空置率上升，租金下滑，北京樓市有可能再次進(jìn)入觀望期，仲量聯(lián)行日前發(fā)布的2009年二季度“北京市房地產(chǎn)市場回顧”，概括了目前及未來18個月內(nèi)北京樓市的主要特征。

　　該機(jī)構(gòu)發(fā)布的消息顯示，今年二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求有小幅回升，其中國內(nèi)需求不斷增加，外資企業(yè)需求也有所上升，內(nèi)資銀行、國內(nèi)能源類公司及媒體公司成為市場需求主體，特別是省市商業(yè)銀行在京尋找新辦公樓的數(shù)量增長迅速，成為近期市場需求一大亮點，金融街成為主要受益地區(qū)，而媒體公司有向CBD聚集的趨勢，本季度市場整體吸納量78450平方米，高于去年四季度及今年一季度。為了刺激需求，租金進(jìn)一步下調(diào)，但降幅趨緩，二季度市場平均租金比上季度降4.7%，好于上海的下跌8.9%和香港的10.2%。

　　由于本季度新增供應(yīng)量近41萬平方米，使得市場整體空置量達(dá)880萬平方米，空置率達(dá)27.3%，下半年還有114萬平方米上市，其中A級寫字樓比例占43%，供大于求明顯，預(yù)計平均租金將繼續(xù)下降，空置率還將進(jìn)一步走高。

　　商鋪市場方面，大量國際高檔奢侈品牌停止了全球擴(kuò)張計劃，也有部分零售商關(guān)閉一些店鋪，但中檔品牌在過去幾個月中迅速擴(kuò)張，本季度項目招租進(jìn)展依然緩慢，優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)整體存量達(dá)360萬平方米。新項目開發(fā)商和業(yè)主開始轉(zhuǎn)換經(jīng)營思路，盲目追求高檔大牌的定位正在減少，由于需求謹(jǐn)慎，本季度市場成交租金比上季下滑4%，平均空置率達(dá)16.1%。下半年將有7個項目，總計57萬平方米入市，明后年還將有更多新增供應(yīng)，因此，空置率將進(jìn)一步走高。

　　高端住宅方面，二季度盡管跨國公司高管租房需求開始恢復(fù)，但高檔公寓租金平均成交價環(huán)比依然下降1.3%，高檔別墅租金環(huán)比下降0.9%，下半年由于假期因素，整體租賃市場平均空置水平將有所提高，租金也將保持小幅下降的態(tài)勢。本季度，高檔住宅市場出現(xiàn)價漲量跌現(xiàn)象，據(jù)該機(jī)構(gòu)監(jiān)測，高檔公寓平均售價比上季度漲0.8%，高檔別墅環(huán)比上季度漲0.6%。該行表示，最近地王頻出，有三方面因素：一是公司自身戰(zhàn)略選擇，二是開發(fā)商看好中長期市場，三是部分開發(fā)商現(xiàn)金流充足。盡管從中長期看土地價格肯定會上漲，但該機(jī)構(gòu)還是希望市場能夠平穩(wěn)發(fā)展，不希望出現(xiàn)“強(qiáng)勁反彈”。在經(jīng)濟(jì)沒有完全回暖的情況下，房價快速上漲不利于成交量持續(xù)回升，市場很可能再次進(jìn)入觀望期。

　　酒店市場奧運(yùn)后需求減弱，使得北京酒店日平均房價和入住率較去年同期分別下降22.2%和18.4%，該機(jī)構(gòu)預(yù)計，未來3-5年內(nèi)供應(yīng)量將在2008年的基礎(chǔ)上增加三成，因此，一些現(xiàn)金流吃緊的酒店將面臨關(guān)閉或重新定位以保持競爭力。

　　對于地產(chǎn)投資市場，仲量聯(lián)行稱，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓及商業(yè)物業(yè)租金均在上半年持續(xù)下滑，但資產(chǎn)價格下跌幅度有限，買家和賣家之間對于資產(chǎn)價格的預(yù)期差距正在縮小。將于今年10月正式生效的《保險法》，為保險公司投資收購物業(yè)掃清了法律障礙，很多公司都在積極籌建專業(yè)團(tuán)隊以加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，預(yù)計下半年國內(nèi)保險資金將在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域扮演重要角色。