編者按

　　進(jìn)入六月，《南方周末》、《三聯(lián)生活周刊》、《第一財(cái)經(jīng)》等報(bào)刊雜志不約而同將目光投向了房地產(chǎn)，聯(lián)系到各地樓市交易持續(xù)的熱度，樓市回暖的信號(hào)已然發(fā)出。然后，2009年樓市的回暖不同于以往任何一次，在金融危機(jī)、通脹壓力、災(zāi)害病疫等多重因素影響下，房地產(chǎn)業(yè)想"純情"都不可能了，正如《三聯(lián)生活周刊》的一篇文章總結(jié)的："房地產(chǎn)業(yè)的尷尬在于，它在經(jīng)濟(jì)體中的體量決定了對(duì)它的調(diào)控涉及方方面面的問(wèn)題——它不僅關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)的過(guò)冷過(guò)熱，還關(guān)系著民生保障與宏觀社會(huì)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)由此背負(fù)了可能比其他行業(yè)更沉重的重負(fù)，也是各方利益最敏感之地。"

　　是什么力量在左右樓市？回暖之后，樓市能保持持續(xù)的熱度嗎？賣(mài)得好和賣(mài)得不好的開(kāi)發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)？通脹壓力下，買(mǎi)房子是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的最佳途徑？

　　1、回暖已無(wú)可爭(zhēng)議

　　從小陽(yáng)春到紅五月，逾萬(wàn)億的成交額已經(jīng)將中國(guó)樓市5個(gè)月回暖的事跡寫(xiě)在了歷史上。

　　小陽(yáng)春持續(xù) 再創(chuàng)紅五月

　　11737套。

　　11517套。

　　15223套。

　　15098套。

　　"賣(mài)得好。"是大多數(shù)置業(yè)顧問(wèn)一致的回答。

　　但一個(gè)"好"字已經(jīng)不足以表現(xiàn)幾個(gè)月來(lái)成都樓市的熱鬧。

　　當(dāng)專(zhuān)家們還在爭(zhēng)論樓市是否回暖時(shí)，成都市主城區(qū)商品房成交量已接近2007年黃金時(shí)代的最高水平。新年之后，成都樓市迎來(lái)開(kāi)門(mén)紅。3月、4月的熱銷(xiāo)讓小陽(yáng)春在一片質(zhì)疑聲中繼續(xù)。春季房交會(huì)之后，被認(rèn)為是市場(chǎng)傳統(tǒng)淡季的5月，市場(chǎng)依然保持著堅(jiān)挺。

　　5月16日，蓉上坊開(kāi)盤(pán)；西岸觀邸開(kāi)盤(pán)；時(shí)代豪庭開(kāi)盤(pán)；水印閣開(kāi)盤(pán)；加州山莊開(kāi)盤(pán)；萬(wàn)科金域西嶺開(kāi)盤(pán)。一天時(shí)間內(nèi)，成都主城區(qū)推出885套住宅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是開(kāi)發(fā)商在旺季之后，以少量多批次推盤(pán)手法刺探市場(chǎng)。但熱情的購(gòu)房者并沒(méi)有讓賣(mài)方失望。市場(chǎng)上再次出現(xiàn)排隊(duì)搶號(hào)的熱銷(xiāo)場(chǎng)景。5月最后一周，為搶在成都市購(gòu)房退個(gè)稅政策到期之前買(mǎi)房，成都人再次推高09年單周成交紀(jì)錄。5月樓市，一片火紅。

　　成都 不是一個(gè)人在戰(zhàn)斗

　　這樣的紅火場(chǎng)面，不只出現(xiàn)在成都。

　　2007年最瘋狂的時(shí)候，各地都出現(xiàn)了數(shù)百人通宵排號(hào)買(mǎi)房的場(chǎng)面。

　　這一幕，如今又重演。

　　3月6日夜，杭州再現(xiàn)連夜排隊(duì)購(gòu)房場(chǎng)景。數(shù)百人在前開(kāi)盤(pán)一天來(lái)到保利東灣售樓部門(mén)前。3月7日，開(kāi)盤(pán)3小時(shí)，195套房源被搶購(gòu)一空。4月10日夜，由于排隊(duì)引發(fā)糾紛，杭州嘉里·樺楓項(xiàng)目原定于次日早晨八點(diǎn)的開(kāi)盤(pán)被公安部門(mén)緊急叫停。4天后，購(gòu)房者又在杭州九堡板塊的中興·九洲芳園售樓處前連夜排起了長(zhǎng)隊(duì)。截止5月31日，杭州市今年共成交商品房24057套，超過(guò)去年全年的總成交量。

　　向西700公里，江城武漢。3月7日，為搶購(gòu)百步亭花園·現(xiàn)代城，200多人帶著躺椅、棉被通宵排隊(duì)等候開(kāi)盤(pán)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，更有購(gòu)房者擔(dān)心買(mǎi)不到房，提前兩天達(dá)到，排隊(duì)兩天兩夜。至5月31日，武漢市共成交商品房住宅44427套，相當(dāng)于2008年全年成交量的80%。

　　展開(kāi)中國(guó)地圖，從北向南。北京、天津、西安、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、廣州、深圳商品房成交量同比2008年均上升百分之百以上。6月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2009年5月我國(guó)住宅市場(chǎng)成交量連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比走高，30城市總成交面積環(huán)比增幅約為9%，近8成城市成交面積環(huán)比上漲。10個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市中，7個(gè)可測(cè)得價(jià)格的城市，其成交價(jià)均環(huán)比小幅上漲。最高為上海，環(huán)比上漲逾6個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)共完成房屋銷(xiāo)售額11388.92億元。

　　如果在地圖上將每個(gè)成交面積環(huán)比上漲的城市都標(biāo)注上小紅旗的話，5月的中國(guó)將是一片紅色。

　　2、溫暖樓市的力量

　　樓市，不是是否回暖，而是已經(jīng)回暖。究竟是什么力量在推動(dòng)樓市不斷攀升？

　　購(gòu)房?jī)?yōu)惠利好樓市

　　自05年樓市進(jìn)入上行通道后，政府時(shí)刻沒(méi)有放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制。"新國(guó)八條"、"國(guó)六條"、九部委"十五條"、連續(xù)加息等調(diào)控政策不斷出臺(tái)。目的只有一個(gè)，抑制房地產(chǎn)過(guò)快過(guò)熱增長(zhǎng)。然而，08年國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。為抵御國(guó)際金融危機(jī)影響，刺激內(nèi)需，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。首先是百日內(nèi)五次降息，然后是減免稅費(fèi)、下調(diào)房貸首付比例及利率，再后來(lái)放寬二套房限制。據(jù)新浪房產(chǎn)報(bào)道，08年11月，我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)大幅反彈。在中央政府的優(yōu)惠之外，各地政府為保證經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和增長(zhǎng)，亦出臺(tái)各種"救市"政策。

　　成都市因?yàn)榈卣鸬挠绊懽咴诹说胤秸�府出�?救市"前列。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見(jiàn)》和《成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步改善居民居住條件促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，成都市購(gòu)房者在中央政府統(tǒng)一的優(yōu)惠政策之外，還可以享受購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房退個(gè)稅，外地人購(gòu)房落戶(hù)等優(yōu)惠政策。此外，地震災(zāi)區(qū)群眾購(gòu)房還可享有額外補(bǔ)貼及優(yōu)惠。其中，購(gòu)房落戶(hù)政策吸引了眾多二級(jí)城市的購(gòu)房者前來(lái)成都置業(yè)。購(gòu)房退個(gè)稅政策更為大戶(hù)型市場(chǎng)注入了新的活力。

　　中小戶(hù)型強(qiáng)力拉動(dòng)

　　據(jù)記者了解，未來(lái)三年，成都市中心城區(qū)將計(jì)劃完成770萬(wàn)平方米危舊房改造任務(wù)，拆遷戶(hù)數(shù)達(dá)9.7萬(wàn)戶(hù)。而這一輪為期三年的舊城改造計(jì)劃總投資約150億元，其中僅2009年改造面積就達(dá)270萬(wàn)平方米。年內(nèi)啟動(dòng)的東郊惠民工程第三期涉及位于府青路片區(qū)的冶金實(shí)驗(yàn)廠、肉聯(lián)廠生活區(qū)，府青路立交橋片區(qū)的電機(jī)廠生活區(qū)，萬(wàn)年場(chǎng)片區(qū)的川棉廠生產(chǎn)區(qū)，將搬遷住戶(hù)3234戶(hù)，拆除危舊房75幢。預(yù)計(jì)到今年6月，惠民工程累計(jì)簽約將超過(guò)14000戶(hù)，年內(nèi)基本完成五大區(qū)域的搬遷改造簽約工作。事實(shí)上，從去年年底開(kāi)始，進(jìn)行著大面積舊城改造的成華區(qū)，一直盤(pán)踞在主城區(qū)商品房成交量榜首。大量工業(yè)單位拆遷戶(hù)構(gòu)成的剛性需求，是推動(dòng)成華區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)走高的主要原因。

　　另一方面，08年積累下來(lái)的首次置業(yè)者以及外地來(lái)蓉落戶(hù)者也成為了購(gòu)房主力軍。受地震、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及對(duì)國(guó)家優(yōu)惠政策預(yù)期的影響，成都去年有許多購(gòu)房者擱置了買(mǎi)房計(jì)劃。開(kāi)年之后，隨著優(yōu)惠政策確立，房?jī)r(jià)下調(diào)，再加上市面上銷(xiāo)售的幾乎都是現(xiàn)房或者準(zhǔn)現(xiàn)房，一些首次置業(yè)者紛紛出手。成都市出臺(tái)的購(gòu)房落戶(hù)政策也吸引了眾多二級(jí)城市買(mǎi)家--他們大都選擇稍高于政策所規(guī)定的70平米左右的房屋。今年一季度，外地居民共購(gòu)走成都主城區(qū)商品房11653套。市區(qū)內(nèi)中小戶(hù)型樓盤(pán)普遍熱銷(xiāo)。坐落在二環(huán)附近的月光琉域以小戶(hù)型為主，近700套房屋開(kāi)盤(pán)不到半年即告售罄。世家機(jī)構(gòu)報(bào)告指出，成都市主城區(qū)3至5月戶(hù)均成交面積徘徊在86-88平方米的區(qū)間內(nèi)，表明中小戶(hù)型仍然占據(jù)著大部分市場(chǎng)。

　　貨幣政策放寬刺激購(gòu)房

　　08年9月中旬之后，央行在100天內(nèi)5次宣布降息。此后又宣布從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。另外，房貸首付比例下調(diào)至20%，且利率下調(diào)到基準(zhǔn)利率的70%。再加上成都市政府出臺(tái)的購(gòu)房退個(gè)稅政策。諸多利好使購(gòu)房顯得相對(duì)輕松。中國(guó)銀行成都市某支行的一位工作人員告訴記者，據(jù)他了解，該支行今年以來(lái)的房貸發(fā)放以每月10%的速度增長(zhǎng)。另一方面，央行逾4萬(wàn)億的貸款以及一些專(zhuān)家關(guān)于通脹即將到來(lái)的言論也加速了購(gòu)房者的抉擇過(guò)程。

　　3、樓市回暖有無(wú)變數(shù)？

　　那么，在諸多因素共同作用下一路回暖的樓市還會(huì)繼續(xù)走好嗎？未來(lái)究竟會(huì)怎樣？

　　調(diào)控政策仍存變數(shù)

　　基于樓市一方面旺銷(xiāo)，另一方面開(kāi)工量不足的情況，國(guó)務(wù)院在其5月27日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中將保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)為20%。希望能促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，保證房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工量，以緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。09年3月，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資158.28 億元，同比下降4.7%。據(jù)世家地產(chǎn)介紹，按當(dāng)前銷(xiāo)售情況，成都現(xiàn)有商品房存量?jī)H夠維持八個(gè)月時(shí)間。"這一政策有一個(gè)很大的好處，那就是增加住宅供應(yīng)。"上海房地產(chǎn)研究院經(jīng)理?xiàng)罴t旭表示。但新的資本進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)仍需要一定的時(shí)間。"政府欲達(dá)降房?jī)r(jià)之功，或?qū)⒃谙掳肽瓿鲂抡�策平抑房�(jī)r(jià)。"有行業(yè)專(zhuān)家這樣推測(cè)。

　　經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響依然難料

　　據(jù)了解，中國(guó)1-5月人民幣各項(xiàng)貸款增加5.84萬(wàn)億元人民幣，已超過(guò)政府全年5萬(wàn)億元的最低目標(biāo)。有媒體報(bào)道，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)主席劉明康稱(chēng)，中國(guó)信貸在保證質(zhì)量前提下的快速增長(zhǎng)不會(huì)帶來(lái)問(wèn)題。他同時(shí)表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)目前所見(jiàn)到的樂(lè)觀跡象能否持續(xù)，仍需觀察。另一方面，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示：5月CPI與PPI的跌幅均超過(guò)預(yù)期，CPI從4月的年同比下降1.5%放緩至1.4%，PPI從4月同比下跌6.6%進(jìn)一步擴(kuò)大到7.2%，從這一數(shù)據(jù)可以明顯看出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處在收縮狀態(tài)。

　　人民銀行12日公布了第二季度全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果。伴隨著居民收入減少和對(duì)未來(lái)收入的不確定性感受，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)更加謹(jǐn)慎，但儲(chǔ)蓄和投資意愿增強(qiáng)。超過(guò)六成居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)"高，難以接受"，購(gòu)房意愿仍處于較低位置。

　　個(gè)體分化或難避免

　　縱然前5月成都樓市總體回暖已成定局，但并非所有樓盤(pán)都同樣旺銷(xiāo)。世家機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)樊邦勇告訴記者，當(dāng)下購(gòu)房者最看重的是地段、總價(jià)、戶(hù)型以及品牌四方面因素。由于需求旺盛，一個(gè)樓盤(pán)要在其中某一方面占有優(yōu)勢(shì)即可躋身旺銷(xiāo)行列。但并非所有項(xiàng)目都能具備上述優(yōu)勢(shì)。一些在各方面均不占優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目在此輪熱銷(xiāo)中表現(xiàn)不佳，與其項(xiàng)目定位不當(dāng)和營(yíng)銷(xiāo)策略失誤有很大關(guān)系。畢竟，單憑噱頭是征服不了購(gòu)房者的。（作者 羅響 侍玉寶）