6月23日，對于備受爭議的“地價房價之間的關系”，國土資源部首次以數據給出回應，此前今年全國兩會上，全國工商聯的一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。而據國土部調查：地價只占了房價的一小部分，全國平均比例約為23%。

　　至此，“地價是否是高房價最大推手”的爭論再起。如果地價只占23%，那么房價究竟貴在哪了？本期《頭腦風暴》邀請兩位嘉賓共同討論。

　　正方

　　地價是高房價的重要推手

　　南京德鴻房地產營銷策劃有限公司策劃總監 盧義

　　地價無可厚非是現在高房價的重要推手。但是地價是否與房價直接對應，這個恐怕也未必，中間的影響因素是極其復雜的。”

　　首先對國土部門公布的“地價只占房價23%”的數據談一談自己的看法。個人覺得土地價格在房價中的比重還是要根據具體的城市情況而言，可能統計渠道不同，結果也會大相徑庭。比如上海3萬/㎡售價的樓盤中，如果要考慮成本因素，除去全國都相差不大的建安成本外，土地成本絕對是很大的支出。在一些小城市中，地價在房價中的比例并不會太高，但是對一些大中城市來說，這樣的數據在30%-40%甚至以上都很正常。

　　地價無可厚非是現在高房價的重要推手，且近幾年國家和地方對土地價格的期望值日趨上升，畢竟這直接影響著相關的財政收入。但是否是直接對應，這個恐怕也未必。

　　如果撇開土地價格不談，地價只占23%，那么房價究竟貴在哪了，另外的77%又是什么呢？我想這中間的影響因素是極其復雜的，但有兩點無疑非常關鍵：首先項目成本中相關的稅費、市政配套費等是一項大的支出，一個項目的合格驗收要經過很多相關部門的審批，這中間的成本也是非常大的；其次對開發商而言，由于企業要追求利潤最大化，因此也在一定程度上推高了房價。

　　在這里我想談一談許多開發企業的“定價法則”，應該說他們的定價自主權還是很大的。由于瞬息萬變的市場情況，根據成本來對樓盤的銷售進行定價絕對不是首選。不同地產公司會根據自身資金鏈等具體情況、不同階段的市場行情、同區域周邊樓盤的售價等一系列因素來進行定價。舉個例子，如果一個樓盤的單價在9000元/m2左右是很平穩的狀態，如果它想賣得快一些，甚至會降千元，而需要放緩的話，它也會漲到萬元以上，同時這中間也涉及到許多具體的操作問題。所以說地價與房價未必直接對應。

　　反方

　　傾斜的供求關系不可忽略

　　江蘇香溢置業營銷總監 張良

　　類似于‘雞生蛋還是蛋生雞’這樣的問題，我們去究其根源是沒有多大意義的，重要的是應當采取措施推動房地產市場的健康發展。”

　　如今,老百姓的購房區域日漸趨遠，如南京“兩江”板塊已是成交主力區域，而主城房價已使普通購房者望而卻步。“買不起房”的背后似乎要有承擔責任主體的出現，于是“房價與地價的關系”之爭也應運而生。

　　暫不論各項數據背后所傳遞的信息，僅就目前的高房價來分析，個人覺得項目的成本與市場的供求關系是非常重要的。開發一個樓盤主要包括土地成本、建安成本、管理成本和稅費成本等，至于具體怎么分配每個項目都各自不同，如高科技產品建安成本會更高一些，最終會直接反映在房價上。

　　我們同樣不能遺漏不同階段出現的“傾斜”的市場供求關系，它同樣會導致房價的攀升。比如近期某城中樓盤，由于其地段的稀缺性及周邊成熟的配套等因素，遭到了購房者的哄搶，預期的二期價格比一期上漲了幾千元的幅度。

　　經濟學中有學者提出“血酬定律”這一概念，意思是“流血拼命所得的報酬，即體現著生命與生存資源的交換關系”。開發公司為了獲得利益及企業的長遠發展，必須要尋找房地產項目的“面粉”土地。

　　而對買房人而言，一定階段下兩者的關系也能左右他們的預期。通常買房人分為三類，即必須買房的、對未來預期良好的購房者和投資客，而其中大部分買房人可能更多買的是“預期”。我們還記得在去年土地市場蕭條的狀況下，買房人在那個特定階段對市場的未來走向并沒有產生很好的預期，因此整個市場可以說十分低迷。

　　總之，不管是“土地成本決定高房價”還是“高房價來源于高地價”的討論，類似于“雞生蛋還是蛋生雞”這樣的問題，我們去究其根源是沒有多大意義的，重要的是要采取措施推動房地產市場的健康發展。

　　潘石屹觀點

　　地價上漲引發房價上漲

　　針對房價與地價的關系問題，潘石屹認為近日北京奧運村鄉地塊的高價成交就是地價推高房價的明顯信號。

　　據了解，該地塊以19.6億元的高價成交，樓面地價則超過15217元/平方米，而其周邊二手房價格僅為15000-18000元/平方米。

　　潘石屹對此解釋為，人們在得知地價上漲時就一定會對房價上漲有預期。“高額地價未來加上建安成本以及各種稅費，不僅僅是建成后的新房價格會高，還會推高周邊二手房的價格。”

　　他認為，當務之急是政府加大土地供應，只有讓開發商看到土地供應的充足，才不會瘋狂“搶地”。(高宏年)