又一番瘋狂的景象正在上演。

　　“現(xiàn)在深圳已處在新一輪樓市泡沫的初期,并且短時間來說,尚看不到房價下跌的跡象和理由。”長城證券房產(chǎn)分析師劉昆如此判斷。

　　令劉昆等眾多業(yè)界人士擔(dān)憂的最重要一點是,深圳的“房荒”來了,在供不應(yīng)求的經(jīng)濟規(guī)律下,樓市反轉(zhuǎn)向下的可能性微乎其微。

　　“新房存量僅可維持至10月”

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的周報數(shù)據(jù)顯示,上周(6月15日—6月21日)批準(zhǔn)上市量再次縮減,全市僅有來自龍崗區(qū)的華業(yè)玫瑰郡項目被批準(zhǔn)上市,共提供商品房168套/1.73萬平方米。商品住宅批售套數(shù)和批售面積環(huán)比上周分別減少了84.83%和81.52%。另外,上周仍然沒有新項目開盤入市。

　　截至上周日(6月21日),市國土局網(wǎng)上數(shù)據(jù)表明,深圳一手房可售套數(shù)和面積只有37717套和415.62萬平方米,環(huán)比上周可售套數(shù)和面積分別減少2.52%和1.66%。深圳商品房可售量繼續(xù)小幅減少。

　　在供應(yīng)減少的情況下,一手房銷售量卻一直保持平穩(wěn)增長。上周,全市商品住宅成交總套數(shù)為1416套,平均每日成交202套,雖環(huán)比減少13.92%,但總體仍算平穩(wěn)。“只要每天的成交在150套左右,都是正常的。”一上市公司開發(fā)商負責(zé)人向記者表示。

　　早在5月份,深圳樓市供應(yīng)端已顯露供應(yīng)不足的信號。美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)表明,5月,全市新房批售面積只有215801平方米,環(huán)比減少60%,同比減少62%。今年1—5月,全市新房批售面積為1533980平方米,比去年同期下降18%。按照美聯(lián)物業(yè)在6月9日所作的統(tǒng)計預(yù)測,截至6月9日,全市新房可售套數(shù)已降至4萬套以下,為39541套,比5月份同期減少了5341套,如果市場供應(yīng)得不到有效改善,那么,繼續(xù)維持現(xiàn)在的消耗速度,10月份以后,深圳樓市有可能會出現(xiàn)無房可售的局面。

　　美聯(lián)物業(yè)市場研究部馮永恒說,受之前低迷行情影響,2007年年中開始,不少開發(fā)商放緩了樓盤開發(fā)速度,這必然會影響未來樓市的供應(yīng)節(jié)奏,甚至有可能形成供應(yīng)空檔期。

　　“下半年供求關(guān)系將有所緩解”

　　上述觀點被業(yè)界精煉地簡稱為“房荒論”。不過,對于這種流行的“房荒論”,市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示,市國土局官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源存量只能反映在建項目達到批售狀態(tài)的情況,實際上還有很多在建項目沒有拿到預(yù)售許可證,這部分數(shù)量很大但沒有被計入存量數(shù)據(jù)里。

　　王鋒認為,目前存貨不多的情況是短暫的,隨著開發(fā)商加快投資速度,下半年樓市的存量將明顯增多。

　　根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計資料顯示,6月—7月,深圳將有18個以上項目入市。入市量將集中在寶安、龍崗和南山三區(qū),供應(yīng)產(chǎn)品呈兩級趨勢,90平方米以下的中小戶型以及150平方米以上的大戶型占比例較大。記者粗略統(tǒng)計,新增供應(yīng)量接近45萬平方米,約3000套新房。

　　中原地產(chǎn)在5月底作出一份深圳6月—12月的潛在項目統(tǒng)計。根據(jù)中原地產(chǎn)的考察預(yù)測,這7個月約有137個住宅項目入市,寶安、龍崗、南山較多,福田、羅湖、鹽田較少。

　　易居中國同樣在5月底發(fā)布《未來供求走勢分析》報告,該報告顯示,5月底深圳一手房存量為311萬平方米,預(yù)計5月底到年底的新增供應(yīng)為485萬平方米,兩者合起來形成的未來供應(yīng)是796萬平方米。按照3、4、5月份這3個月的月均成交量77萬平方米來計算,796萬平方米的量的消化周期為10個月。“未來消化周期在6—12個月(含12個月)顯示未來半年內(nèi)供求關(guān)系正常。”易居中國研究部負責(zé)人李昕田表示。

　　李昕田認為,當(dāng)前深圳房價已處于高位運行階段,前段時間房價的快速沖高主要是因為市場短期內(nèi)供應(yīng)出現(xiàn)緊張,剛性需求快速釋放,投資性需求大量進場導(dǎo)致。而從下半年來看,市場供應(yīng)量有所放大,全市供求緊張的情況將有所緩解,整體市場價格會趨于穩(wěn)定,但區(qū)域熱點板塊間的價格波動仍將存在。

　　“樓市已處泡沫初期”

　　“除可售房源急速減少外,市場資金充裕以及綜改方案的出臺,是推動樓市持續(xù)上漲的另外一個重要因素。”美聯(lián)物業(yè)市場研究部馮永恒說。

　　根據(jù)央行6月12日公布的數(shù)據(jù),5月新增人民幣貸款6645億元,比4月份增多727億元,比去年同期增加3460億元,高于市場預(yù)期。

　　溫總理表示,要繼續(xù)堅定不移地實施適度寬松貨幣政策。今年以來,在國家適度寬松貨幣政策引導(dǎo)下,銀行信貸增速驚人,1—5月,銀行新增人民幣貸款58723億元,比去年同期增長了177%。市場資金充裕,為樓市上升準(zhǔn)備了彈藥,而綜改方案的推出,則打開了深圳樓市的上升空間。綜改方案中涉及的四大中心概念、深港聯(lián)動概念、特區(qū)擴版概念,為深圳樓市提供了充分的想象空間,無疑會引發(fā)市場的重新估值。

　　馮永恒認為,在這種形勢下,除非市場供應(yīng)情況得到積極改善或者出現(xiàn)重大政策轉(zhuǎn)向,否則,深圳樓市延續(xù)上升勢頭的可能性非常大。

　　長城證券房產(chǎn)分析師劉昆受訪時表示,深圳樓市庫存下降很快,銷量明顯大于供應(yīng),新盤去化速度很快,供不應(yīng)求的現(xiàn)象明顯。房價方面,這幾個月有20%—30%的漲幅。下半年供需緊張狀況仍將持續(xù),價格還會繼續(xù)上漲。

　　并且,劉昆認為,現(xiàn)在深圳已經(jīng)是“樓市泡沫的初期”。她認為,接下來深圳房價仍沒有下跌的理由,除非打壓政策出臺。但是,目前宏觀經(jīng)濟還比較脆弱,銀行利率上調(diào)、增加營業(yè)稅、收緊二套房貸等,這些政策手段估計下半年不會出臺。

　　不過,“21世紀不動產(chǎn)”高級分析師孟奇分析持不同看法,他認為房價下半年起將出現(xiàn)暴漲的說法,仍缺乏充足的根據(jù)。寬松的貨幣政策不可避免地帶來了高流動性,但一季度后,信貸增量是逐步遞減的,下半年很難保持此前的信貸增速。而通脹僅僅是人們的一種預(yù)期,寬松的流動性是否一定會形成2010年的高通脹,尚難斷定。