突然爆發的甲型H1N1流感疫情，令世界經濟復蘇充滿了不確定性。截至本月8日晚23時，中國內地共報告甲型H1N1流感89例確診病例，廣東確診病例17人，廣州甚至出現了輸入性二代病例，H1N1流感的迅速蔓延讓人們很快和非典產生了聯系，甚至發出了“原來我們離H1N1并不遙遠”的感嘆。這潛伏的病毒以其難以捉摸的傳播途徑與變異性特征，迅速地影響我們的生活。

　　盡管我們目前還無法預知這一疫情將會擴散到什么程度，但疫情對我國經濟復蘇、樓市消費信心恢復等均將產生不同程度的負面影響。甚至有業內人士指出，要嚴防H1N1流感成為樓市“第一殺手”。

　　●風險：樓市第一殺手？

　　如果H1N1流感影響樓市，那么這種影響將是始料未及的。盡管中國政府已經采取嚴密的監控措施，但誰也不敢保證H1N1流感就止于此。H1N1流感與經濟危機已經成為當前國際上最危險的敵人，當然也會對樓市的發展產生非常不利的影響。

　　主要表現在：

　　一、經濟增長將因此放緩，令國家制定的年增長率8%的目標難以實現。國家也好，個人也好，都要為應對H1N1流感支付必要的成本，國家原本的投資計劃要進行調整，個人的投資計劃也可能因此放緩。

　　二、H1N1流感加強了大家的彷徨和等待心態。很多人都會作出流感對樓市不利的判斷，恐懼及悲觀情緒將隨之抬頭，人們的消費欲望會降低，樓市難免會出現低迷與觀望。

　　三、H1N1流感主要是通過人與人之間的飛沫傳播，因此避開人群，少到公眾場合是最好的防疫辦法。因此，隨著疫情的發展，一方面人們會自覺地躲避擁擠的人群；另一方面國家也有可能會出臺辦法，例如限制搞類似房展會等公眾活動，給開發商的造勢造成不確定性的風險。