6月23日，對(duì)于備受爭(zhēng)議的“地價(jià)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系”，國(guó)土資源部首次以數(shù)據(jù)給出回應(yīng)，此前今年全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%。而據(jù)國(guó)土部調(diào)查：地價(jià)只占了房?jī)r(jià)的一小部分，全國(guó)平均比例約為23%。

　　至此，“地價(jià)是否是高房?jī)r(jià)最大推手”的爭(zhēng)論再起。如果地價(jià)只占23%，那么房?jī)r(jià)究竟貴在哪了？本期《頭腦風(fēng)暴》邀請(qǐng)兩位嘉賓共同討論。

　　正方

　　地價(jià)是高房?jī)r(jià)的重要推手

　　南京德鴻房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司策劃總監(jiān) 盧義

　　地價(jià)無(wú)可厚非是現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的重要推手。但是地價(jià)是否與房?jī)r(jià)直接對(duì)應(yīng)，這個(gè)恐怕也未必，中間的影響因素是極其復(fù)雜的�！�

　　首先對(duì)國(guó)土部門公布的“地價(jià)只占房?jī)r(jià)23%”的數(shù)據(jù)談一談自己的看法。個(gè)人覺(jué)得土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中的比重還是要根據(jù)具體的城市情況而言，可能統(tǒng)計(jì)渠道不同，結(jié)果也會(huì)大相徑庭。比如上海3萬(wàn)/㎡售價(jià)的樓盤(pán)中，如果要考慮成本因素，除去全國(guó)都相差不大的建安成本外，土地成本絕對(duì)是很大的支出。在一些小城市中，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例并不會(huì)太高，但是對(duì)一些大中城市來(lái)說(shuō)，這樣的數(shù)據(jù)在30%-40%甚至以上都很正常。

　　地價(jià)無(wú)可厚非是現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的重要推手，且近幾年國(guó)家和地方對(duì)土地價(jià)格的期望值日趨上升，畢竟這直接影響著相關(guān)的財(cái)政收入。但是否是直接對(duì)應(yīng)，這個(gè)恐怕也未必。

　　如果撇開(kāi)土地價(jià)格不談，地價(jià)只占23%，那么房?jī)r(jià)究竟貴在哪了，另外的77%又是什么呢？我想這中間的影響因素是極其復(fù)雜的，但有兩點(diǎn)無(wú)疑非常關(guān)鍵：首先項(xiàng)目成本中相關(guān)的稅費(fèi)、市政配套費(fèi)等是一項(xiàng)大的支出，一個(gè)項(xiàng)目的合格驗(yàn)收要經(jīng)過(guò)很多相關(guān)部門的審批，這中間的成本也是非常大的；其次對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，由于企業(yè)要追求利潤(rùn)最大化，因此也在一定程度上推高了房?jī)r(jià)。

　　在這里我想談一談許多開(kāi)發(fā)企業(yè)的“定價(jià)法則”，應(yīng)該說(shuō)他們的定價(jià)自主權(quán)還是很大的。由于瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)情況，根據(jù)成本來(lái)對(duì)樓盤(pán)的銷售進(jìn)行定價(jià)絕對(duì)不是首選。不同地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)自身資金鏈等具體情況、不同階段的市場(chǎng)行情、同區(qū)域周邊樓盤(pán)的售價(jià)等一系列因素來(lái)進(jìn)行定價(jià)。舉個(gè)例子，如果一個(gè)樓盤(pán)的單價(jià)在9000元/m2左右是很平穩(wěn)的狀態(tài)，如果它想賣得快一些，甚至?xí)�降千元，而需要放緩的話，它也�?huì)漲到萬(wàn)元以上，同時(shí)這中間也涉及到許多具體的操作問(wèn)題。所以說(shuō)地價(jià)與房?jī)r(jià)未必直接對(duì)應(yīng)。

　　反方

　　傾斜的供求關(guān)系不可忽略

　　江蘇香溢置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān) 張良

　　類似于‘雞生蛋還是蛋生雞’這樣的問(wèn)題，我們?nèi)ゾ科涓�源是沒(méi)有多大意義的，重要的是應(yīng)當(dāng)采取措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。”

　　如今,老百姓的購(gòu)房區(qū)域日漸趨遠(yuǎn)，如南京“兩江”板塊已是成交主力區(qū)域，而主城房?jī)r(jià)已使普通購(gòu)房者望而卻步�！百I不起房”的背后似乎要有承擔(dān)責(zé)任主體的出現(xiàn)，于是“房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系”之爭(zhēng)也應(yīng)運(yùn)而生。

　　暫不論各項(xiàng)數(shù)據(jù)背后所傳遞的信息，僅就目前的高房?jī)r(jià)來(lái)分析，個(gè)人覺(jué)得項(xiàng)目的成本與市場(chǎng)的供求關(guān)系是非常重要的。開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)主要包括土地成本、建安成本、管理成本和稅費(fèi)成本等，至于具體怎么分配每個(gè)項(xiàng)目都各自不同，如高科技產(chǎn)品建安成本會(huì)更高一些，最終會(huì)直接反映在房?jī)r(jià)上。

　　我們同樣不能遺漏不同階段出現(xiàn)的“傾斜”的市場(chǎng)供求關(guān)系，它同樣會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的攀升。比如近期某城中樓盤(pán)，由于其地段的稀缺性及周邊成熟的配套等因素，遭到了購(gòu)房者的哄搶，預(yù)期的二期價(jià)格比一期上漲了幾千元的幅度。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)中有學(xué)者提出“血酬定律”這一概念，意思是“流血拼命所得的報(bào)酬，即體現(xiàn)著生命與生存資源的交換關(guān)系”。開(kāi)發(fā)公司為了獲得利益及企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，必須要尋找房地產(chǎn)項(xiàng)目的“面粉”土地。

　　而對(duì)買房人而言，一定階段下兩者的關(guān)系也能左右他們的預(yù)期。通常買房人分為三類，即必須買房的、對(duì)未來(lái)預(yù)期良好的購(gòu)房者和投資客，而其中大部分買房人可能更多買的是“預(yù)期”。我們還記得在去年土地市場(chǎng)蕭條的狀況下，買房人在那個(gè)特定階段對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)走向并沒(méi)有產(chǎn)生很好的預(yù)期，因此整個(gè)市場(chǎng)可以說(shuō)十分低迷。

　　總之，不管是“土地成本決定高房?jī)r(jià)”還是“高房?jī)r(jià)來(lái)源于高地價(jià)”的討論，類似于“雞生蛋還是蛋生雞”這樣的問(wèn)題，我們?nèi)ゾ科涓�源是沒(méi)有多大意義的，重要的是要采取措施推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　潘石屹觀點(diǎn)

　　地價(jià)上漲引發(fā)房?jī)r(jià)上漲

　　針對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系問(wèn)題，潘石屹認(rèn)為近日北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊的高價(jià)成交就是地價(jià)推高房?jī)r(jià)的明顯信號(hào)。

　　據(jù)了解，該地塊以19.6億元的高價(jià)成交，樓面地價(jià)則超過(guò)15217元/平方米，而其周邊二手房?jī)r(jià)格僅為15000-18000元/平方米。

　　潘石屹對(duì)此解釋為，人們?cè)诘弥�地價(jià)上漲時(shí)就一定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)上漲有預(yù)期�！案哳~地價(jià)未來(lái)加上建安成本以及各種稅費(fèi)，不僅僅是建成后的新房?jī)r(jià)格會(huì)高，還會(huì)推高周邊二手房的價(jià)格�！�

　　他認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是政府加大土地供應(yīng)，只有讓開(kāi)發(fā)商看到土地供應(yīng)的充足，才不會(huì)瘋狂“搶地”。(高宏年)